2月的天津楼市，就如同打了鸡血一般，用112万平米、10579套新房的成交数据霸榜内地楼市，一不小心还挤进了全国前三的队伍里。

仅仅几个月前，天津的楼市完全另一幅景象——受需求降低、疫情管控等等原因在新房市场出现的疲软现象同样在商业地产市场蔓延，截至 2022 年末，天津市优质办公楼市场总存量超过 336 万平方米，市场空置率上升至 36.1%。

如果说，天津是这次市场转折的空间坐标。那3月，恰恰处在市场剧烈变化的时间中点：一头是对过往三年保守市场告别与收尾，而另一头则承担着人们对于未来强劲复苏的期待。而高力国际在天津举办首场线下活动“高力国际 亮相津城”正是在这样一个时间点与地点举办。

这显然不能被定性为高力国际一次针对城市级别的市场分析会，高力国际中国区董事总经理邓懿君的出席让人们对于这家专业投资和服务管理公司在以天津为代表的京津冀，甚至整个华北的布局有所期待。

高力国际的这场见面会也没有让与会嘉宾失望，从基于城市的“产业招商”，到聚焦新经济形态的“ESG管理”“城市更新”等，一系列对房地产来说“听过但没做过”的词汇频繁被提及。

会后，凤凰网风财讯对话邓懿君，试图通过这位掌舵者揭开高力国际对中国产业地产市场的判断，及其应对变化之下的企业布局。

谈对城市的理解

凤凰网风财讯：这次在天津举办发布会，有什么特殊考虑吗？

因为高力国际是专业的投资和服务管理机构，一直以来聚焦在工业地产和商业办公领域。天津坚持产业立市，我们也关注到这几年天津把工业的牌号重新举起来，这个是很重要的一个定位跟信号。

凤凰网风财讯：所以你判断天津的产业会在未来几年有显著的提升？

产业聚集、产业链的形成是城市的选择，也需要通过很多年去成型。它的消失和重建都是一个缓慢渐进的过程。这个变化我们会看到其他城市都经历过，上海、杭州、广州、深圳，哪怕深圳都经历过这样子的一个从定位上面的一个选择。

凤凰网风财讯：所以，天津做了工业这个选择，而高力国际也顺势而为了。

对，而且天津也有天然发展工业的优势。首先在华北地区由于北京的首都定位不会再承接大型工业，这种外溢的工业落地就自然会被各项基础比较好的天津承接。其次，天津针对产业的各项服务也是比较完备，比如依赖天津港的航运贸易。而依赖天津自身的区位和产业禀赋诞生或生存下来的企业，也是我们比较稳定的客户群体。这一块就能保证高力国际在天津做楼宇招商基本的量。

凤凰网风财讯：押注工业，天津这个市场会不会出现“偏科”的情况？

二产和三产其实是一种相互促进的关系。产业发展带来人流、物流，也会相应的产生所匹配的消费空间。而伴随着产业升级，其所需要的人才的需求也将水涨船高拉起整个城市的消费能级。

所以我们也预测天津这座城市在伴随着产业复苏升级，也会有更高的商业、文旅机会。这也是高力国际持续看好天津的底气。而高力国际所擅长的也是应城市发展的需求，往物理空间中“填充”所匹配的企业，通过运营服务，让这些企业留下来，活得好。以此实现企业增值、资产增值、城市健康发展。

凤凰网风财讯：从招商到运营，这和华夏幸福、宏泰发展这些产业地产商有一点类似。

本质还是不同的，我们是轻资产运营，产业地产商大多是是重资产的模式。

谈对市场的判断

凤凰网风财讯：在您看来，产业、商办物业市场和商品房市场是一种逻辑吗？近期我们注意到楼市显著回暖。

内部我们将这两块以住宅和非住宅区分。其中住宅市场我认为会更敏感、波动性更强，掺杂着购房者应对政策不确定之下的非理性行为。

工业、商办这块则跟宏观经济挂钩，是反应宏观经济的“晴雨表”。当企业业务好的时候，他采用多点面积。而在利空的预期之下，他会把一部分的一些配套或者哪怕主场都会拿走。而服务口也是一模一样的，律师、券商、顾问公司这类专业服务公司，其实当经济好的时候，大家都是水涨船高。

凤凰网风财讯：2023年开年以来在住宅市场的“小阳春”，成交恢复明显，这种暖意是否有传导至商办物业市场？

政策调整之后住宅市场会立竿见影作出反应，但宏观经济层面的整体转暖需要时间去观察。商办和工业市场还需要进一步观察。

相比成交，商办物业市场更多会关注空置率的数据。过去大家都很害怕什么超供应导致的高空置率，但现在也都司空见惯了。

凤凰网风财讯：现在一二线城市核心位置办公楼主力租户来自什么行业？

今年从市场来看TMT还是主力。去年TMT行业确实退出不少，也有裁员。每裁员一个等于他减少6-8个平方米需求，裁员100人就会收缩6-800平方米的面积。去年有的互联网大厂裁掉上万人就会对整个商办物业出租率影响很大。

