伴随着现代化进程与社会进步，人口老龄化在全球成为普遍现象。中国拥有全世界最庞大的老年人群体，截至2022年底，我国60周岁及以上人口超2.80亿，占全国总人口的19.8%。其中，65周岁及以上人口达2.10亿人，占全国人口的14.7%。

按照国际标准，一个国家或地区65周岁以上人口占总人口的比例超过14%，则进入“老龄社会”；比例达20%，则进入“超老龄社会”。以14%为分界线，2022年底我国已经步入“老龄社会”。从发展趋势看，中国人口老龄化速度和规模前所未有，“十四五”时期，全国60周岁及以上老年人口预计将超过3亿，占总人口比例将超过20%，中国将进入“超老龄社会”。

人口老龄化促使养老服务模式向社区养老倾斜。在国家层面，养老产业相关政策中社区养老多次被提及，从“重点支持”到“大力发展”，从“建立补贴制度”到“实施优惠政策”，社区养老服务将成为未来较长一段时期养老服务体系建设的重要方向。

2021年4月国家卫生健康委举行医养结合工作进展新闻发布会时指出，我国老年人养老，已经形成“9073”的格局，即90%左右的老年人居家养老，7%左右的老年人依托社区支持养老，3%的老年人入住机构养老，居家养老、社区养老成为未来养老产业发展重点。

国务院印发的《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》 中提出要强化居家社区养老服务能力，包括①构建城乡老年助餐服务体系；②开展助浴助洁和巡访关爱服务；③加快发展生活性为老服务业。

2023年全国两会期间，全国人大代表马静建议大力推广居家养老服务，加大力度发展居家养老服务，加大社区养老配套设施建设力度，支持社会力量提供日间照料、助餐助浴、康复护理等服务。大力发展“互联网 养老”的智慧养老服务体系，推进适老化改造，保障老年人高质量、有尊严的退休生活。全国政协委员鲁晓明也建议把物业作为养老服务的依托，引入社会组织、家政及社区卫生服务站与物业等形成合作。

政府工作报告指出需积极应对人口老龄化，推动老龄事业和养老产业发展。发展社区和居家养老服务，在税费、用房、水电气价格等方面给予政策支持，推进医养结合。

但从实际情况来看，目前养老服务设施的建设及运营大多数仍是政府承接，养老服务需要更多社会化力量加入。

上海作为老龄化和消费力均较高的城市，社区养老服务也走在全国前列，研究上海社区养老服务产品市场化可行性对其他城市具有重要意义。

上海已形成社区嵌入式养老服务体系，其载体包括综合为老服务中心、长者照护之家、日间照护中心、师范睦邻点、长者健康运动之家、社区老年助餐服务场所等。

日间照护中心、长者照护之家、综合为老服务中心是体系的重要构成，其中日间照护中心主要面向活力老人，提供照料护理、康复辅助、精神慰藉、文化娱乐、社区出行接送等日间照护服务。长者照护之家则更多面向社区内失能老人、高龄独居老人，提供涵盖机构照料、社区照护、居家护理的等服务。综合为老服务中心中日间照护中心为标配，长者照护之家是选配。本文，我们以日间照护中心和长者照护之家两类产品作为盈利测算对象，进行产品市场化可行性的判断。

1、日间照护中心：市场化模式盈利难度大

日间照护中心客户以活力老人为主，主要提供的是老人日托服务。

在不考虑成本门槛和有效需求容量的情况下，进行盈利性估算。

按照目前上海此类产品市场价2000元/人/月来估算，折合单位收入为133元/平米/月；而日间照护中心的成本以场租、前期投资摊销、人员成本、日常能耗及耗材成本为主，场租按照36元/平米/月、前期投资摊销按30元/平米/月、人工成本按67元/平米/月、日常能耗及耗材成本安32元/平米/月来估算，折合单位成本为165元/平米/月。因此，在极为“宽松”的测算条件下，此类产品盈利模式依旧难以跑通。

下面增加成本门槛和有效需求容量等现实因素，再来看下测算结果。

《上海市社区老年人日间照护机构管理办法》规定日间照护机构建筑面积一般不低于200平方米。若按200平方米的最低建设标准测算，在单位成本不变的情况下，人均收费标准至少要提高到2475元（即上涨24%），且满租的情况下才有可能实现盈亏平衡。

而根据目前上海市长者有效需求，来反推可市场化的产品成本，则单位成本至少还需要下降33%-39%，才可实现盈亏平衡。

2、长者照护之家：市场化模式有想象空间

长者照护之家客户以失能老人、高龄独居老人为主，可提供24小时全托服务。

在不考虑成本门槛和有效需求容量的情况下，进行盈利性估算。

按照目前上海此类产品面向对象不同，分为全托价格5000元/人/月，日托价格2000元/人/月来估算，其中全托和日托比例为7:3，折合单位收入为228元/平米/月；而长者照护之间的成本以场租、前期投资摊销、人员成本、日常能耗及耗材成本为主，场租按36元/平米/月、前期投资摊销按36元/平米/月、人工成本按67元/平米/月、日常能耗及耗材成本按32元/平米/月来估算，折合单位成本为171元/平米/月。因此，在较为“宽松”的测算条件下，此类产品收入可以覆盖成本，单位收入是成本的1.3倍。

下面增加成本门槛和有效需求容量等现实因素，再来看下测算结果。

《上海市民政局、上海市财政局关于加快推进本市长者照护之家建设的通知》规定，长者照护之家床位规模10-49张，总建筑面积最低在300平方米左右。若按300平方米的最低建设标准测算，在单位成本不变的情况下，长者照护之家的入住率要达到75%可实现盈亏平衡。

