身着黑色西装，站在佛堂中央，双手合十，弓腰参拜，围观人群络绎不绝。

最近，李嘉诚与他的两个儿子李泽钜、李泽楷一同前往广州的一座寺庙礼佛，为他们家族旗下的长实集团、龙光集团和合景泰富公司之间的一笔交易增添了新的看点。

有消息称，由龙光集团与合景泰富公司共同打造的香港豪宅项目凯玥曾被用作抵押品，从汇丰银行等金融机构获得了高达102亿港元的贷款。而李嘉诚旗下的长实集团目前正在与凯玥项目的债权银行之一的汇丰银行接触，希望能够接手相应的债权。

由于凯玥项目的债权处于龙光与合景泰富计划进行的重组范畴内，如果这些债权被转让，可能会导致项目易主，并进一步影响到这两家房企的债务重组。面对长实的介入，龙光、合景泰富正合力极力阻止。

肥肉与筹码

凯玥项目曾见证内地房企在香港的辉煌时刻。该项目位于香港港岛南区鸭脷洲，背山面海，总建筑面积超过76万平方呎（约7万平方米），是港岛区少有的大型市区住宅项目。

2017年，龙光地产和合景泰富以约168亿港元的总价成功拿下该地块，打破了当时香港单幅土地总价的纪录，击败了包括李嘉诚旗下的长实集团在内的一众竞争对手。

然而，开盘以来，凯玥项目一直面临销售困境，中原地产的数据显示，至今项目仅售出三套住宅，售价在1.64亿至1.85亿港元之间，总销售额约为5.32亿港元。

而这场三方博弈，更让凯玥项目的价值得以展现。

凯玥项目的产品和地理位置都非常出色，市场估计该项目的市场价值将超过300亿元，有望为开发商带来大量的资金回笼。对于龙光和合景泰富来说，这是他们手中重要的筹码，用于进行债务重组。

从长实角度分析，IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，“长实六年前就看上了，而此次以102亿的不良债权本金拿下货值300多亿的项目，溢价空间显而易见。另一方面，和记黄埔盘踞鸭脷洲多年，此项目拿下之后可形成联动效应。”

由此，凯玥项目引发出险房企、金融机构、抄底者三方之间的激烈博弈，这并不令人意外。

抄底or“打劫”

面对长实集团的介入，龙光地产和合景泰富拼命抵抗。

为了保住凯玥，最近两个月龙光频繁召开电话会，与债权人沟通。5月中旬，龙光与合景就贷款问题与债权银团召开电话会议。6月8日，龙光举行离岸私募债持有人电话会。据香港资本市场消息，在会议上，龙光与合景正试图阻止债权银团出售贷款。

一位接近龙光地产的人士回应说：“上述消息属实。'凯玥'项目的债权属于两家公司计划重组的范畴之内。如果债权此时被银团转让给长实集团，公司担心长实集团会反对债务重组，迫使项目被迫进行拍卖转让，最终导致项目易主。”

市场传言称，“接近银团人士的消息称，该项目一直按时支付利息，正常运作。在龙光地产和合景泰富进行重组的关键时刻，长实集团主动提出向银行收购债权，并表示汇丰银行是这次收购的主动推动者。”

汇丰银行出售凯玥项目背后也有其自身的算盘。公开资料显示，由于外部环境恶化，汇丰银行面临危机，并频繁进行内部裁员。市场观点认为，汇丰银行此举一方面是为了尽快处理债权，从而减少风险；另一方面是职业经理人履行减轻工作负担的关键绩效指标。

从龙光与合景泰富的角度分析，长实的介入的确为他们债务重组增添更多阻力。

协纵管理集团联合创始人黄立冲表示，如果长实集团拿到了这笔抵押贷款的债权，实际上就意味着长实集团有能力变相控制被抵押的项目，“相当于把‘凯玥’项目买了，剩下的细节要跟原来的股东谈”。

李嘉诚是否存有趁火打劫之嫌？ 黄立冲分析，“长实接盘不存在‘趁火打劫’，即使不是长实进入，也会有别人接手。此时收购能拿到大幅低于市场的价格，因而抄底也属于正常商业投资行为。” “对于银团方面而言，因为银行都有技术性违约条款，当两个股东有过债务违约，就会触动该项目的继续性违约，银团便有权把该债权卖掉，如果卖不出去，就有权去选择拍卖资产来回收贷款。”

柏文喜表示，若长实顺利拿到了凯玥项目债权，合景泰富与龙光应积极与长实协商以争取更好的债务重组与化解条件，才能最小化对自身的负面影响。”

一边龙光与合景泰富为了保住“筹码”凯玥的如坐针毡，而汇丰银行则在撤退中自我保护。同时，长实集团的势头正劲，这场博弈的结局仍然未知，但可以肯定的是，龙光地产和合景泰富这两家处于困境中的房地产企业明显处于劣势，权衡得失尤为重要。