6月14日，北京土拍市场上新3宗地块。明星地块海淀四季青赫然在列，被拆分为一大一小两块摆上货架。两宗地块拍前分别获得31次和30次报价，均在现场竞拍前已触顶。

同日开拍的顺义新城2街区地块也延续了此前热度，开拍前获得21次报价。凤凰网房产北京对此进行了全程直播报道。

土地拍卖现场

从兄弟变对手 北京迎来“越秀”年

首先开拍的，就是2023北京土拍重磅王炸——海淀四季青双新村003-1和004-1地块。近十年来，该区域除了2020年供出两宗住宅用地——颐和金茂府和融创香山壹号院，便再无新增住宅用地供应。

与此同时，板块内已经形成了价格倒挂之势。003-1、004-1地块销售指导均价为12.1万元/㎡，南侧的独栋别墅小区西山美庐挂牌均价超过18万/平，近期交房的颐和金茂府二手房挂牌价最高到15万。

地块周边别墅社区

绝佳的地理位置、倒挂的房价、可观的利润，自然引来开发商们的围猎。对四季青003-1地块，30家房企摩拳擦掌、志在必得：华润、京能、中建玖合（二局）、万科、城建、越秀、金隅、中皋置业、首开、大悦城、中铁、中旅、中铁建、建工、江苏师山、太原萃丰、保利、建发、华发、中能建、中海、招商、如皋市润皋、东方雨虹+海门海泰、海开、南通江海港、绿城、金茂、厦门国贸、扬州华鹏。

3.03%的摇中概率，各家开发商们都想成为那个幸运儿。最终，越秀华北区域副总裁、北京公司总经理董毅凭借王老吉的好运加持脱颖而出——帮助越秀以79.35亿+4.5万平的超低能耗建面拿下该地块。折合楼面价8.86万元/平，销售指导价12.1万元/平，上下浮动范围10%。挂地文件指出，四季青地块严禁欧式风格的屋顶形式。

如此大体量的资金和豪宅规模，对开发商的资金周转、产品设计、营销手法都提出了很高的要求。作为广州国企的越秀，虽然在广州开发了越秀·星汇御府、粤海·拾桂府、琶洲南TOD等豪宅项目，口碑不错。首开即罄的越秀星樾也在北京积累了一定的口碑，但地域认同度、南北产品的差异化，对于越秀来说仍是巨大的挑战。

今年2月初，董毅离开效力六年的旭辉，正式加盟越秀地产后，越秀在北京土拍市场就开始了一路“狂飙”，先后竞得大热的昌平信息园和石景山苹果园地块。前者从拿地到首开即罄仅77天，后者开盘18亿，持续热销中。

据小道消息，董毅要求越秀天玥团队拿地10个月后封顶，平均每层不到15天，可谓时间紧迫。运气和速度双重加持下的越秀，或将开创北京的“越秀元年”。

紧随其后，海淀四季青双新村004-1地块开拍。相较003-1地块8.96万平的建面，004-1地块体量小了很多，只有2.18万平，地块形状也不够规整。但起价也较003-1低了很多，只有17亿元。也因此吸引了28家房企现场摇号：华润、天恒正同、北辰、城建、广安置业、中铁、中皋置业、首开、大悦城、江苏师山、扬州华鹏、中铁建、建工、新城、中旅、保利、建发、湖北联投、太原萃丰、中海、招商、如皋市润皋、中能建、海开、南通江海港、京能、中建玖合（二局）、华发。

最终，成为幸运儿的是天恒正同，以19.55亿元的总价将004-1地块收入囊中，折合楼面价8.96万元/平，销售指导价12.1万元/平，上下浮动范围10%。

官网曾自称“北京房企第一阵营”的国企天恒集团，与金融圈、其他品牌房企都有过合作关系，曾在京西开发了水岸壹号、京西悦府、天恒摩墅、天恒乐墅等多个别墅项目，单年销售额破百亿。

应该说，海淀四季青地块的优点和缺点都很明显：

优点：

1.地处海淀区西山别墅区，超低容积率加持，自带低密豪宅属性；

2.紧邻西山国家森林公园，生态自然环境优势明显；

3.紧邻西五环，开车出行上五环非常便捷；

4.板块内已经形成房价倒挂，资产升值空间明显。

地块周边道路

缺点：

1.周边配套较少，优质生活配套需要依赖五环内；

2.003-1地块达到上限价格后，将竞报超低能耗建筑面积，竞报面积上限达到4.5万㎡，占总建面的一半，开发成本也会随之增加。

四季青双新村地块实拍图

2021年5月，天恒联手首次入京的越秀地产，45.7亿获竞得怀柔刘各长地块，项目名称为越秀·天恒怀山府。两年后，两家开发商再次站在了同一片土地上，只不过这次，从兄弟变成了对手。

河北润德斩获顺义新城地块 或联合大房企开发

最后开拍的是顺义新城第2街区6022、6023-1地块，延续此前顺义新城19街区、20街区地块热度，2街区地块亦获得21家房企报名，现场6次报价后达到地价上限，转入摇号环节。最终由石家庄创世纪幸运摇中，总价11.04亿元，折合楼面价2.32万元/平，销售指导价4.6万元/平。

事实上，这并非石家庄创世纪首次进京，此番终于如愿。石家庄创世纪是河北润德集团的子公司。润德集团是石家庄的本土老牌房企，留村改造项目一期润德天悦城，项目二期和万科合作开发的翡翠公园，项目三期和龙湖合作开发的龙湖天璞，均在当地有着不错的口碑和业绩。

润德内部人士在接受凤凰网房产独家采访时，表示这次是抱着参与的态度，没想到会摇中，很幸运也很高兴。后续极大概率会和其他品牌房企联合开发。

地块所在的顺义老城区，近10年内只供应了两宗土地，还有一宗就是板块内在售新房龙湖御湖境。主打改善豪宅标签，120㎡-187㎡的3-4居，均价4.6万/平。龙湖御湖境是顺义热盘，大年初七开盘，首开去化率超90%，劲销15亿元。从后续网签情况看，120平三居和160平四居卖得最好。

龙湖御湖境售楼处

位于顺义房价第二梯队的顺义老城区，生活配套相当成熟。然而老城区陈旧的城市界面、进城过长的通勤时间，也在困扰着这里的人们。造就了老城区内基本都是顺义本地人群，刚需需求不足，难以有效推动房价。同样位于顺义老城区的龙湖御湖境，就是2022年以2.2万元/平的楼面价，底价拿地。

地块周边道路

但今年以来，乘着首都机场捷运线、北部联络线规划的东风，以及龙湖御湖境、中海湖光玖里等顺义新房的热销，开发商们开始重新审视这块被遗忘的市场。也许，这也是在顺义妈妈，明星豪宅等曾经的荣耀光环笼罩之后，这个曾经被称为“中国财富浓度最高的地区”的再一次雄起。

北京土拍市场迎来新趋势

此外，在6月的北京土拍中，也在悄然发生着一些新改变：

海淀四季青双新村003-1地块规定：达到地价上限后竞超低能耗建筑面积，在全国层面尚属首次。此次新政策的出台，是助力国家碳中和、碳达峰的有效方略，或许也是全国土拍政策革新的风向标。

大量外地新面孔出现，如东方雨虹+海门海泰、如皋市润皋、扬州华鹏、南通江海港等。这其中，有的是民企联手，有的是其他大房企的马甲。对此，有业内人士表达了担忧：如果对于马甲报名不加以管控的话，后续北京土地市场的秩序肯定会受到影响。小房企对于优质地块的开发经验少，最终楼盘品质恐难以保障。