住宅楼盖得越高，对国民经济影响越大？中国相当大比例人口居住在高层住宅和封闭社区中，不利于就业创业商业？

出品 | 凤凰网问渠人物

采访/整理 | 陈婷婷

视觉 | 李悦

监制 | 周翔宇

近日，中央党校国际战略研究院原副院长、著名经济学家周天勇教授接受凤凰网《问渠人物》专访，就以上问题进行了深度剖析。

高层居住因何影响就业？

凤凰网：您为什么认为封闭的高层住宅楼会严重影响经济发展？

周天勇：坦诚地说，在15年前，我也曾经认为，中国人口众多、人均土地拥有水平较低，因此不宜提倡一家一户别墅小院的居住方式，而应当集中式居住。这种观念，实际上为土地的计划经济提供了理由。但实践反复证明，越是对某种资源计划，结果这种资源越稀缺并且还浪费很大，还会如访谈提到的，造成高层立体集中封闭居住和抑制低层平面分散开放，损害就业创业商业实体经济等这样的问题。当然，当时我想的是大部分居民居住在普遍几层的楼宇中，并没有想到今天会普遍地建设几十层高的住宅楼，许多人都居住在这样高的楼里。

居民不同的居住方式，形成不同的就业创业商业生态系统。中国与大部分国家不同的三个相互关联的场景是：

首先，居民居住与实体商业分离程度很高。估计可能有7亿左右的人口居住在几十层的高楼里，每几栋、几十栋、上百栋高楼形成社区，院墙围起、物业管理、保安把门、进出盘查，墙外较多的是交通道路，较多社区的墙外不允许商铺餐饮维修等店存在，即使允许的社区靠路一层经营，也因开发商铺租金较高，并且商品快递和餐饮外卖顺畅，难以生存。

其次，中国是平台经济最发达的国家。世界上商品购销、餐饮外卖、出行叫车等平台网络最发达的是中国。美国有亚马逊，虽然其发展对实体商店餐饮也有影响，但由于其居住多为一户建、低层和分散式的，餐饮商铺等受到的冲击没有中国大。欧洲由于中小国众多，难以形成较大的商品、餐饮和出行平台。韩国、日本等地，也是如此。中国14亿的人口和高层立体式的居住，为众多的集中化大型商业、餐饮和出行平台的形成和发展，提供了最为有利的商业生态条件。

再次，高层立体居住与平台经济发展改变了投资经营与劳动就业的组合方式。以往是中小业主投资商店、餐饮店、其他服务店和出租公司，雇佣售货员、厨师、洗洁、跑堂、勤杂、修理工等，生产经营，职工分工资，业主分利润。多个中小企业主资本，与各自招聘的几个、几十个或者上百个劳动者形成组合。而居住高层立体化和购销平台化后，巨大的平台资本与上百万甚至上千万劳动者形成组合。而上游则也是很少数量并轻资产的平台资本，与数不胜数的重资产工厂、食品加工、餐饮提供、车辆拥有者博弈，原来众多中小企业的利润分配被更多地转向集中化分配。就业方面，却是为数不多的平台，为几千万个快递员、外卖骑手、网约出租或运货司机等派发行单。员工与庞大平台的薪酬谈判博弈格局也发生变化。

凤凰网：与网络平台有关的就业有多少人，这种情况正常吗？

周天勇：根据2023年2月底完成的全国总工会第九次全国职工队伍状况调查显示，目前全国职工总数4.02亿人左右，新就业形态劳动者达到8400万人。有人进行过类比，在2022年全国各省人口统计中，排名第五的江苏省为8070万了，8400万人——相当于整个江苏省的人口在做外卖员、快递员、网约车司机、代驾司机等。而高层、立体、封闭式的住宅和工作区域，还需要大量的保安。我估计全国最少在3000万人，多则有可能达5000万。

2022年就业人数为73351万人，其中全国单位职工总就业为40200万人。从事平台经济派送的就业比率，达全国总就业人数的11.45%，占职工就业部分的20.9%。这样高的比例显然是不正常的。

