出品 | 凤凰网问渠人物

采访/整理 | 陈喜儿

他说2006年以来，中国房地产已出现过5轮“蹦擦擦”（升一年，降两年）；

他说不征收房产税是对低收入者不公平，征房产税应“见房就征、见证就退”；

他说一边“掐住脖子”、一边做 “人工呼吸”，是滑稽救市；

他说房地产是拉动经济的“老黄牛”，不是阻碍发展的“灰犀牛”；

他说要不遗余力推动“住房双轨制”，消除贫富差距、实现共同富裕；

他说年轻人宜买则买、宜租则租，有条件的应及时买房。

他是孟晓苏，被称为“中国房地产之父”、“中国保障房之父”。履历横跨北大经济学博士、国务院领导人秘书、国务院直属局负责人、汇力基金董事长、中房集团理事长，从学者、政府官员到企业家。

光环之下，坐在镜头面前的孟晓苏是一位温文尔雅的儒者，饱含家国情怀，极富社会责任感，数十年如一日为普通百姓的保障房事业奔走呼号。

三小时深度访谈，四万字现场速记，精选七千字犀利观点，凤凰网《问渠人物》和孟晓苏一道，探讨房地产何以遭遇多轮起伏，为中国房地产的走向建言献策，为年轻人突破困境指点迷津。

01 谈救市与拐点

“应该直接取消限购，从一线城市开始”

凤凰网：去年以来中央到地方出台一系列房地产利好政策，您怎么看这轮政策“组合拳”的效果？

孟晓苏：

当前的楼市政策主要围绕企业端，对房企在前几年“限贷、减贷、断贷”所爆发出来的问题进行纾困。

但是现在的核心问题是居民不愿意购房。

当务之急是取消住房消费领域的各种限制性措施，取消“限购”，直接启动楼市。

但是现在不少城市特别是一线城市还在实行“限购”。开着空调降温本来是在楼市过热的“酷暑”时采取的临时性措施，而现在已是房地产的“严冬”，还开着空调降温，政策明显不合时宜了。

凤凰网：直接取消限购会不会导致房地产再次无序发展，重蹈覆辙？

孟晓苏：

现在是把整个大厦都开着空调制冷，再允许各个房间自己关空调或开暖气，这种“因城施策”的做法实际上做反了。应当整体关闭大厦的空调、取消“限购”，但各个城市可以根据实际情况，决定是否需要采取“限购”措施。

现在一方面在做“人工呼吸”救楼市，另一方面有一只手还在“掐着脖子”。这种“救市”是不是很滑稽？我认为楼市不需要做“人工呼吸”，只要把“掐着脖子”的那只手放开，病人就能慢慢缓过气来。

凤凰网：您所说的“掐脖子”和“人工呼吸”一起出现，是哪些方面出现了“偏差”？

孟晓苏：

第一，是对房地产的认知有偏差——有人说房地产是“中国经济最大灰犀牛”，否定整个房地产行业。房地产业作为我国国民经济的支柱产业，是在20年前就已经确定了的。它就像“老黄牛”一样在拉动中国经济的前行，而它所拉动的100多个产业，每个产业后面都有一批相关企业和就业人口。你把拉车的牛卸了车，不让它拉动经济，再靠人拉肩扛拖着经济前行，你累不累呀？你图个什么呀？

其次，对中央政策的认知有偏差——近两年中央精神很明确：我国面对“需求收缩、供给扩张、预期转弱”的现实；要扩大内需促进经济发展，要鼓励住房消费，支持住房改善；还要提高中低收入群体的消费能力。其中购房是最大的内需。可以说房地产业不能启动，整个国民经济就难以顺利启动。

过去十多年来，某些部门把工作重点用在“限购”上，设法压抑住房购买力。现在他们生怕如果政策变化大，就会出现所谓“前功尽弃”。目前虽然一些地方政府“因城施策”放开或取消了“限购”，但毕竟影响力有限，市场效果不明显。

