经历了一季度“小阳春”，楼市在二季度吊诡下滑，掀起了激烈讨论。房地产到底该不该救，众说纷纭，各有侧重，基础都是建立在当前房地产的困境之上。这个链条最长、影响面最广的行业，再次走到十字路口。

出品 | 凤凰网问渠人物

采访/整理 | 陈婷婷

摄影 | 潘海涛 海报 | 李悦

监制 | 周翔宇

是归咎于过去高负债、高杠杆的发展模式，还是城镇化率已经触摸到天花板？继专访孟晓苏、管清友、贾康之后，本期凤凰网《问渠人物》特约对话著名经济学家、上海交通大学安泰经济管理学院特聘教授、中国发展研究院执行院长陆铭教授，从城市空间、人口流动的视角，对当下中国的造城运动、地方债、地产调控本质等问题，给出了一些独特解答。

核心观点提示：

1、人口流出的城市建新城，房子卖不出去，基础、工业设施供给过剩，就出现地方债务危机。

2、在建设用地的配置当中，要把更多的权力下放给省，而不是由中央来决定。

3、债务的约束机制，要打破中央政府的隐形担保，或者叫刚性兑付预期，“谁家孩子谁抱”。

4、我们的住房政策要更多做供给侧的改革，而不是需求侧。

5、为了把房价控制住，现在很多管需求的做法，实际上是在补贴富人。

6、目前全国的城镇化率是65%，城镇化发展远远没到“底”。

7、在人口持续流入的地方，既要造商品房，也要造公租房。

8、可以给企业发补贴，来给年轻人提供就业岗位。

地方债VS造城运动

「“远、大”新城留下巨额债务」

凤凰网：最近看到您的一篇文章，是关于新城建设与城投债的。如今几乎每个城市都有一个新城或是新区，那么地方债是不是因为造新城引起的？

陆铭：其实是2017年的一篇老文章，放在今天还适用。

地方政府通过开发新城新区，把土地作为一种资产注入到城投公司，经过融资平台去借债，借了债后再做开发。希望有招商引资进来，然后带员工进来，人口来了再卖房子，这个故事就非常完美。

但遗憾的是，中国的新城很多建在一些人口流出的地方。这些城市新城新区建好了，房子卖不出去，基础设施、工业设施供给过剩，那就导致了地方债务危机。

我们把有些地方建的新城，戏谑地称之为“远大的新城”。这个不是远大，是远、大。怎么远呢？离老城区远，平均距离特别大。在我们的研究样本里，新城平均都可以容纳四十多万人口，但很难跟中心城区的产业产生互动和关联。

有相当长的一段时间，每个地方都想建新城。仅仅我们收集的大概500多个新城的样本，其中就有270几个城市，包括地级市、直辖市都建了新城。全国的地级市也就300个左右，有些地方恨不得每个县都建一个新城，这个结果就非常可怕。

凤凰网：是因为不讲经济吗？

陆铭：如果说没有讲经济，地方政府肯定不同意。我难道不是讲经济吗？基础设施开发也在创造效益，我们今天所讲的经济考量，是说你有没有恰当的、合理的回报，在借债的时候，有没有考虑过这个借贷是要还的，还是基于基础设施投资的回报来还的。

凤凰网：您对中国式的新城建设有哪些建议？

陆铭：要多管齐下。

第一，建设用地指标的配置，要考虑跟人口流动方向一致。

在建设用地的配置当中，要把更多的权力下放给省，而不是由中央来决定，省内应该有更多的权力来根据自身情况进行配置。

第二，充分发挥市场竞争。

基于中国非常特殊的土地制度，建设用地指标由中央来配置短期内很难改变，但是市场机制可以起到一定作用。比如一个地方少建设用地指标，另一个地方多建设用地指标，我们多年前就在提跨地区的建设用地指标的可交易，要加快建设建设用地指标和补充耕地指标的全国统一大市场。