居住高层化谁之过？

凤凰网：什么原因造成了这样的局面？

周天勇：既有直接原因，也有深层次原因。直接原因是数量巨大的居民在高层超高层立体社区集中居住，使快递、外卖、网约货运、网约出租等等的送抵，平台没有出现规模递增边际成本下降，而是形成规模递增收益上升。而高层超高层立体集中封闭，给居民在有限时间中去楼下平面化消费商业交往带来出行和时间不便，增加了直接和机会成本。而快递、外卖、网约等解决了对于高层立体集中封闭居民去平面消费的不便，并使其极大地节约了时间和直接成本，因此数量不多的平台和线上虚拟商品、餐饮和其他消费，替代了低层平面分散开放社区的就业创业商业空间。如果是平面社区，外卖员、快递员、网约司机送货运送成本就高，需要一家一家送，有空车运行成本，而立体社区，给一栋楼送货，给高层立体集中封闭社区服务，空行率低、效率高、成本低。可以説，立体高层集中封闭式社区，加上14亿人口，为中国数量不多的平台（数字）经济喷涌式发展创造了天然的机会和条件。不容忽视的是，也使得低层平面分散社区的就业创业商业经济发展相对萎缩。

居民低层平面化居住方式与高层立体居住方式的区别在于：前者有利于人们之间的社会交往，包括休闲、体育、娱乐、餐饮、逛街、购物、销售、服务和会面等等线下实体接触性活动；后者则导致休闲家庭化、餐饮外买化、购销快递化、会面视频化，居民间的社会经济交往线上化。中国高层和超高层和立体居住方式，改变了中国居民的生活方式。

需要特别指出的，并不主要由平台经济抢了实体经济的就业创业商业置业的空间，而是高层立体封闭居住方式自然地挤压了平面实体经济生存的空间，给平台线上化的经济提供了有利的发展机遇和条件。

凤凰网：那么，您说的深层次原因有哪些呢？

周天勇：高层立体集中封闭居民社区导致实体经济与虚拟经济的失衡，以及就业的畸形和困难，深层次原因有两个方面。

首先，造成这一局面的首要原因是土地和建设的计划行政管理体制。土地要素计划分配，一是造成了土地被更多地用于工业生产、基础设施、公共建筑，而城镇中用于居民生活居住的土地，比绝大部分国家少了三分之二。大部分国家城市面积的60%多为居住用地，而中国城镇中用于居住的土地面积只有20%左右。二是大部分国家的住宅，相当多的建设在坡地上，并层次叠筑和绿树成荫；而我们土地上的建筑被卫星时时遥测监控，即是在山沟荒坡上有新的鸡窝，也马上会报警、问责、执法和拆除。基本上无论是什么土地，如果没有计划、规划和审批，基本上到了寸土都不能动的地步了。

因为18亿亩耕地红线，衍生出建设用地指标，有关部门下达给省级政府，省级政府先保证省会城市、省级交通水利、重大工矿等项目用地，再下达给地级市政府；地级政府也是先留足其城市建设、交通水利和重大招商项目，再下达给县级政府；到了县级政府，下达的建设用地指标，就可能少到100亩到200亩左右，成为非常稀缺的资源。18亿亩红线和建设用地指标控制，住宅用地供给极少，高层住宅楼建设侵占挤压低层庭院用地。其实，中国每平方公里人口145人，而日本和韩国每方公里人口，分别为339人和515人，其人口密度比中国大得多。但是，到日本和韩国，居民居住，高层超高层住宅很少，大量的是独栋别墅、联排别墅、低层住宅。

由于从传统上重建设重生产，而不重公共服务，居民居住和生活消费的意识根深蒂固，土地指标的分配也是，先保证工矿企业、交通运输和其他重大建设项目，用地结构中住宅建设是最得不到满足的分配选项。特别是，为了所谓的保护耕地，每年纵向下达的建设用地指标，在进行动态减量操作。

有关部门又出台了整治农村、挖潜建设用地、用地增减挂钩、存量占补平衡的招术，地方政府就盯着农村农民的宅基地，千方百计不让其再建，千方百计将其拆除复垦置换，或者原地“盘活”得来建设用地，加上耕地红线控制不让农民随意在自己耕地上建设住宅，更是不再新批宅地。于是，农民私人建房越来越困难。

地方政府基本不给农村建设窨井和排污管道，更谈不上接入潜入处理系统。因此，即使地方政府放开让农民改造和重建自己的住宅，也无法解决厕所的抽水马桶和排污问题。当然，放开建设，会出现粪便等分布式窨井、储存、发酵、肥用等废物利用的实用技术和方式。不放开，中国农民要如日本和韩国农民改造和重建自己幸福宅院，配套条件和技术荡然无存。

除了土地部门的计划经济，林业部门也有一棵树也不能动的法律。也就是说，即使以后放开山坡上可以建设住宅了，林业的这一条不修改，坡地上也只能种树，不能砍必要的树去建房。或者审批砍非常非常麻烦。

又如动物保护法中，一只野猪也不能打。退林还耕后，或许地里的庄稼全被野猪糟蹋了，也没有哪个机构出来管理和赔偿，也没有建设猪圈将吃庄稼的野猪处罚进圈不再去糟蹋农作物的法律。但人要是擅自打死一只吃庄稼的野猪，后果必然是依法入狱。