最后，对房地产市场的认知有偏差——媒体上经常出现两种声音，一说楼市在回暖，一说楼市仍低迷，这就反映出当下愿望和现实的矛盾。而居民买房当然是“买涨不买跌”，在看不清楚市场走向的时候持币观望，是正常的反应。

凤凰网：这只“牛鼻子”应该从哪里牵？

孟晓苏：

北上广深这些一线城市在过去“楼市去库存”中曾经起到带头作用，辐射与带动了全国其它城市。启动楼市的关键仍是要看一线城市。一线城市如果不率先取消“限购”、启动楼市，就不利于居民楼市信心的建立，不利于全国楼市的启动。

北上广深是标杆与示范城市。一线城市在楼市复苏上的辐射与带动作用，不仅是对本城市经济发展和财政恢复有好处，而且对国家承担着责任，对扭转全国楼市走势承担着责任。

凤凰网：房地产还会起来吗？

孟晓苏：

我国楼市多年来重复这样一个很奇特的过程：每到房地产发展起来的时候就打压，每到房地产低迷的时候就抢救。现在又到了抢救的时候了，各项支持政策又开始向它聚集。我相信它会再次起来的，因为居民购买力一直都存在。

凤凰网：您怎么看待目前市场参与主体国企央企的“主导地位”？

孟晓苏：

房地产的龙头企业中，有一半以上是民营企业，可见社会资金与各地政府本来也都是支持这些企业的。

后来出现抑制发展的调控政策，“上楼撤梯”。越是顺着梯子爬得高的企业摔得就越重。结果头部企业都损失惨重。现在有人说房地产业是“国进民退”，其实本来不是这样的过程。

凤凰网：一个良性的房地产市场参与的主体结构应该是怎样的？

孟晓苏：

在商品房市场上，民营企业和股份制企业具有优势。他们建房品质比较好，而且有长期经营的理念，很多居民住在这些企业开发的房子中很自豪。国有企业适合做什么？国企与央企适合做符合国计民生和公共服务要求的保障房，也就是说，国企央企要按照国务院要求“退出竞争性房地产领域”，逐渐从商品房市场退出，回归保障房本位。

当下一部分民营企业出现些问题，有人说应该由国有企业去接盘，这种做法是错误的。本来要求国有房地产企业从竞争性房地产领域退出，你让它去接手民营企业的商品房开发，这种做法与国务院要求背道而驰。

当然，并不是所有房地产企业都能长期存在，有些企业要为自己的冒进发展付出代价。今后房地产发展应当是国有企业、民营企业与混合所有制企业，多路并进，各展所长。

孟晓苏接受凤凰网《问渠人物》专访

02 谈新模式与二次房改

“新家庭、新市民都应该享受一次‘房改’机会”

凤凰网：最近从政策到企业都在谈房地产新发展模式，什么是新的发展模式？

孟晓苏：

“新发展模式”包含很多内容，有不少支系，但其核心内容与主干应是“住房双轨制”与“租购并举”。

“住房双轨制”要求商品房和保障房共同发展，中央要求“完善住房市场体系与住房保障体系”。但实际操作中屡屡出现顾此失彼。有一段时间，有部门认为仅靠市场、仅靠开发商就能解决住房上的所有问题，忘记了政府应当承担的保障房责任。他们提出“小户型政策”，要把商品房鲍鱼切小代替保障房，他们分析低收入家庭“4斤的龙虾吃不起，1斤的龙虾应当吃得起”。他们误认为百姓要吃的都是龙虾和鲍鱼，不知道低收入群体要吃的是小鸡炖蘑菇、大葱炒鸡蛋，他们需要的是保障房。

另一个核心内容是“租购并举”。要落实“发展住房租赁市场特别是长期租赁”的要求，就要推动供给侧结构性改革。政府持有租赁房毕竟是少量的；靠开发商持有租赁房也是没找对人，开发商是打短工的，当长工他缺乏长期资金；靠居民长期当租赁房业主如何？那就像是要打仗却不组织一支军队，让老百姓提着棍棒上战场一样。我所建议引进的房地产信托投资“REITs”，已经在持有保障性租赁房方面试点成功，这是汇集社会资金持有租赁房的最好载体。

