上周，北京土拍被45家房企推上高潮；

周五，地产股因一张传言松绑的截图强势飘红；

各种消息在房地产“行”与“不行”，“救”或“不救”间摆动。

不少人已经看懵了。对于身在其中的买卖双方，当下怎么做是最好的选择，

今天先说结论，再谈真实市场。

1，买房人，买二手大胆谈价

2，买新房，广撒网做海王

3，卖房人，房源不行的降价也要赶紧出掉

4，学区房，尤其老破小，不看好风险高

NO.01

二手房，大胆谈

五月北京二手房网签了12982套，

和阳春三四月比，降幅不小，但也是意料之中。

从调价房源数量来看，五月某平台挂牌房源中降价的有10954套，涨价的有768套。

如下图，可以看到3月市场成交火爆的时候，涨价房源套数也跟着小幅度上涨，但同时“诚心”卖的房东也不少。

不过这一轮没有“逃出”的卖房人，马上路途更艰难了。4月5月降价房源仍在直线攀升，涨价的也变少了。

市场预期不乐观，购房人议价空间变大，交易双方对价格都很敏感。

有买房打算的，大胆谈。

卖房人，手持非优质资产的，其实去年底开始，我在文章中就喊过要赶紧抛掉；

眼下的情况，咱也都看到了，别再生扛。

前段时间，有“某房源降价90万”、“业主一夜调降20万”这类消息传出。

有粉丝留言表示，自己正在买房中，并没有感受到这样的情况，房东还是很坚定。

为何会和体感差异不同，分化是主要因素，好位置好房源是关键。

北京不会再普涨，当然也不会全面跌。

NO.02

新房，广泛看

每个月，基本都会给大家同步一下北京在售项目的网签情况，一共100多个楼盘。

截止5.31的网签数据，从杨哥那借来了，大家看看。

提示，显示0的，基本都是刚开盘不久，建委网签还没有跟上，网签有一定滞后性。

距首期开盘很久，网签还很少的，9.9成因素就是卖的不好，不太用听售楼处的说法，也不太用看热销海报。

本以为这点大家都知道，但在前两个月的网签揭秘中，还真有人过来说，

“数据不准，朝阳的**马上卖完了”。

师妹一看那项目，其实已经是老站岗选手了....

当你去看某盘，听说卖的多好，看看开盘时间和网签，可以辅助你分辨。

买新房相对二手房来说，没那么复杂。

选对板块是重中之重，并且有时候会有一些倒挂买入的机会，盯紧了就ok。

陆陆续续给大家出过很多板块分析了，想了解哪里先翻翻文章，懒得翻评论直接问。

NO.03

学区房，谨慎看

从去年7月开始，老破小、居住属性很差的这类学区房，我一直在提示大家慎入。

一方面是从政策调整来看，学区房的不确定性增强，我们正在朝着教育均衡方向努力。

另一方面，如今的出生率，新生儿的增长情况极不乐观。

并且从生育结构来看，我国一孩出生率快速走低，已跌至0.5。

这也能反应出新一代对此的想法及选择。

所以长远来看，学区房、学位可能是“过剩”的。

这就会给老破小等居住属性差的学区房，带来更大利空。

那天听新婚的朋友提到，最近正在看学区房...

这种，并且有点过于提前的情况，个人是倾向劝退的。

当下楼市的基本面就是这么个情况，有何疑问评论来聊！