凤凰网房产报道  5月17日，国家统计局公布今年4月份70城房价指数变动情况显示，70个大中城市商品住宅销售价格环比整体涨幅回落，且持续回调。

另一方面，今年前4个月集中供地的城市中，上海19宗地平均溢价率7.3%；杭州12宗地平均溢价率7.3%；合肥15宗地整体溢价率12.39%；无锡6宗地底价成交；广州7宗地，3宗低价4宗封顶摇号成交……热点城市地价仍有空间。

今年的房价和地价趋势，预示着房地产利润空间或将持续受限。而当行业进入薄利时代，房企只有倒逼“开源节流”才能尽可能保利润。

借金融红利 夯实融资力

开源即融资，但要低息融资。

伴随境内融资政策在2022年四季度开始松动，房企融资意愿有所恢复，争相降低融资利率发布新融资计划，以便新换旧摊薄成本，同时支持公司持续经营。

中信建投数据显示，截止今年4月房企境内加权融资成本较上月下降了31BP，便是一项印证。

具体来看，5月以来，已有招商蛇口、碧桂园、万科、越秀、新希望地产等房企披露了债券发行公告，且融资利率均有降低。例如碧桂园地产在5月8日发行的两期中期票据，票据额度分别为8亿元、9亿元，发行期限均为2年，最终票面利率已降至3.80%、3.95%，且具备中债增全额无条件不可撤销连带责任担保。

这是年初碧桂园获批200亿储架式中期票据发行额度后具体落地的两笔融资。碧桂园作为今年春节后获批储架式注册发行的首家房企，也是获批规模最大的民营房企之一，预计今年还将低成本发行多笔中票。

此外，目前碧桂园地产已有一笔存续中票，票面利率更低至3.2%，发行于2022年9月，是“中债信用”增信民企发债政策后，碧桂园正式落地的第一笔融资。

对比“金融16条”和“三支箭”等利好之前，2022年上半年民营房企发债平均利率超过6%，同期碧桂园地产存续债券的平均融资利率在4.6%左右。如今，新债成本进一步降低，当前碧桂园利率3.2%-3.95%的三笔新债，较以往节约了数千万元的利息支出。

政策加持，无疑让头部民企融资环境更有优势，也更有信心扩大融资。去年以来，碧桂园积极发行公司债、中票、ABS、可转债等直接融资产品，已折合融资近百亿元人民币。

此外碧桂园还获得了数十家银行逾3000亿元的意向性综合授信支持，2.8亿美元的内保外贷银团贷款，获中国民生银行香港分行最高5000万美元等值人民币的定期贷款融资。

金融机构的支持提升了企业融资力，也让碧桂园有更大的发展底气，2023年其正式重启了投资拿地。

继4月25日在杭州竞得滨江区核心地块后，碧桂园于5月17日成功摘得太原市三宗地块。据悉，碧桂园同时还在积极参与北京、上海、成都等地的土地竞拍，更多聚焦一二线核心城市与核心区域，提升在这些区域的投资额和土储占比。

直面行业内卷 提升成本力

节流即降成本，但要科学管控。近年主流房企均对三费控制、利润指标、现金流质量指标等提出了更高要求。

中国金茂总裁李从瑞就在公司会议上明确称“一个铜板掰两半用”，要求公司坚持“缩量”发展，一切费用皆可降。华润置地董事长李欣则在业绩会上再次强调“刀刃向内、刮骨疗毒，坚决整治管理宽松软”的言论。碧桂园董事局主席杨惠妍也在业绩会上提出，“公司要狠抓成本力，高度精细化管理，在保持不降低产品和服务质量的情况下把产品做好。”

而这些从管理求效益的头部房企，在控成本上也取得了显著成果。

比如碧桂园，据2022年年报显示，公司当年营销及市场推广费用112.98亿元、行政费用84.38亿元、研发费用21.64亿元，分别同比减少26.23%、37.58%和34.58%，碧桂园累计节省金额超过102亿元，比很多中小房企一年的利润还高。

龙湖2022年的管理费用也降至68亿元，一年减少了40亿元；中国金茂管理费用从46.8亿元降到2022年的43亿元；同期保利发展在职工薪酬几乎持平的情况下，管理费用同比下降了12.69%至47.44亿元，主要剪裁了办公、差旅费、咨询等费用支出。

头部房企都在全力费控，因为如今地产行业的成本管理堪称“卷”。从三费费用率可见，头部阵营里中海地产的三费费用率不到4%，拉高了竞争天花板；与此同时，有房企的三费费用率高达30%，成本管控力差距悬殊，如若不改善则很容易陷入被两极分化的窘境。

明源地产研究院专家刘鹏就指出，如今有不少标杆企业通过开源节流实现了降本增效，但这也仍是诸多中小房企的管理难点，房企在此方面的竞争会越来越激烈。

可以发现，为夯实竞争优势，头部房企几乎都在成本力要求上越来越严、越来越细。

碧桂园在提出“产品力和成本力要成为公司长期核心竞争力”的同时，早早制定了公司全过程精细化管理、营销费用以效定投、优化基准成本刻度、无效成本需趋近于0等细节要求。

万科、龙湖等企业则投入了不少精力在数字化，用科技手段提升管理层分析的及时性和准确性，并用平台来完成预警监控成本、预实对照费用等工作，确保效率和效益同步升级。

上述专家表示，房企利润的考验严峻，成本力和融资力必然会是现在也是未来行业竞争的赛点，谁跑得快谁才更有优势。

（凤凰网王婷婷/文）