凤凰网：现在是启动“二次房改”的好时机吗？

孟晓苏：

二十多年前的“房改”启动了住房商品化，让很多租住公房的老职工以低廉价格买下房屋产权。后来随着经济发展与货币运行，房改房的价格跟着商品房不断上涨，许多老职工凭着这套房子就身价千万，走上了共同富裕的道路。

有人认为“房改”已经结束了，我认为没有结束，“房改”阳光应当照耀到现在的青年人家庭和新市民家庭。“租购并举”所包含的内容，应当允许保障房租户在具备支付能力时买下房屋产权，几年后按规定补交必要费用，就能够和商品房接轨。这样就可以让没有享受过“房改”福利的居民，能享受到一次“房改”的机会。保障房的价格要比商品房低很多，可以让青年人家庭和新市民家庭得到价格优惠；而未来允许与商品房并轨，就可以让他们与当年享受房改政策的老职工们一样，靠房产增值走上共同富裕的道路。

03 谈房产税

“不征收房产税对低收入者不利”

凤凰网：您认为应该尽快征收房产税吗？

孟晓苏：

不征收房产税实际上对城市低收入者不利。现在虽然不征收房产税，但是城市建设和城市维护费用并不是不收取了。在现行制度安排下，转而向别的群体去收费。向谁去收费呢？向两个最不该交费的群体去收费。

第一个群体是农民。地方政府廉价征地高价卖地，用土地差价补贴财政。土地差价只有很少部分返给农民，绝大部分用于城市建设与维护，农民的权益多少是被剥夺了。

第二个群体就是城市青年人，高价地建成高价房卖给谁了？卖给城市里最后买房的人，主要由青年人家庭与新市民承担了这些房价。这是不合理的制度，当然应当改变。

凤凰网：房产税征收规则的确定是极其复杂和难以协调的工作。

孟晓苏：

房产税在各国各地都征收，是个成熟的税种。按照国际经验与结合中国实际，我认为可以确定三条要点：

第一个要点是“见房就征”，所有城镇房屋都应当缴纳房产税。房产税是按房产征而不是按人头征，一套房子就是一个税源，有2000套房屋的住宅小区就是2000个税源。“跑得了和尚跑不了庙”，所以房产税是最好征的税种，征税成本不高。

第二个要点是“见证就退”。凭什么“证”退税？凭纳税人的身份证退税。一个身份证可以退税一套房，如果是单身就可以退税一套房，如果夫妇二人就可以退税两套房，有老人还可以多退一套。这样退税就可以避免“离婚避税”，鼓励人们善待婚姻，赡养老人。

第三个要点是“从小产权房起征房产税”。小产权房没有缴纳过土地出让金，通过征收房产税补足土地出让金理所当然。而且税率要高一些。假如规定是以0.5%税率征收房产税，小产权房税率就应当是它的3-4倍，可以按2%来征收。通过征收房地产税就可以把欠缴的土地出让金补回来。征收满一定年限、比如说征收十年或十五年之后，就可以回归到房产税的正常税率。

需要研究的是，农村房产应不应征收房产税？我认为按照现在的情况不应该征税，因为它的价值太低了，而且城市建设费用也没有惠及农村建设。但如果能够实现中央所要求的“农村集体建设用地与国有土地同等入市、同权同价”，农民的宅基地与房产就会跟城市房价逐渐追平。这其中将产生的大幅度房价升值，可以让亿万农民永远不会返贫，而且会产生巨大的财富效应，让农民财富逐渐追平城镇居民，弥平现存的60%收入差距。由此将改变困扰我国农民的“城乡二元结构”，实现马克思、恩格斯在《共产党宣言》中提出的目标：“消灭三大差别”！