第三，债务的约束机制。

如果地方政府举债没有约束机制，地方官员任期三五年就走了。他借债的时候，花钱的时候，政绩是在我这一届，要还债的时候走了。

所以，债务的约束机制就强调：

（1）谁借的一定要追责，哪怕已经离开了。

（2）金融市场约束，金融市场要去看你的投资回报。如果投资回报不高的话，要你付更高的利率。

（3）要打破中央政府的隐形担保，或者叫刚性兑付预期，“谁家孩子谁抱”。

第四就是人口流动。

人口流动对地方政府是一个很好的约束机制，如果一个地方人口在流出，那么就要提高财政使用效率。如果当地欠了一身债，最后还不成，老百姓就不愿帮你还债，用脚投票就走了。

凤凰网：回溯过往，如何评价城投公司在地方经济发展中的作用？

陆铭：在中国这么大的国家，一定要分地区、分类别来看，包括我们在评价城投公司作用的时候，不能笼统讲它起到的是一个积极作用，还是一个消极的作用。

经济发展早期，基础设施的开发不够，需要搞建设，这个时候地方政府融资起到一定的积极作用。

随着时间推移，当投资过度，基础设施引进了很多，尤其在人口流出地建新城，本来就比较偏远，还建得特别大，这时候就另当别论。

房地产调控VS不达预期

「房地产管需求、控房价，是给富人补贴」

凤凰网：最近几年，房地产从高速发展到现在“急刹车”，从城镇化发展角度，您认为到“底”了吗？

陆铭：如果我们相信中国会逐渐从发展中国家变成高收入国家，然后再逐渐迈向中等发达国家。这意味着一定会有更多的人要进城，城市化率就会逐年提高。

凤凰网：城镇化的速率大概是多少？

陆铭：截止目前，基本上一年一个百分点的速度，非常稳定。

一年会有一千多万人口从农村进到城市，当然并不是每个城市都一样。而且人口从小城市向大城市迁移，一些城市还出现了从农村和郊区向中心城区迁移。

在中国人口大量流入的地方，会出现住房短缺，不光是商品房短缺，廉租房、公租房也短缺。在人口流出的地方，已经出现房地产过剩，房子卖不动。

从全国的范围来讲，接下来的房地产一定是人口流入和人口流出两类区域两极分化的。

凤凰网：从城市发展角度，我国城镇住宅供求关系达到平衡了吗？

陆铭：没有，远远没有。

有需求的地方出现供给不足，有供给的地方出现需求不足。人口从农村向城市迁移，从小城市向大城市迁移，并不是人口流入地人口太多了，而是人口和建设用地（住房）的空间错配。

我们要尊重区域经济发展的规律，要让中心城市和城市群成为区域经济发展主要的空间载体，要让优势地区获得更多的发展空间，来增加它在经济发展中的人口承载力。

凤凰网：最近吴晓波有篇文章引起广泛关注，他说“只有救楼市才能救内需”，您怎么看待这个问题？

陆铭：不敢多评。但是客观上来讲，房地产行业对于拉动内需和经济增长确实非常重要。

不管今天房地产存在多严重的问题，都有这几个特点：它体量大，它拉动的投资、上下游相关的产业，包括对就业，都是影响非常大的。

现在要做的是结构调整，不是回到老路上，而是要走上一个让需求牵引供给、供给创造需求的一种良性的产业发展新态势。

凤凰网：房地产反复调控，但是为什么行业感觉收效甚微？

陆铭：我一直认为，我们的住房政策要更多的做供给侧的改革，而不是需求侧。

有观点认为，房价高是需求侧的问题，是带着炒作，针对需求侧的判断那就是管制需求。

但如果需求是真实的，管制需求导致的结果就是：第一，有可能误伤刚需；第二，把一手房价格给管住了，就管不住二手房。管住了二手房价格，市场就没有活力，大家就不去投资。

甚至有可能管住二手房，会出现很多地下市场。比如说把装修费算到房价里，把家里的字画算到房价里，甚至出现假离婚、假结婚，层出不穷。

凤凰网：您说的案例确实在这两年屡见不鲜。

陆铭：如果管需求是为了防止财富的不均等，那么按照家庭购房的数量进行一定管制是有道理的，但不是为了管房价。

为了把房价控制住，现在很多管需求的做法，实际上是在补贴富人。限制一手房的价格，一手房和二手房倒挂，买到就赚到。而低收入者永远在房价面前望楼兴叹。

特别是大城市房子短缺，房价管制了，需求增加了，那么卖房人就要求你有资产证明，甚至要求进场费，有时提高首付比例，有时还要求全款付，这些都是有利于高收入者去获得买房的权利，再借助二手房来变现，这样变成对富人补贴了。

