来源：中国经济周刊

“只快乐了45天”的房产中介，感叹着不少城市二手房“越卖越多”，这只是今年二手房市场承压的一个侧写。

成都的二手房虽然近几月一直保持较高的成交量，但据贝壳平台显示，挂牌房源仍维持在约20万套的高位。北京的二手房挂牌量在去年11月就已经超过了10万套，今年3月初链家对外展示的二手房挂牌量为10.2万套，而截至5月底，北京最新挂牌数已达约12万套。

有关二手房市场出现“抛售风”的判断，近期一次次被提起，各个城市不断增长的挂牌房源数量似乎成为有力佐证。但记者调查发现，作为“抛售风”的另一个重要要件——“大幅降价”并未出现，所谓“抛售风”的说法可能又是一次有关房地产市场负面预期的集中爆发。

目前，二手房市场仍在苦苦维持价格，业主的底气在于“救市政策”传闻，但如果政策面并未迎来预想中的变动，当前的僵局可能很快会被降价打破。

“抛售风”到来？

房产经纪人江丰（化名）刚刚“劝退”一位客户，对方希望出售一套位于北京市朝阳区芍药居板块的三居室。

只与这位客户的房源相差几层，另一套相同户型的房屋正挂牌出售，4月底挂牌，已逾50天。业内多将一周或半个月内挂牌的房源视为新登记房源，50多天的时间已显得有些“扎眼”。

这套房源单价超过9.5万元/平方米、总价778万元的报价在江丰看来比较高，“这是市场较好时可以触及的价格。”

其实在人大附中朝阳分校学区的加持下，芍药居板块的二手房市场相对活跃，目前板块均价超过8.7万元/平方米，尽管存在被一些北向一居室，以及含税较高的经济适用房拉低的因素，但江丰认为，当下即使是小区内最为抢手的60平方米左右的两居室，单价也只能卖到9.2万~9.3万元/平方米。2017年3月前，同样户型的两居室单价普遍超过10万元，最高甚至达到11.7万元。

尽管价格与业主预期有所落差，但芍药居北里、南里、高原街三个对口人大附中朝阳分校板块的二手房挂牌量还是在今年明显增加，从去年年底的380余套，增至当下超过480套。在江丰看来，今年新增的100套挂牌房源让三个板块“房客比”失衡，由卖家市场变为买家市场。

显然，江丰不希望再看到一套挂牌后难以出售的房源。挂牌量增长已经成为多个一二线城市的普遍现象，外界正是基于此感受到二手房“抛售风”。

全国房地产经理人联盟理事邓浩志向《中国新闻周刊》列举了部分重点城市当前二手房挂牌数量：除去北京达到12万套之外，杭州、广州分别达到21万套、14万套。“一些重点城市二手房挂牌量创下历史新高，甚至接近翻倍，比如过往广州二手房挂牌量稳定在8万~9万套，如今已经达到14万套。”

在他看来，挂牌量经历了逐渐攀升的过程。“过去一年挂牌房源持续增加，而非突然增加，库存频频创下历史纪录。挂牌量增加的原因主要有三个：首先，经济景气度下降，催生部分业主卖房变现需求；其次，一些业主不再看好后市，房地产不再被视为优质投资对象，导致部分资金撤出；再次，一些投机者断供后银行收回房产再次拍卖，或者被迫‘割肉’离场。”

但是，挂牌量增长并不等同于“抛售风”吹起。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《中国新闻周刊》记者表示，目前难以做出趋势性判断，但是“抛售”在二手房交易中的占比明显增加。“一个事实是，过往业主出售二手房更多为了换房，如今套现需求确实存在，只是占比难以确定。据我所知，广州珠江新城、深圳深圳湾等豪宅片区挂牌量相比去年年底、今年年初大概增长了五成至七八成，这部分增量可能相当一部分属于‘抛售’。”

邓浩志也不认可这一说法。“市场目前不存在‘抛售风’，原因在于二手房交易量比较低迷，业主没有大幅度降价。部分业主的心态是‘降一点卖一点’，也有业主不着急出售，并未降价。所以目前市场处于僵持状态。”

挂牌量与成交量之间的矛盾通过上海的数据便可见一斑。据克而瑞统计，3月上海二手房成交2.4万套，4月成交1.77万套，5月成交量降至1.6万套左右，而2019年~2022年的5月，上海二手房单月成交量均在2.3万套以上。

但是截至4月底，上海二手房挂牌量达到20万套左右，达到历史高位。

“买卖双方进入博弈状态”，这是当下更真实写照。买家观望情绪浓厚，而卖家心态出现“分化”：部分业主急需用钱、想去一手市场“打新”、急着换改善房，迫于无奈会多次降价卖房；还有业主见形势不佳，降价都难卖，于是选择先缓一缓。

