翻开2022年财报，“韧性”当属卓越商企服务的关键词。

一众物企营收下滑预警背景之下，卓越商企服务依旧实现营收稳增长。

2022年，卓越商企服务服务营业收入实现35.3亿元，同比增长1.7%；核心业务归母净利4.95亿元，同比基本持平。值得注意的是，2021年，卓越商企服务曾出售两家收并购公司，收回投资款3.5亿元。剔除已出售收并购公司后，从可比口径看，卓越商企服务服务营业收入同比增长18.1%，3年复合增长率为18.2%；核心归母净利润基本持平。

更可喜的是，营收利润稳增长的同时，卓越商企服务服务规模再上新台阶。报告期内，卓越商企服务服务总合约面积7006万平方米，同比增长23%；在管面积5376万平方米，同比增长31%，其中管理第三方的物业面积占比65%。

卓越商企服务的想象力不止于此。2022年卓越商企服务第三方外拓取得历年最好成绩，第三方业务占基本物业服务收入的58%，占总收入的46%。

规模持续扩张，叠加第三方外拓的新引擎，是卓越商企服务业绩稳增长的“利器”所在。对于2023年，管理层亦是信心满满，“2022年已经过去，2023年从一开始公司的业务就呈现出较好的增长势头，我们预估公司业绩将会在这一年有一个较好的恢复性增长，管理层也有信心在新的一年全力以赴创造佳绩。”

营收稳增长的秘密

伴随地产下行周期，卓越商企服务业绩难免波及。

卓越商企服务服务总经理、执行董事郭莹在业绩会上阐述两点原因，一是PM商写项目受到疫情阶段性影响，停车场、中央空调收入减少4106万元；二则是非业主增值服务受疫情及地产销售、进度放缓因素影响，案场、一手房经纪业务减少收入1.36亿元。

另外，2021年卓越商企服务出售两家收并购公司(浙江港湾物业服务有限公司和武汉市雨阳物业管理有限公司)，也对业绩变动产生一定影响。

若剔除出售两家公司对业绩造成的影响，卓越商企服务2022年营收同比增加18.1%，三年复合增长率为18.2%；毛利润同比下降3.8%，核心业务归母净利润基本持平。

仔细分析发现，卓越商企服务营收稳增长有其“秘密”所在。

财报显示，2022年，卓越商企服务服务基本物业服务收入35.3亿元，商务物业占基本物业服务收入的77%，占总收入的62%。2022年第三方业务占基本物业服务收入的58%，占总收入的46%。

管理层坦言，卓越商企服务持续保持商务物业赛道优势和第三方业务独立性。商务物业现金流稳定且毛利率高，在房地产行业波动周期里成为卓越商企服务服务的压舱石，进一步凸显其业务的独立性。另外，近两年房地产行业下行，物管企业业务发展的独立性更加凸显重要性；2022年第三方业务持续增长，凸显公司业务发展的市场化独立性。

纵使疫情、经济大环境的影响，卓越商企服务凭借着“商务物业”和“第三方业务独立性”两大优势穿越周期，显现稳健本色。

尤其在第三方外拓方面，卓越商企服务服务通过收并购合资助力，新赛道取得业绩突破。

2022年，卓越商企服务服务积极拓展医疗、教育和政府公建类新赛道业务，通过市场化拓展获取新赛道业务年化合同金额超过5000万。新拓政府公建及医疗项目19个，新拓合同总额1.56亿元。

报告期内，卓越商企服务服务与多个政府、国资平台成立合资公司，借助政府资源优势，并发挥公司在商务物业领域的专业运营经验和资产经营、企业服务能力，共同开拓业务市场。此外，2022年底，卓越商企服务服务通过股权合作拓宽高校综合后勤服务，通过股权合作在华东地区建立医疗平台公司，助力新赛道业务带来更广泛的市场机会。

“今年我们还将继续通过合资、收并购在新赛道上持续发力，聚焦一线及新一线城市优势标的物，快速建立能力扩大业务体量。”管理层对此表示。

第三方外拓历年最好成绩

规模扩张预示未来生长力。

报告期内，卓越商企服务服务总合约面积7006万平方米，同比增长23%；在管面积5376万平方米，同比增长31%，其中管理第三方的物业面积占比65%。

地区分布上，卓越商企服务持续深耕核心区域，在管面积中北京、上海、深圳、广州、成都、杭州、重庆等一线和新一线城市占比高达82%，粤港澳大湾区和长三角两大核心经济圈占比达63%。

站在新一年的起点，规模扩张依旧是卓越商企服务坚持的制胜之道。

卓越商企服务管理层表示，“我们比较看重的是年化合同额，因为我们市场化程度还是比较高，未来几年住宅板块有一定增长，尤其在非住领域起码保持两位数的增长水平。”

当前物业行业正处于规模扩张的发展阶段，扩张规模依旧是物业企业高质量发展的王道，显然卓越商企服务将规模扩张放在重要位置。

值得关注的是，第三方外拓取得历年最好成绩，是卓越商企服务的亮点之一。

截至2022年12月31日，卓越商企服务服务在管面积中，独立第三方占比65%。收入方面，第三方业务占基本物业服务收入的58%，占总收入的46%，凸显业务发展的市场化独立性。

可见，从在管面积及收入两大项来看，卓越商企服务项目的收入更多来源于独立第三方，而非卓越集团。

卓越商企服务服务常务副总经理杨志东表示，在第三方外拓上，卓越商企服务服务取得了历年来最好的业绩——年化合同额超过5.7亿元。

卓越商企服务服务未来还是要进一步加大第三方占比。管理层强调，“第三方服务的毛利率是市场化的水平，目前大概是12-15%，，公司更多希望通过扩大规模来增加收入，在基本物业维持毛利率的基础上同时加大延伸增值服务的边界，另外则是通过公司治理水平的提高，利用数字化和管理机制降本增效。”

在外拓本身和外拓业务的质量上，全面升维，是获取该业务领域优势的基础。一旦在多种细项业务做到“龙头”，冲击物业管理行业的龙头，或许就只是时间问题。

谈及收并购，管理表示，“2022年底我们加强了收并购的部门力量，未来公司的收并购一方面是为了战略目标区域的补强，在目标区域进行本地化，进行有一定规模的非住为主的标的股权合作，第二个就是就是新赛道的业务。”