但行业在今年开始已经开始恢复。而什么时候这些企业又开始重启招聘，我判断再过一两个季度。因为互联网行业景气程度还是与消费挂钩，来自于消费信心。

对政策的解读

凤凰网风财讯：国家层面在今年3月初启动了不动产私募投资基金的试点，在您看来这个政策对行业将有什么影响？

看到这个我很兴奋，第一时间想的是高力国际是否也能去拿这个牌照。不过后面发现这个不动产私募投资基金并不是我们所想的那种，你可以看到这次政策里面增量信息是关于存量商品房和市场化的租赁住房。虽然和我们目前业务范围不完全匹配，但这肯定是中国金融房地产体系成熟的明确的信号。

凤凰网风财讯：政策具体到执行层面，可能面对的难点在什么方面？

发行之后还要面对监管和运营，包括基金他怎么募资，以及如何从私募转到公募。其实公募跟私募两者是分不开的。我们在成熟市场看到的项目都是一开始私募进来，然后私募可能再转一到两手，最后才跑到公募市场。

凤凰网风财讯：除此之外，高力国际对政策层面还有什么样的期待？

我们目前比较关注新赛道，例如医养地产，包括我们的工业地产、文商旅地产，以及影视地产等。这些细分赛道的共性是现在没有形成龙头，也没有形成规模。所谓规模是说我们已经完全搞清楚怎么做了。如果有政策支持，我们就可以找到一个模式，大规模拓展。

谈企业的战略

凤凰网风财讯：您提到细分赛道，我注意到近年来很多传统房企也在布局。

确实有，但是从开发到运营很多企业的惯性思维很难改变。开发商过去一个项目卖50-100亿，而运营一年下来收入可能也就5000万，我以前卖一套房子5000万，现在我要搞这么1000亩地才5000万。

运营的逻辑有点像“薄利多销”，所以现在最考验正在转型的开发商的是转变经营管理理念，就是你用什么样的目标跟立场去看待运营板块。此外在运营管理口，现在中国是非常缺人的，因为我们前20年培养的是高周转型人才，但是现在拿资源经经营了，人哪里来？

凤凰网风财讯：在您看来，传统企业转型困难，还是白手起家培养一个新的赛道龙头难度更大？

传统企业转型难，但是也有成功案例。比如说万科的物流业务，从一开始在外面请专业的人，在内部调动各种资源。10年时间不断学习现在也有模有样。但是现在有一个契机，就是在很多民营企业里大量二代开始接班，这群新生代的思维接受度已经很高了。

凤凰网风财讯：提到民营企业，我们也注意到这一轮房地产深度调整中因为各种原因，这类企业比例在减少，您如何看待一个健康市场环境中各类主体的角色扮演？

我们看到现在市场参与者中国企更频繁出现，但不能很单纯用国企这两个字就覆盖一切。参与度的提高这是很实在的一个问题，叫国企更积极的去拿地去开发，我也能理解，毕竟当下最紧迫的任务是防范系统性风险的发生，这是排在第一的问题。

凤凰网风财讯：这种市场参与主体比例的变化会对高力国际的决策有什么影响？

高力国际并没有大规模布局住宅业务，相反在非住宅业务上我们近年来遇到不少传统企业转型寻找专业运营机构这种需求。在工业地产、产业商办等领域，传统企业每次的每次转型，也需要我们这种专业顾问，所以这也算利好我们的业务。

凤凰网风财讯：我注意到您在大会的分享上提到“ESG”“城市更新”这些新概念，高力国际将如何通过这些新业务为客户赋能？

微观层面，中国楼宇经济其实已经进入了ESG运营时代。我们的“双碳计划”、“整体空间营造计划”、“企业治理计划”战略三支柱搭建物业及资产管理ESG生态体系，核心是帮助企业进行绿色转型。无论你是否愿意接受绿色、低碳这些概念，这些新的标准或要求已经在深刻影响你。

中观层面，高力国际的“城市更新”业务则是为城市提出升级的解决方案。通常可供选择的更新方式包括大拆大建、微更新和旧建筑改造。如今城市发展已进入3.0时代，城市更新的方式也不再是单选题。高力国际可以提供“垂直复合 有机融合”多种解决方案，插花式更新模式将成为主流。

宏观层面，我们关于“ESG”和“城市更新”这些新业务的核心逻辑，是将产业 空间 科技连接成线，聚合、激活楼宇经济，促进楼宇价值提升，并进一步帮助政府税收落地，带动区域经济，助力城市发展。