博弈之下，卖房难度肉眼可见地增加了。的确，“抛售风”言之过重，“僵持”确实能更贴切地形容当前二手房市场，挂牌房源增长之下，二手房成交量下降，但是价格降幅尚未达到“抛售”的程度。

“小阳春”后为何突然冷淡？

5月底，有深圳中介发出“八卦岭宿舍29.8 平方米，最高峰 445 万元现在160万元”的信息，现价几乎是最高峰价格的3.5折，如此的跌幅自然引发市场关注。后续中介解释称，该房源是业主为腾出购房名额急卖的个例，在发现报价过低后，该名业主已将报价涨回到210万左右的市场价。

急卖降价的个案永远存在，但是在僵持阶段，价格并未出现明显松动。

其实，前述房产中介江丰手中的三居室房源刚刚在5月底下调挂牌价，从挂牌之初的795万元下调17万元，至如今的778万元。不过在他看来，芍药居板块的二手房价格尚属坚挺。

“如果将去年年底受疫情影响，市场‘冰封’之前的市场价格定为10，今年年初可以达到9，如今再下一个台阶达到8。”江丰发现，虽然成交量低迷，但是板块内一些业主给出的挂牌价已经接近2017年时的高点。

他认为，价格坚挺的原因在于业主不急于出手，目前将房源挂出试水市场的客户大有人在。目前处于价格还“绷得住”，但是没有市场的阶段。如果这样的状况再延续一两个月，价格可能进入更明显的下行通道。“毕竟没有卖不出去的房，只有卖不出的价”。

链家内部统计数据显示，5月，北京二手房单价同比下降1600元左右，降幅约为2％，也就是一套总价500万元的房屋约降价10万元。

僵持阶段，买卖双方与中介都在观望，这也是江丰劝说业主不要在此时挂牌房源的原因，他担忧争相降价引发“踩踏”，但是这样的僵局对于中介机构而言显然难以承受。

在带看次数有限的情况下，5月，人大附中朝阳分校对应的三个板块二手房共计成交21套，4月这一数字为29套，而今年年初的1月、2月，单月成交量都在60套左右，“4月成交量明显收缩，单月21套成交可以说非常惨淡。”江丰所在的中介机构共有200多位买卖经纪人，如果每月成交量持续维持低位，意味着只有一半人能“吃饱饭”。

从这三个板块的成交数据不难看出，二手房市场一度在今年年初经历“小阳春”。

以深圳为例，“小阳春”来得很快。2022年12月，经历新冠疫情感染高峰，深圳二手房市场挂牌量和成交量同步下滑。但进入2023年，伴随防疫政策转向，二手房市场迅速复苏，形成一轮楼市“小阳春”。今年3月，深圳二手住宅过户量达到3949套，接近2021年2月的水平，二手房网签量更逼近5000套，趋近深圳楼市“荣枯线”。国信房地产信息网显示，今年一季度，深圳总共成交二手房9472套。

但进入4月，深圳二手房成交上升势头中止，“小阳春”行情进入尾声。4月，深圳二手房成交3865套，环比下降0.74％。贝壳研究院数据显示，5月深圳二手房住宅网签2788套，环比下降12.7％，并指出，近两月深圳二手市场呈现向下态势，不少置业者入市积极性下降。

谈及今年年初的“小阳春”，李宇嘉认为，年初首先回升的就是刚需，二手房的回升比新房更明显。由于一线城市新房更多是大户型，因此刚需的释放直接推升了二手房，特别是其中的学区房市场。

根据他的调研，上海、深圳总价位在300万元左右，广州总价位在200万元左右的二手房比较受购房者欢迎。2月，上海、深圳200万~400万元的低价位二手房占据交易的主导。进入3月，尽管带动了一部分换房需求，但刚需仍占据绝大多数的比例。一方面，这说明刚需选择在市场企稳时入市了；另一方面，也说明多数居民的收入只能支撑这样的房价。

李宇嘉告诉记者，由于“小阳春”的到来主要是刚需群体助推，所谓刚需群体较少估计市场好或坏，都会选择入市，只是受到2022年年底疫情影响，这部分需求被抑制，但是在今年年初得到集中释放。在积压的刚需迅速释放后，剩余需求并非刚性，加之对市场的预期本就不甚乐观，观望情绪浓厚。“特别是今年年初价格有所回升，不符合一些人的心理预期，如今的市场不再是‘买涨不买跌’。”

深圳房地产中介协会发现，刚需型需求（90平方米以下）占比连续两月出现下滑，下滑幅度较大，“是否预示刚需型需求再度进入‘萎缩’，应引起高度重视。”

在江丰看来，目前刚需没有积极入场是二手房市场难以启动的关键。他目前维护的11套房源中，需求更多的是置换，其次是变现。“互联网行业从业者是刚需重点人群，但互联网行业整体不景气，这部分购房者难以积极入市。刚需购买小户型，小户型置换三居室，城六区三居室置换外围商品房，外围商品房置换城六区学区房，这个循环的转动需要刚需破局，置换需求更多处于观望状态。”

