经历一季度的短暂小阳春，中国楼市重新陷入踌躇。当信心成为这个行业的稀缺品时，港企新鸿基地产却实现了集团历年来最大额银团贷款。

5月29日消息称，新鸿基地产发展有限公司近日与18家主要的国际及本地银行签署一笔五年期贷款协议。本次银团贷款录得五倍超额认购，最终总贷款额达275亿港元。

重注内地猜想

从已有消息来看，该笔贷款由新鸿基地产（金融服务）有限公司签署，母公司作担保，贷款包括三成定期贷款及七成循环贷款，年期为五年，将运用贷款为部分债项融资及延长还款期。

如果说新鸿基地产依靠优异的业绩打动了国际和本地银团，这个说法在经营数字面前确实经不起推敲。

一组年报数据可佐证：2022/2023中期业绩公告称，新鸿基地产收入274.28亿港元，同比下滑31.69%；净利润87.90亿港元，同比下滑43.34%；公司股东应占溢利84.10亿元，同比下滑44.62%。

如果对新鸿基的业绩进一步拆解，或许可以发现银团对新鸿基偏爱的由来。

从地区来看，新鸿基地产来自中国香港的收入为226.83亿港元，同比减少37.74%，但来自中国内地的收入为45.8亿港元，同比增长32.45%。其中内地物业销售收入为21.76亿港元，同比增长538.12%。

可见，新鸿基地产内地业绩超越香港，录得正增长。新鸿基业绩表现更是港资房企强劲盈利的缩影。

或许以此可以推断，新鸿基在与银团描摹未来时，特意强调了自己未来在中国内地的加速布局。而新鸿基地产主席兼董事总经理郭炳联确实也明确表示，“集团将继续在香港投资，以及把握大湾区和内地带来的发展机遇，为香港和内地的长期繁荣出一分力。集团正发展多个可供出售项目，其物业投资组合带来可观和稳妥的经常性收入，并且持续加强。集团亦会加快销售住宅项目，以切合香港市民的住屋需求。”

新鸿基上一波在内地的积极布局还是在5年前。2018年开始，新鸿基积极在广州拿地，瞄准打造的项目均是以TOD为导向的大型商业综合体，其布局版图从广州市中心转移到南端——南沙和番禺。

1年后，新鸿基再一次拿下庆盛枢纽站商服地，地块与2018年拿下的地块联合开发，体量是天河城的两倍。

在熟悉的广州之外，新鸿基更多喜欢通过联合开发操盘。例如去年3月联合世茂以44.72亿元的价格拿下南京河西地块，楼面价约4752元/平方米。此外，包括杭州国际金融中心住宅部分第一期、成都Jovo Town第三期A和佛山泷景也都是采取合作开发的模式。

港企“凶猛”

房地产市场整体上呈现下行态势，相比内地房企，港企却走出强劲盈利的行情，其背后的术或许是内地房企借鉴之处。

机构数据统计，截至3月29日，A股123家上市房企中中，有65家房企发布2022年业绩预告或业绩快报，其中预计净利润同比出现下滑的房企有56家，亏损房企达37家，最高预亏金额超百亿元房企有5家。

反观香港房企，多数企业在去年地产低谷期实现盈利。

例如长实集团盈利217亿港元，同比增长2.08%；恒基地产盈利92亿港元；太古地产盈利80亿港元；香港置地盈利61亿港元；新鸿基地产2023财年前半财年盈利84亿港元；恒隆地产盈利38亿港元；嘉华国际盈利14亿港元；新世界发展盈利12亿港元；瑞安房地产盈利10亿港元。

值得关注的是，部分港企的内地业务盈利水平超过香港业务。恒基地产香港物业发展的税前盈利下降了29.48%至33.55亿元，而内地物业销售应占税前盈利约21.97亿港元，按年增长37%。

恒隆地产，内地与香港物业租赁收入分别为67.52亿港元、32.79亿港元，均同比减少3%，但内地的物业组合租赁收入按人民币计值上升1%。

新世界发展亦表示，集团内地销售情况非常好，跑赢大市，去年7月至12月销售额是92亿人民币，已经超过财年目标的60%。杭州望江新城二期去年累计卖了110亿元，创了纪录。

市场观点总结港资房企保持盈利水平的原因主要来源三方面。其一，不玩“三高”，安全比增长更重要；

其二，侧重持有型物业，现金流稳定。据机构统计，内地房企持有物业收入占比普遍不足10%，而香港前十大房企中，租赁收入贡献占比平均为40%。对房企而言，持有一定比例的经营型物业，可以优化资产结构，使企业有稳定的现金流，降低公司的经营风险。同时，房企亦可通过有效运营，获取所持物业的长期增值收益。其三，热衷布局城市群中的核心城市。

柏文喜分析，2022年，相比内地房企业绩亏损多数港资房企实现强劲盈利，这主要是由两个原因决定的，一方面港资房企收入结构中租金占比较大，这部分收入具有较强的抗周期性，且在行业下行周期体现出更强的盈利能力，另一方面是因为港资房企都是经过多轮行业周期历练的“剩者为王”的企业，其负债结构很轻且市场策略保守，反而在行业下行周期中体现出较强的盈利能力。

“对于内地房企而言，可以借鉴港资房企开发与经营业务并重、以现金流健康和单项目盈利为核心而非以企业规模增长为核心的稳健经营模式。”柏文喜说。

有观点表示，中国房地产业正处于一轮大周期的低潮阶段，“大洗牌”“大变局”正在进行，能率先控制风险、走向新发展模式的房企将继续分享中国城镇化的“红利”，反之则可能被市场淘汰。

这一次，经历过完整地产周期与金融危机的洗礼的港资房企，在穿越周期和发展模式方面或许能为内地房企的前路提供一份参考。