如果不管商品房价，有钱人想买房子，你让他们买——但可以同时限制家庭的购买数量——买完以后再把税征过来，这个钱可以成为政府财政收入，最后变成公租房和廉租房的建设资金。这是一种良性循环。

凤凰网：近期热议的全面实现不动产统一登记和房地产税，是不是意味着“管需求”政策导向将很快改变？

陆铭：房地产税肯定是要以全面的登记为前提，但是全面推进不动产登记是不是就意味着房地产税很快就会出来，我觉得不能这样下判断。

尤其是当房地产市场短期不是那么好的时候，如果我是决策者，不会在这件事情上操之过急。

凤凰网：如果开始征收房地产税，您认为应该怎么征收？

陆铭：逻辑上推，从立法的层面，为了避免以后修法的复杂性，可能会出一个比较严格的房产税征收办法。

但如果要把冲击控制在一个可控制范围之内，不会一步到位地去收。

离开一个具体的征收办法去讨论房地产税，这个讨论是没有必要的。

凤凰网：房地产还有机会吗？

陆铭：绝对有。

第一，空间错配的问题要解决。在人口持续流入的地方，存在大量短缺，既要造商品房，也要造公租房。

第二，中心区位。在服务业越来越多的情况下，不管是为了就业，还是出于服务消费，人口会往中心城区来，从外围重新回到市中心。

第三，居住品质。大量老破小要改造升级，还有适老化社区，以及针对年轻人需求的青年公寓。

结构化的需求还有很多新的增长空间，居住品质跟周边的服务、生活配套越来越紧密结合，这里会有大量的空间爆发出来。

快问快答

凤凰网：您最近在看什么书？

陆铭：马伯庸的《显微镜下的大明》。

凤凰网：您平时做什么运动？

陆铭：散步，除散步以外都不运动。

凤凰网：您生活在上海，喜欢本帮菜吗？最喜欢哪道菜？

陆铭：挺喜欢的。以前年轻时喜欢吃红烧肉，现在节食，尽量吃素。

凤凰网：您最喜欢的电影？

陆铭：《芙蓉镇》、《霸王别姬》、《立春》。

凤凰网：您在写书的时候遇到编辑催稿会做什么？

陆铭：我写书编辑不用催稿，基本都是我提前交稿。

凤凰网：ChatGPT来了，您认为对哪些行业影响最大？

陆铭：大量可以被编码的工作，其中包括制造业的工人。现在AI都可以作词、作曲、唱歌了，前段时间是不是还有AI孙燕姿？还有一些法庭判例，让AI律师去读卷宗。以及医院里面看片子的一些医生岗位，也可以被取代。

服务业为主的社会，需要人和人交往的岗位不容易被取代，社会交往技能会越来越重要。

凤凰网：年轻人涌入寺庙，您怎么看待这一问题？

陆铭：在一个快速发展的社会当中，如果人们借助某种方式，不管是读书还是进寺庙，或是看文艺作品、搞创作，以此获得一种心灵抚慰，是个好的现象。

但背后如果是因为经济形势不好，年轻人对未来比较灰心，我觉得需要从别的地方找解决方案。

凤凰网：除了年轻人失业，也有很多地产中年人待业，请您给他们一些建议。

陆铭：从行业的发展角度来讲，房地产不会死掉。

它一定会做一些结构性调整，从需求结构、地域结构都会去调整。需求还是会回来的，整个行业还是会回来的。

作为地产人要能够适应这种调整，你可以继续在这个行业里寻找新的机会。如果觉得适应不了，也可以换个行当，在新的产业结构调整、就业服务化以及新技术取代一些传统行业和职业的情况下，去找新的趋势。

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