刚需入市谨慎，而改善需求想换房并不容易。以上海为例，换房的政策门槛较高。上海目前还是“认房又认贷”的政策，对于换房的改善需求不友好，卖一买一，首付仍要按二套标准。此外，限购等限制性政策导致有实际购房需求人群难入市。挂牌量在上涨的另一面，有效购买力却在下滑，数据显示，截至2022年年末，上海市常住人口为2475.89万人，相比2021年减少13.54万人，为近五年来首次下滑。

对北京、上海等上一轮执行了严格限购政策的城市来说，政策下一步是否会有效优化，决定了能否重启改善需求入市的关键。而当前楼市政策走向不明，成为市场观望情绪的主因。

“松绑”能拉动二手房吗？

“建议您再等等。”这是不少房产经纪人对于买卖双方的建议，特别是对于卖方而言。“市场低迷时，只有‘以小换大’较为合算，否则都建议再等等。”

市场正抓住一切机会寻觅楼市政策的新风向，而任何风吹草动都会撩动市场的神经。

5月初时，住建部和市场监管总局联合发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，其中对于房产交易中的服务收费问题，明确提出要引导房地产经纪机构应当明码标价，要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

6月1日，福州市房地产中介协会发布《关于合理调整二手房产交易佣金标准促进房产消费服务的指导意见书》，指导意见书称，调整由买方全额支付交易佣金的现行办法，转为由买、卖双方等比等额分担佣金；合理下调中介企业的佣金收费标准，单方收佣比例定为房屋成交价的1.5％，指导意见自2023年6月1日起正式实施，试行期一年。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱告诉记者，从国际经验来看，中介费多由业主支付，如美国、英国、西班牙、俄罗斯等国，德国、意大利、日本等国则为买家与卖家共同承担。但在中国，由于房地产市场经历高速发展时期，衍生出买家单独支付佣金的模式。但当前房屋挂牌量较高，市场逐步进入买方市场，中介费双边支付也是适宜之举。

而对于卖方而言，则在等待各类一线城市“救市”政策落地，这些政策被认为必将带来新一轮房价上涨。目前，各种有关政策变动的传闻在风中飘，“取消北京城六区以外区域限购”“认房不认贷”“降低首付比例”等等。

邓浩志认为，二手房难卖，首先是因为整体需求不足，改善需求可能需要经济进一步复苏才能支撑。但是目前也有政策层面的问题，比如限购政策导致购房需求、特别是改善型需求未能完全释放，形成恶性循环。比如一些有改善型需求的人群，可能已经有两套房子，只能卖出一套才能买下一套新房，旧的难卖，新的自然难买。一线城市应该针对这种改善型需求，适当放开限购，从而释放购买力。

“相比于三四线城市，一线城市房地产政策反而更应该适度松绑。”邓浩志认为，目前一线城市整体仍对房地产市场进行限制，三四线城市普遍比“松绑”走得更远，已经采取刺激性政策。但是三四线城市的需求已经饱和，采取刺激性政策可能是在变相鼓励炒房，反而是尚有需要的一线城市因为限制政策抑制了购买力。因此，释放一线城市的需求相比刺激三四城市的需求更为健康，再通过一线城市的示范效应拉动二三四线城市的房地产市场。

他认为，目前，一线城市市场低迷，造成其他城市市场的观望情绪，因此必须拉动一线城市这样的“龙头”市场。

此前，北京市房山区已经在试点调整政策。4月11日消息显示，北京市住建委官网发布2023年北京市政府工作报告重点任务清单及进展情况，其中提到多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策，按照“一区一策”的方式由房山区试点。但具体的政策内容尚未对外披露。

李宇嘉则认为，关键问题不在于限购政策，因为其对于刚需、换房需求没有抑制，可能更关键的是认房认贷，以及二套房首付比例较高。“如果名下无房但是有贷款记录，再次购房时是不是仍然可以享受首套待遇？目前一线城市政策可以向这个方向进行调整。”

业内普遍认为，如果政策难以松动，二手房市场会打破“僵局”，更加明显地进入下行通道，甚至影响本就脆弱的新房市场。

“二手房挂牌量大幅度攀升，且降价抛售、套现的比例增加，对于新盘的替代效应有明显的趋势。因此，新盘不得不采取被动的跟随策略。由此，一二手房轮回式的降价，可能在6月份及三季度前期出现。”李宇嘉分析说，“二手房价格下跌，对新房绝对有影响。因为当前新房销售较好的项目大多数都是与同区域二手房价格倒挂，一旦二手房价格明显下跌，影响预期，可能会抑制新房成交。”