如果未来真的能实现“同等入市、同权同价”，那时倍率增值的农村房产就与城市房产一样，都应当缴纳房产税。

孟晓苏接受凤凰网《问渠人物》专访

04 谈社会热点

凤凰网：城市“鹤岗化”和房价“白菜化”会成为矿产资源型城市的普遍现象吗？

孟晓苏：

在城镇化进展与经济发展中，人口从农村转到城市、从小城市转到大城市，或出现“孔雀东南飞”现象，从整个经济发展来看，都是正常的。

我认为人口减退的村庄和城市，就不应当做人口发展的规划。因为从总体上来说，这里的人口是应该往外走的。政府要做的是用好现有资源，利用人均占有资源更多的优势，让逐渐减少的人口生活得更好。

鹤岗市过去是“煤城”，现在煤炭资源正在枯竭，原有采掘与工业优势正在消失。但是这个城市有着丰富的旅游资源。它与俄罗斯接壤，黑龙江、松花江、小兴安岭围成的“金三角”区域，拥有大界江、大森林、大冰雪、大湿地、大农业、大矿山、大石林，原生态保存良好，是个很好的旅游地。

每个城市都要找到自己的增长点。比如加拿大维多利亚岛上的布查特花园，就把废弃的矿坑遗址建成人间仙境。鹤岗市具有新的发展机遇。过去百年煤炭发展掩盖了它的本色辉煌，现在煤炭资源减退，就应该回归本源。如果年轻人要到这些地方搞旅游开发与新兴产业创业，我认为是个机会，而不是只去关注它的房价。

凤凰网：您如何看待现在年轻人群体中热议的“提前还贷”？

孟晓苏：

最近根据中央要求，银行住房抵押贷款利息降低了，这是件有利百姓的事。但是不少银行只降低了新增贷款的利息，没有降低存量贷款的利息。这当然造成贷款居民的心理不平衡，要设法维护自身权益。

通过这件事情也暴露了抵押贷款银行的双面性。“天使”的一面是用贷款支持居民购房，让普通百姓能靠着贷款杠杆，提前实现购房梦。许多购房人随着后来的房价上涨，获得财产增值的红利。贷款购房让居民获得巨额财富。

但银行也有“魔鬼”的一面。抵押贷款高利息是过去的错误政策造成的，包括限制居民购房，限制居民住房抵押贷款，人为造成贷款资源稀缺。银行就利用政策对居民房贷的限制，乘机搞“利率上浮”，趁火打劫抬高利息率，多收取了居民不少钱。

所以现在的降息要求，不仅是在“惠民”，而且是在“纠错”。有些银行不愿将存量房贷的高利息降下来，属于知错不改，当然引起人民群众的不满。人们通过提前还贷的行为来投银行的反对票。银行需要按照中央和国务院要求，降低贷款居民的利息负担，要把存量贷款的利息率也降到合理范围。

凤凰网：最近全国开始推行“带押过户”，您觉得这个政策会对房地产市场的恢复起到正向作用吗？

孟晓苏：

这是对二手房交易的一个有力支持杠杆。

“带押过户”在国外都是畅行的。对于金融机构来说，贷款居民已经偿还了一部分贷款。现在房产要转让，银行可以审查购买者的偿付能力。如果符合银行条件、甚至比房屋原持有人偿付能力更好的话，银行当然愿意办理新的抵押贷款手续，还可以收取一定的手续费。现在推广这种转贷产品，说明原先阻碍实现转贷的“限购”政策已在改变，不适当的行政干预已在去除。

凤凰网：有报告称，印度人口增至14.1亿，取代中国成为全球人口第一大国。印度孟买的房价单价已经到75000元，超过了中国北京7万的单价，对此您怎么看？

孟晓苏：

印度我没有去过，但是我知道发展中国家都有解决居民衣食住行的迫切需求，住房建设可能会成为这些国家的经济增长点，由此拉动本国的经济增长。

我国已经走了房地产业拉动经济增长25年的路。印度有这么多人口，如果又有这么好的房地产市场的话，印度选准自己的支柱产业，经济发展是有可能获得巨大的内生性增长动力。

至于有人说“孟买房价超过北京”的说法，我没有调查，不能简单认同。因为此前常听到有中国专家说：“北京、上海的房价超过美国、英国”云云，其实这些专家在国外并没有住过真正的好房子。他们用在国外居住过的“大学城”的房价，不适当地与北京、上海的高档房价相比，当然不可能得出正确的结论。我想“孟买房价”之说不排除也是如此。如果只是个别项目房价高，就不能以个案房价与北京、上海的平均房价做对比。

