（出品|凤凰网房产广州站 作者|张凤仪）

“2022年的收入和利润同往年相比从绝对值上实现了增长......在市场扩张的外拓方面仍然保持了品牌的绝对竞争力。”

3月29日，碧桂园服务发布了2022年的全年业绩报并召开了业绩发布会，执行董事、总裁李长江以两个“绝对”为本次会议开场，也带出了碧桂园服务过去一年的两大业绩亮点，一是收入和利润的正向增长，二是规模的有序拓张。

据业绩报显示，2022年碧桂园服务实现收入413.67亿元（人民币，下同），同比增长约43.4％ ；毛利102.58亿元，同比增长约15.7％；公司股东应占核心净利润为50.22亿元，同比增长9％。

其中，除“三供一业”外，碧桂园服务的物业服务收费管理面积为8.69亿㎡，物业服务合同管理面积为16.02亿㎡；“三供一业”的物业服务收费管理面积约为8810万㎡，合同管理面积约为9290万㎡，主营业务规模稳站中国物企的头部位置。

继发布会当日收涨6.7％，3月30日碧桂园服务（6098.HK）股价再度冲至14.5港元高位、收涨7.44％。

从2022年2月一举拿下中梁控股待上市的物业公司中梁百悦智佳，到2023年3月初发布盈利预警，再到如今交出业绩合格的答卷，碧桂园服务一如首席财务官、联席公司秘书黄鹏所说：“总体而言，我们通过大考，翻过雪山，走过草地，前面应该是光明坦途。”

“分期+换股”支付降低并购风险

清理解决影响效率效能的公司内耗

回到业绩发布会前数周，碧桂园服务一度因盈利预警而股价下挫，原因与本次发布会口径均为疫情和并购商誉减值所致。如今市场负面情绪已消化，撇除行业整体疲软的外部客观因素后，碧桂园服务核心利润仍可见明显增长，倒显得公司运营情况多了一股“宝剑锋从磨砺出”的发展态势。

与此同时，碧桂园服务在规模拓张方面的成效，以及并购资产的处置方式较之同行亦有可圈可点之处。

据业绩报显示，2022年碧桂园共签约项目1626个，平均每天签约4.45个项目，新增量化饱和收入49.04亿元，2023年增值服务全面升级后有望进入收获期。

其中，2022年最值得关注的应是对中梁百悦智佳的并购案，花费总代价约31.29亿元。这是继百亿收购富力物业后，碧桂园服务第二次使用“分期购买”的方式并购物企，并使用了换股支付交易对价，以最高不超过人民币17.33亿元将公司发行代价股份分段支付。

无论是“分期支付”还是“换股支付”，碧桂园服务这轮并购都有效降低了规模拓展过程中的潜在风险，节约现金开支的同时，也让卖方分享到了买方股权增值带来的溢价。

自2015年对外开放服务以来，成为“中国物业第一品牌”始终是碧桂园服务坚守的目标，其后收购蓝光、嘉宝、彩生活、富力以及中梁相关物业项目，都是对企业拓张目标的延续。在地产、物业等一众关联行业低迷之际，精准吸纳中梁百悦智佳可谓是明智之举。

此前，中梁百悦智佳一直有“小碧桂园”的民间称号，一度引进碧桂园服务为企业策略投资者，曾在3年内业务暴涨700多倍，直达上市聆讯阶段。后因中梁控股“隐性债务”而不得不划入碧桂园服务的“田亩册”，为2022年碧桂园服务的收费管理面积冲上8.69亿㎡作出了一定助力。

如果说碧桂园服务并购中梁百悦智佳是捡漏了“西瓜”，那对嘉宝等原有的一些单价品质或是业主治理维护不太健康的项目进行主动退出，便算得上是扔掉了“烂芝麻”。

据财报显示，截至2022年12月31日止，嘉宝服务已确认商誉减值约11.82亿元，致嘉宝服务商誉的账面值减少至35.88亿元；财信服务已确认商誉减值约人民币4.45亿元，致财信服务商誉的账面值减少至13.71亿元。

