“做透大江苏、深耕长三角”是弘阳集团董事长曾焕沙在2022年管理工作会议中强调的公司主基调。然而如今这一口号要落实起来无疑并不轻松。

在刚公布2022年报不久，弘阳地产（01996.HK）就违约了。

3月30日，弘阳地产发布2022年度业绩公告。这家坐落于江苏的综合型房企在过去一年净利亏损近40亿元，销售额下滑、现金流告急，诸多问题令弘阳地产无法回避。

01

巨亏、毛利率大降与ROE猛降

根据雪球数据显示，2022年，弘阳地产实现营收200.13亿元，同比下降24.95%；净亏损39.38亿元，同比下滑311.07%；归属于母公司股东的净亏损38.82亿元，同比下滑411.56%；毛利16.6亿元，同比下降67.22%。

在此前发布的盈利警告中，对于亏损的原因公司方面曾表示，“受房地产行业的整体市场规模下行；公司及部分联合营企业的开发项目售价未及预期，基于谨慎性原则计提的资产减值损失增加；投资性物业出租率及租金收入均有所下降，导致非经常性损益公允价值评估预计发生减值；美元债因外汇波动造成净汇兑损失增加所致。”

财报显示，弘阳地产的收入主要来自房地产、商业物业投资及运营和酒店运营。

2022年，来自房地产业务的收入为193.38亿元，占比达96.6%，同比减少25.7%；合约销售面积约为259.84万平方米，同比下降49.7%；合约销售金额约352.02亿元，同比下降59.6%；平均销售价格为每平方米13548元。

在观点指数研究院发布的“2022中国房地产销售TOP100榜单”中，上一年度全口径销售金额和全口径销售面积，弘阳地产分别排名第54、第44名。

中指研究院发布的2022年中国房地产企业销售业绩排行榜中，弘阳地产的销售额、销售面积分别排名第60、第47名。

土储方面，截至2022年12月底，弘阳地产土地储备总建筑面积约为1498.36万平方米，其中长三角土储面积占比66%，江苏省土储达52%，全年无新增土储。根据克而瑞地产研究数据显示，从城市能级来看，弘阳地产2022年一二线城市土储占比45.1%，三四线城市土储占比为54.1%，三四线土储占比小幅提升3个百分点。

另两项主营业务商业物业投资和酒店运营在2022年度实现收入分别为6.48亿元、2770.7万元，占比分别为3.3%、0.1%，收入分别较上一年同期增加11.0%、减少34.25%。

值得注意是的是，从2018年至2022年，弘阳地产的净资产收益率分别为13.45%、11.04%、11.43%、8.05%和-28.04%；总资产回报率分别为2.59%、1.80%、1.55%、0.99%和-3.31%。

截至2022年12月底，弘阳地产的毛利率录得8.3%。从2018年至2021年，弘阳地产的毛利率分别为31.25%、25.14%、22.36%、19.05%。最近一年的时间，弘阳地产的毛利率就已下滑了10.8个百分点。

对于2022年毛利率下滑的原因，公司方面表示，主要系拥有毛利率较高的产品收入确认比例较去年同期有所下降，且对开发中物业及持作出售的已完工物业计提减值金额较上年同期增加。

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现金流疲弱，债务到期宣告违约

目前，弘阳地产的三道红线指标处于黄档，公司现金流情况并不乐观。

截至2022年12月底，弘阳地产的剔除预收款后的资产负债率66.5%，同比提高0.4个百分点；净负债率为81.7%，同比上涨24.7个百分点；现金短债比为0.29倍，于2021年底为1.41倍；总资产1017.33亿元，同比下滑22.84%；年末现金及现金等价物48.58亿元，同比下滑69.71%。

此外，截至同一时期，弘阳地产的总借贷（包括计息银行贷款及其他借款和优先票据）约为242.9亿元，较2021年同期的341.4亿元同比下滑28.85%；其中，计息银行贷款及其他借款约为138.8亿元，较2021年同期的217.4亿元同比下滑了36.15%；优先票据为104.1亿元，较2021年同期的123.9亿元同比下滑了15.98%。

早前，在2022年9月21日，穆迪将弘阳地产的公司家族评级（CFR）从“Caa1”下调至“Caa2”，将公司的高级无抵押评级从“Caa2”下调至“Caa3”。展望仍为负面。

穆迪副总裁兼高级分析师Cedric Lai表示：“评级下调反映了弘阳地产在未来6-12个月巨额债务到期、经营现金流疲弱以及流动性进一步减少等因素的推动下，再融资风险加剧”。

穆迪评估，弘阳地产的流动性较弱，在严峻的融资环境下，该公司若未能开展任何新的筹资活动，其手头现金和经营现金流将不足以在未来6-12个月内履行其所有偿付义务。比如2023年4月到期的4.55亿美元债券。

日前，弘阳地产发布公告称，2023年4月票据（即REDSUN 9.7 04/16/23）的票据本金和应计利息于2023年4月16日到期应付，公司预计不会在到期日支付应付款项。未能在到期日支付债券本金将构成2023年4月票据以及其他美元票据项下的违约事件，而未能在到期日后30天宽限期内支付该笔债券利息将构成2023年4月票据项下的违约事件。

截至4月18日收盘，弘阳地产股价收报于0.345港元。从2023年开年至今，公司股价跌幅31.00%，最近一年股价跌幅87.68%，目前总市值11亿港元左右。针对公司2022年经营情况《港湾商业观察》致电弘阳地产相关人士，无人接听。

03

多位高管出走，从总裁、首席财务官到公司秘书

值得注意的是，在过去的一年，弘阳地产曾有多位高管出走，引发外界对于公司内部是否信心不足的诸多揣测。

2022年6月30日，弘阳地产公告显示，袁春辞任执行董事、行政总裁及董事会薪酬委员会成员，即日起生效。而接替该岗位的是，弘阳地产执行董事兼董事会主席曾焕沙。

2022年9月1日，弘阳地产再宣布，严洛钧辞任公司其中一位联席公司秘书，冉丽桥获委任为其中一位联席公司秘书、授权代表及法律程序文件代理人。

仅仅半个月后，同年9月16日，弘阳地产宣称，申广平应个人发展原因，已辞任公司首席财务官。现任执行董事及副总裁雷伟彬兼任首席财务官，即日起生效。

易居研究院研究总监严跃进对《港湾商业观察》表示，“高管的离职、出走等变动，应该说是行业中的通病。通常情况下，高管背后的出走很大程度上不完全是因为某家企业的原因，但企业存在的不稳定因素同样对高管的出走会造成一定影响。”