“建业这个品牌已有31年历史。过去一年多时间里，我更多是闭门反思，寻找企业管理中存在的问题，包括战略推进中对节奏、度的把握。”4月3日，在建业地产（0832.HK）2022年业绩投资者会议上，建业集团董事会主席胡葆森如是说。

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当地产创一代纷纷功成身退或交棒给下一代，68岁的胡葆森是少数还在管理一线的“50后”房企掌舵人。而过去一年，建业地产面临前所未有的挑战，出现了30多年来的首次年度亏损，亏损额约78.19亿元。胡葆森甚至直言，亏损额超出了他的预期。

亏损的迹象在2022年年中报时已现端倪，但与2022年中期业绩会上向全体投资人道歉不同的是，胡葆森这次更多是传达信心和决心：“作为一个在市场上领先了30年的品牌，建业唯一的对手是昨天的自己。请各位相信，建业会顽强地在这个行业、在河南市场坚持下去。”

“在战略上几乎没有对手”

2021年至今，建业地产经历了过山车式的起落。郑州特大暴雨后的“求救信”，疫情下的流动性危机，2022年初的组织架构调整和年末7000人裁员风波，屡次把建业地产推向风口浪尖。而引入国资河南铁建投，以及“金融16条”、房企融资“三支箭”等政策的出台，让建业迎来喘息的机会。

不过，与目前已披露年报的大多数房企相似，建业地产交出的成绩单让投资者难言满意：收益240.83亿元，同比下跌42.6%；毛利率7.9%，较去年下跌8.3个百分点；首次出现年度亏损，亏损额78.19亿元。公司权益持有人应占亏损为75.61亿元，而2021年为应占溢利6.05亿元。

建业地产CFO赵瑞昆在业绩会上称，亏损主要来自非经营性亏损，且大部分发生在国资入股前。55.5亿元非经营性亏损中，一部分来自打折卖房进行的存货减值，约为23.7亿元；一部分来自与万达合作后商业项目改变运营模式，致使投资性物业的公允价值下跌14.1亿元；第三部分为处置子公司亏损、应收帐款及坏帐，以及违约金损失等，共17.7亿元。

2022年中期业绩会上，胡葆森曾表示“下半年一定要转亏为盈”，而年报宣告了他的食言。但赵瑞坤认为，与2022年上半年业绩相比， 2022年下半年建业地产经营有已所好转，如毛利率从上半年的7.6%提升到8%，费用收入比从9.7%降低至2.5%，投资性物业公允价值从上半年的下跌15.1亿元到增值了1亿元。

赵瑞坤介绍，国资河南铁建投入股为建业地产度过至暗时刻助力颇多，包括助其按期偿付2022年8月8日到期的5亿美元债，助推项目建设，获得纾困基金、银行授信和上下游供应商的理解和支持等。

行业和企业初见亮光，让胡葆森有底气向投资者表达乐观。在他看来，2023年房地产市场复苏已成定局，凭借建业地产在河南的市场占有率、国资股东的强大支持，尤其是在河南30多年的省域化战略、进驻河南100多个县城的下沉战略等，建业地产在多个城市、在战略层面几乎没有竞争对手。

不过，建业地产仍要面对市场占有率不断下降的窘境。2022年，建业地产在河南的市场占有率为3.5%，加上中原建业后，建业集团市场占有率也仅为6.4%，与曾经超过两位数的市占率有不小的落差。

2023年要卖320亿元，境外债或面临重组

从年报数据看，去年闹得沸沸扬扬的组织优化、裁员并无太多痕迹。截至2022年12月31日，建业地产共有2188名雇员，较2021年仅少了788人，员工成本则减少约1.7亿元。

但去年年初定下的“做少、做小、做好”的战略一直在执行，经营思路也从扩张调整到巩固。今年春节后召开的管理年会上，胡葆森带头从组织优化、人员优化、制度优化等方面进行反思和查因。

这或是从前几年跨越千亿的规模赛中总结的经验教训。2019年，建业地产销售规模首次突破千亿，全年销售总额1011.5亿元，同比增长39.8%。而从百亿到千亿，建业地产只用了四年。据克而瑞数据，建业地产2015年销售额还仅为165.7亿元。但其负债总额也从2015年的324.4亿元提升到2019年的1313.65亿元。

尽管胡葆森在2020年初已意识到要让企业更安全，但行业下行、疫情和洪水还是急速压缩了建业地产的转圜余地。最终，通过出售资产和商业项目运营权、引入国资，建业地产勉力度过危险时刻，在过去一年半时间里按期偿付了9亿元美元债，去年一年完成了63个项目的交付。

不过，大量债务缠身，建业地产仍有可能面临境外债的违约。4月3日，其公告宣布拟对3笔美元票据进行交换要约及同意征求，金额超8亿美元；此外另有4笔将于2024年和2025年到期的美元债进行同时同意征求，金额约10.5亿美元。

建业地产表示，若交换要约及同意征求或同时同意征求未能成功进行，该公司将无法悉数偿付交换票据及同意票据。即使于交换要约及同意征求完成后，公司亦可能无法就任何未偿交换票据或任何其他未偿债务支付到期款项。因此，建业地产或须考虑进行替代的债务重组。

面对2023年，建业地产将销售目标定为320亿元，较2022年实际完成的240亿元增长33%。而今年前两个月，建业地产已取得合约销售金额49.9亿元，同比增加57.7%。赵瑞昆称，预计2023年总可售资源为517亿元，只要去化率达62%，全年销售目标即可达成。

对于坚持省域化战略的建业地产来说，河南房地产市场的景气度直接影响其发展潜力。据河南省统计局相关数据，2022年河南省房地产开发投资6793.36亿元，同比下降13.7%；其中，住宅投资5802.16亿元，下降13.4%。

显然，胡葆森和建业仍在坚持其一贯的省域战略，押注于河南庞大的人口和低于全国平均水平的城镇化率。不过，近年来河南省常住人口有下降趋势，2022年自然增长人口出现六十多年来的首次负增长，城镇化率为57.07%，比2021年末提高0.62个百分点，2021年的增幅则为1.02个百分点。