凤凰网房产深圳站报道  2023年4月20日，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》公布，并自2023年4月20日起施行。值得注意的是，该批复内容明确了“居住权”大于“财产权”的原则。

重点内容如下：

1.以居住为目的购买房屋，房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的。

2.即使没有交全款，愿意支付余款的，房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的。

3.商品房出现烂尾情况下，人民法院支持优先向业主返还购房款。

律师：烂尾楼业主可不还贷！

凤凰网房产咨询了北京金诉律师事务所创始人戴金花律师，她就本次批复内容作出了解读。

戴律师表示，最高人民法院作出关于商品房消费者权利保护问题的批复，可以有效解决逾期交房、楼盘烂尾的相关问题。

在楼盘烂尾、逾期交房案件中，购房人的权益最容易被忽视，她认为，该批复正式执行后，购房人的权益将更有效的得到保障，对重振购房人对楼市的信心有很大帮助。

戴律师坦言，过去对于购房人优先权并不包括解除购房合同的购房款返还，所以购房人发现房屋无法如期交付、出现烂尾迹象时，并不敢轻易解除合同，也不能停止还贷。

而未来，根据该批复要求，购房人如果发现了楼盘出现烂尾、或房屋无法实际交付时，可以及时地解除房屋买卖合同，要求返还已经支付的购房款并享有优先受偿权。剩下的房贷由开发商来返还，有效地止损，保障自己的合法权益。

购房者如何有效保障权益？

那么，当遇到烂尾楼或无法实际交付的问题时，购房者应该怎么有效维护权益？

律师表示，如遇到上述问题，购房者可作为原告对开发商（被告）提起诉讼，银行作为第三方出现，购房者可及时申请解除房屋买卖合同，并同时解决贷款合同。以上环节可在一个诉讼上解决。

根据该批复，以后只要购房人购买的房屋是为了居住使用，且在一审辩论终结前交付了全款，那么都享有购房人优先权。不论是要求交付房屋还是要求返还购房款都可以享有优先权，这对商品房购房人权利保护的一次新的司法突破。

最后，戴金花律师针对“优先权”的主张也特别提醒：

1、优先权仅适用于用来居住的商品房，不适用于炒房为目的的购房，也不适用于其他性质的房屋。

2、不论是要求交付房屋还是要求返还房款的优先权，都需要及时的主张权利，进入法定程序才能行使。

文件如下：