碧桂园服务已决定退出嘉宝服务和财信服务的几家物业管理附属公司及若干物业管理项目，因为该等公司的利润率及物业管理费收取率低于预期。

黄鹏在业绩会表示，这些主动退出的不良项目规模约8400万㎡，“几乎相当于一些小的物管上市公司的规模”。而退出相应的项目，也使业绩报表露的公司总合约面积只达成1.64亿㎡的增长，增长率仅约10％。

当然，为追求有现金流的利润回报和有利润的现金，碧桂园服务也进行了革除内耗等组织举措。

李长江表示：“公司内部已经开始组织变革，清理解决影响公司效率和效能的各种内卷的存在，让目标更明确，授权更彻底，执行业绩为大的考核，把服务与经营放在集团靠前的位置，一些数字化以及服务机器人的进一步改善，来逐步实现我们的目标，从而达成物业服务集团的高质量发展，极其看好我们的2023。”

跑通物业零售私运模式

构建纵向垂直专业的服务价值链

既说完“降本”，再来看看碧桂园服务在“增效”上的努力。

除文旅、公建、商业商险权益的拓展外，碧桂园服务将公司的利润粮仓压在了社区增值服务上面，主要通过到家服务、本地生活、社区传媒、家装、拎包、房产经纪、园区空间共六大产品线，全方位服务业主、围绕客户的需求。其中，最大规模的增值服务是“本地生活”，收入增长达29％。

在到家服务上，通过标准化的服务、运营体系提供安全、便捷、专业、贴心的到家服务；在本地生活上，通过搭建客户本地生活场景渠道，不断适配优质的多元化生活服务产品；在社区传媒上，构建起可触达社区全媒体的矩阵，将通过整合营销方式与消费者品牌深度连接，目标成为社区第二大媒体服务商；在园区空间上，充分利用公共空间创造公共收益，解决社区改造治理需求等......

而社区零售方面，黄鹏表示碧桂园服务以社区合伙人的模式发展社区楼下的品牌，2022年把进场零售作为一个战略级的业务来启动，虽然经过短短一年的时间，但是效果非常喜人，通过验收的合格零售终端网络有840多个，日销售额达到1.05万元。

另外，碧桂园服务下沉的销售队伍已经形成一个完整的体系，已“跑通了物业零售私运的模式”，并设立了一些楼下的样板店。其中，重点聚焦一些重点城市的洗护业务，2022年大半年时间内已清洗衣物200万件，布局22个重点城市，门店终端超300个；爆品酒类方面，22年的总流水金额已近4亿元，有一个专门的酒类事业部。

最后，2022年碧桂园服务“三供一业”拓展在管工业和矿区超300万㎡，新增合约700万㎡，新拓医院8家、学校22家；城市服务新增拓展项目175个，获得31亿元保额收入，位列全国前三位；商企服务新拓商业项目11个，新拓饱和收入达4.39亿元，全年实现总在管面积4000万㎡；商业运营外拓项目35个，在一二线城市形成“碧乐城”品牌，利润增长100％，收入同比增长96.5％。

结语

总体来看，碧桂园服务正借行业低迷态势，利用自身内生动力不断吸纳市场上的优质物企，同时，通过业绩考核筛选、及时放弃不良资产等方式来优化拓张过程中的成本和效益问题。很显然，从碧桂园集团独立分离出来后，碧桂园服务独当一面的企业实力已然显现，强强联合、相辅相成下，企业基本盘稳健向好，规模优势上的护城河再度加固。

值得注意的是，社区运营带来的多元化增长对社会经济复苏的依赖性较高，要达成卓越绩效尚需时间兑现。

对于2023年，黄鹏表示：“我们希望目标是实现双位数以上的增长，当然双位数指的是小的双位，至少不低于10％以上增长，但具体（来看）团队会追求更高的目标，毛利率这个方面我认为会有所回升。考虑到企业现金流压力和成长平衡，我倒希望它（碧桂园服务）成长的速度要慢一些，走得更稳一些。”

行业、经济的周期性发展对企业来说是挑战也是机遇，大浪淘沙，碧桂园服务能否笑到最后？我们拭目以待。