凤凰网：中国今年的房价短期内会有显著恢复吗？

孟晓苏：

从2011年开始我国实行房地产“限购”，用政策限制了内需。我国经济从此结束了8%以上的增长，并一路下滑。特别是在经济低迷的如今，还不在整体上取消“限购”，是自己扼住了自己的脖子。

本来我国商品房市场没得什么大病，是因为多年缺乏保障房才引发了社会不满。商品房市场出现的小毛病，其实就像马三立相声里说的，找准地方“挠挠”就可以了。结果把商品房当作对头来打压，让中国经济增长动力明显降低。这是人为限制了自己的发展。

房地产业不是一个普通的产业，它是拉动中国经济的支柱产业。有人非说它不是拉动经济的老黄牛，而是阻碍经济的“灰犀牛”，动用行政手段群起打压，后果是严重的。

当然现在已经认识到了问题，金融机构采取了诸多支持楼市正常发展的政策。但这次伤得比较深，短期内难以恢复。即使全面取消“限购”，房价也不会在短期内有太大的上涨。

快问快答：

您最近在看什么书？

最近我在重读马克思、恩格斯经典著作，包括刚才我讲到的《共产党宣言》《英国工人阶级状况》等。

如今我们的很多理念，都需要回归到共产党人的初心与本源。要改变低收入群体的生活状况，就要推动建立住房双轨制，为他们提供保障房；要以“房改”精神指导未来，尽量让低收入群体拥有房屋产权；在“法术般呼唤出社会财富增长”的财富增值过程中，用房产增值促进人民群众的共同富裕，推动实现社会公平。

您最爱哪项运动？

打高尔夫和游泳。

除了房地产研究，您还对哪些领域感兴趣？

金融。我从2005年开始引进国外的资产证券化产品REITs，现在已试点成功，国务院发文要求推广，把它作为盘活存量资产、化解债务风险的重要手段。我还从国外引进了“住房抵押贷款”、“住房抵押贷款保险”、“住房反向抵押养老保险”等多项金融工具。这些金融创新都很适合我国国情，成为撬动经济发展与促进社会稳定的杠杆。

ChatGPT来了，您认为对哪些行业影响最大？

我试用过中文的AI软件，让它写出官样文章也还是够用的，但是要靠它搞研究还不行，至少目前我用的软件不行。ChatGPT极大提升了电子设备的人工智能，是一个伟大的创新，必然会影响到各个行业。我非常关注这件事情，愿意学习新东西。

您知道“爱坤”指的是谁吗？

不清楚，是个奶油小生吧？“爱坤”就是粉丝爱他的歌或爱他的人吧？我喜欢了解年轻人的心态与追求。

您觉得现在的小学生等他们长大后，他们还需要买房吗？

当然需要。居住条件对于人类来说是无止境的追求。

我相信这些孩子们将来长大了，他们需要住得更好。

您怎么看待当下年轻人的生存困境？

在经济逆境中，年轻人要能坚守住。有条件、有愿望的可以继续读书，更好提升自己，争取度过这几年就业艰难的时期。

年轻人应该建立怎样的买房观？

年轻人应是享受保障房待遇的群体，宜租则租、宜购则购。家境好的可以说服父母，拿出新增储蓄及时购买商品房，因为难得房价有这么长时间低迷，现在已经走势平稳。

另外，还要给农村年轻人以希望。通过深化城乡土地制度改革，特别是实现宅基地与国有土地“同等入市、同权同价”，可以从根本上“改变城乡二元结构”。农村家庭可以与城镇家庭一样，靠房产增值实行财富倍率增长，走上共同富裕的道路。