封面图 |《铃芽之旅》剧照

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问：

您觉得现在房地产好做还是90年代房地产好做？

冯叔：

我自己已经做房地产开发30多年，从专业角度来看，我觉得现在的房地产行业并不是太难，但是从规模、成本和速度来说，当然是以前的房地产行业好做。因为以前的地产行业竞争主要在住宅领域，规模、成本、速度非常重要。大家只要拿块地，然后快速把房子建起来，赶紧卖，快速回收成本，就完了。

但现在的情况已经发生了变化，房地产开发已经变成了一门手艺。「虽然现在有7万家房地产公司，但未来5到10年，预计只会剩下7000家。」这句话不是我说的，这是一个关于住宅市场的规律性问题。当人均GDP超过1万美元，住宅市场的发展速度将会放缓，这是一个全世界普遍的趋势。与人的身高一样，到一定程度就不再继续增长。

因此，对于住宅市场，竞争的关键已经不再是成本、规模和速度，而是要转向其他房地产领域，如物流、仓储、数据中心和医疗健康等。

去年11月，普洛斯推出了一期规模超过70亿人民币的房地产基金，用于投资这些房地产领域。这些领域的机会非常好，因此这个基金很快就得到了资金支持，但是，如果你今天发一个传统住宅的房地产基金，那可能情况就不是这样。

房地产行业的发展是一个不断变化的过程。随着时代的变迁和经济的发展，行业的需求也在不断改变。因此，作为房地产企业家，需要有更好的认知，适应后开发时代的发展趋势，关注除了住宅以外的其他房地产领域，如物流、仓储、数据中心和医疗健康等。只有这样，房企才能够获取未来的发展机会，可持续地发展下去。

目前，传统住宅仍然是房地产行业的主要领域，但随着经济的发展，未来机会将更多出现在其他房地产领域。因此，房地产企业家需要不断地改变自己的行为，适应行业的变化，才能在行业中立于不败之地。

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问：

您觉得未来房地产有哪些细分市场值得关注？

冯叔：

我觉得房地产细分领域市场一直可以做。

如果你从事住宅开发，那么一定要注重细分市场。在细分市场中，有三个原则特别重要。

第一是无限可细分。即使你将市场细分得再详细，也会有其他人可以进一步细分，因此细分市场的潜力是无限的。

比如说，你可以将公寓市场分为单身不单居、单身单居，以及不同年龄段的人群，等等等等，细分市场的可能性是无限的。这是商业上竞争的一个重要原则，需要特别清楚。

第二个原则是在细分市场中，要占据足够大的份额，成为价格制定的主导者，拥有定价自主权。也就是说，你必须在该市场中拥有足够的市场份额，比如占据40%或50%以上的份额，才能成为价格制定的主导者，并拥有定价自主权。这对于细分市场来说非常重要。

第三个原则就是如何保持你前两个原则的优势。

所以对于房地产企业家来说，当前有三件事很重要。

第一，无限可细分的市场是你战略聚焦的关键点。其次，在无限可细分的市场中，你必须占据足够大的市场份额，才能掌握价格定价的主导权，这也是非常重要的。第三，必须持续保持前两个优势，才能在未来竞争中保持优势。如果能清楚地了解这三件事，那么房地产开发并不是非常复杂的行业。

事实上，这一轮住宅房地产公司的转型和改变并不难，只要企业领导者理解这三个原则即可。我相信地产企业家只要搞清楚这些基本原则，就能在市场上获得成功。

主编｜王滔 编审｜陈润江 顾问｜王淑琪