而根据目前上海市长者有效需求，来反推可市场化的产品成本，则成本需要控制在32800元/月-41000元/月（即比当前成本下降12%-36%），市场化模式才能真正跑通模式。

养老服务在场地建设、运营、盈利等方面均存在一定阻碍，为了鼓励多方参与建设养老服务设施、运营，推动养老服务发展，上海市就社区养老设施的建设、融资、企业运营过程中涉及税费、人员等成本均做出了相关补贴规定。

根据《上海市人民政府办公厅关于推进本市“十四五”期间养老服务设施建设的实施意见》，上海市对不同社区养老设施设定了多种建设补助。以日间照护中心和长者照护之家两类典型产品为例。

2016年，我国开始长护险相关试点，2020年9月，国家医保局、财政部发布《关于扩大长期护理保险制度试点的指导意见》，要求进一步扩大长期护理保险制度试点范围，在原有35个试点城市的基础上，再新增14个试点城市，截至目前，49个长期护理保险制度试点城市，上海市试点城市之一。

上海市目前施行的长护险制度是指以社会互助共济方式筹集资金，对经评估达到一定护理需求等级的长期失能失智人员，为其提供基本生活照料及与基本生活密切相关的医疗护理服务的社会保险制度，参保的失能失智老人可享受相应服务及报销。长护险模式既满足了失能、半失能老人刚性需求，同时也缓解养老服务企业运营压力。

从运营补贴的力度来看，日间照护中心单平米运营补贴相对运营来看略显杯水车薪，长者照护之家运营补贴一定程度上缓解了企业经营压力，通过政府补贴，企业可适当下调定价，从而提高有支付能力老人的转化率。长护险的覆盖也一定程度上保障部分支付意愿低，支付能力弱的老人的养老服务需求，对企业而言，同样提高了老人的转化率。

物业作为距离社区最近的经营主体，“物业 养老”具备天然的优势，所谓远亲不如近邻，遇到紧急情况应急呼叫，物业人员能够最快响应并到达现场。楼宇管家最熟悉各楼栋居民，对小区里的老人有着天然的亲和力、亲近感。社区里的老人，尤其是半失能、独居等老人，确实存在着上门护理、生活就餐、陪医看诊等需求。对物业服务企业而言，积极拓展服务内容，从传统四保向养老业务延伸是行业发展趋势。

从养老服务的经营成本来看，场地成本和人员成本是社区居家养老服务经营的主要成本，两项成本占总成本的比例达60%，物业企业布局社区养老有望降低这两项成本，其中场地成本降低或成为物企最大优势。

物业人员中保洁、保安、管家、客服等不同岗位人员均存在一定复用空间，将这部分人员投入社区养老业务，可一定程度上降低社区居家养老运营过程中的人员成本。

同时依据物业服务合同，物业企业在运营期间免费使用小区内的物业服务用房，若能得到政府支持改变其用途，或通过较低的租金水平租赁物业用房作为社区养老用途，将进一步减轻企业社区居家养老的经营压力。

从物企试点社区养老业务的发展来看，当前仍面临三大难题，一是老人支付意愿问题；二是场地使用的实际操作问题；三是养老服务专业壁垒问题。

一、老人支付意愿低。养老服务有需求，但要把客户的消费意愿转化为支付能力，中间还存在缺口。在支付问题上，普通老年群体通常保留传统的生活习惯，能省则省，这给养老服务收入实现带来困难。目前服务对象即社区老龄人口普遍存在支付意愿不强问题，需要政府的介入，包括提供资金补贴支持等方式，以解决民生视角扶持社区养老开展。

二、场地成本是可优化主要成本之一，但场地使用问题尚未得到有效解决。场地的缺乏问题一般体现在老旧小区，叠加老城区人口老龄化，使得场地问题更加突出。社区里的公共用房，如果想将其转为养老用房，面临较大的挑战。

首先，根据现行法律，小区内的公共场所、公用设施和物业服务用房，包括道路和绿化，都属于业主共有；物业服务企业并没有属于自己的场地设施和用房。尽管企业依据物业服务合同，可以在运营期间内免费使用小区内的物业服务用房，但不得改变用途。改变物业用房用途政策手续较为复杂，涉及多个主管单位沟通协调问题。

其次，即使个别试点项目企业拥有小区内某处物业的产权，但并不受业主认同，存在法律争议。多家企业在实施过程中遇到此类情况，即所谓邻避效应。企业已经办理完政府申请手续和流程，但在实施过程中受到业主阻拦，小区业主不同意在本小区设立专门养老设施用房。

最后，如果租赁经营性用房作为养老用途，企业则面临显著运营成本增加，其余成本优化空间有限。

三、养老服务专业化壁垒高。养老服务作为一个专业领域，有其行业特殊性和专业化壁垒，需要建立系统化的服务生态体系。

养老服务中的护理等内容，需要较高专业化背景。养老产品背后的核心是用户的信任，而信任是来自于专业化背书。养老服务的独立定价权，即养老市场化服务价格，也是来自于其服务的专业性。物业企业能否让客户接受，将养老服务作为单独类定价的专业性服务去提供，存在一定难度。

养老产业本身面临人才的瓶颈，即人才的上升、晋升渠道。即使是基层有着相应经验的护理人员，也更愿意在基层医疗机构工作而非养老机构，这是因为前者更有职业发展的上升空间。同样在社区养老中，更将会面临专业人才匮乏问题。

按照计划，“十四五”期间，我国将要大力发展居家社区养老服务，近几年两会多次提及养老服务，2023年再次强调养老服务重要性，在探索居家社区养老方面与其他社会组织相比，物业服务企业贴近业主，拥有天然优势。

头部物企积极探索“物业 养老”产品，但是仍会受到收益、场地、专业等因素的限制。政策端激励和引导一定程度上缓解了企业经营困局，但物企探索仍在路上。