而所谓地耕地与建设的占补平衡，则是平地上的耕地被高层、超高层的住宅、宽打宽用的局委办、公检法、行政管理、博物馆、展览馆、会议中心、体育馆等占去了不少；而相当多替补的耕地，包括高标准耕地，却爬了坡、上了山和进了沟。这次“一刀切”的退林还耕，其实就是土地计划、规划经济失败的一次例证。

计划、行政、僵化规划管理，包括农村土地使用产权不清的机制和结果，一是低水平征地注重大拆大建，不注重改造更新。大规模拆除城中村，使进城人口居住、创业的租金成本大幅度上升，这使许多中小微企业难以承受关闭和务工人员向农村倒流的重要原因之一。而拆了以后建设的是高层立体集中封闭的居民居住社区。这样的住宅，进城的农民和来自农村毕业生能住得起吗？据观察，即是现在的城市更新，大部分还打着这个名义，仍然大拆大建，拆除城中村建设高层楼。

其次，农村城郊集体土地和城镇国有土地所有制实现形式不明确，也即产权不清。农村城郊集体土地，到底是国有的，还是集体农民的？我们还是有一种“普天之下，莫非王土”的观念。农村集体农民承包地、宅基地的土地使用财产权不稳定。在现代市场经济中，集体产权如果价值股份没有体现到集体的每个人、每个家庭手中，只是规定实物归谁使用，因其不能交易定价就不是他们的资产和财富，就不能自主使用，并且无法继承，还会被随意侵犯。可以试想，如果城镇住宅也实行与农村住宅同样的体制，社区是集体，物业是社管，住宅不是每个家庭的资产和财富，那么，会发生什么样的事情呢？

高层立体集中封闭式居住方式为什么与农村土地产权结构有关，集体农民土地产权不明晰的问题在于：由于农民不能擅自处置宅地和耕地，城镇居民就无法到农村和城郊购买农场和建造住宅；农村居民也无法出售自己的住宅和耕地，去城镇支付购房首付、居住租金和创业本钱。农村城郊的坡地，农村郊区农民不能去建房，城镇居民也不能去建造房屋。在许多国家，个人和家庭买地建设住宅，是住宅供给市场相当大比重的来源。这一方式，既增加了住宅供给，也降低了住宅建设的中间成本，还形成了低层平面较分散开放的居住形态，是就业创业商业实体经济的基本生态条件。

这一点经常被国内学者和政策研究者们忽视。对于土地及房屋等来讲，其财物产权的一个重要内容就是建设和改造权利。农村的坡地、荒山虽然属于农村农民集体所有，但每个家庭没有使用财产权，土地、规划、建设等部门宁可让土地荒着、闲着、丛草不生，也不让你利用。农民在农村的荒山坡地上建设庭院，需要地方政府许可，一般不可能；在自己的宅地上建设房屋，如扩大面积、改造翻新，受到地方政府的各种限制；只能由地方政府来振兴新农村，大部宅院整治拆除复耕，或者在原地建设几十层高的住宅，或者在城郊建设几十层高的住宅，让农民去买。

高层居住形态下促就业十大建议

凤凰网：对于平衡目前高层立体集中居住不利于经济发展的问题，您有什么样的解决建议？

周天勇：总的观念上，我们要建设一个开放流动和有活力的社会。否则，计划经济、集体产权结构不清，会使我们这个社会陷入低效率、僵化和没有就业创业商业机会的状况。这对于我们的发展，显然不利。从具体措施来看，有这样一些方面。

首先，立体虚拟经济向平面实体经济转型。鉴于城镇住宅供给总体上已经过剩，平衡立体高层化居住带来的实体就业困难，从住宅的空间形态看，需要向低层化平面化和开放式转型，以利于平面实体经济与高层虚拟经济的平衡，并有利于就业机会的保存和扩展。城乡不再新批和停止高层住宅项目开工建设，鼓励一户宅、二三层住宅建设，形成和恢复平面和开放式的商服业街区。

其次，高层立体平台经济与低层平面实体经济相互发展。一些蔬菜水果等农产品和小商品，可以由农民主体、小商小贩、农贸市场、小区送售、地摊零销等方式供给居民。市场监管、市容城管等包容，增加就业机会。

再次，要承认农民对宅基地、耕地和其他农村土地的使用或者价值财产权。城镇居民的住宅可以交易是资产和财富，农村居民的住宅和宅基地也应当实行公平的规则。对于房地产实施双向盘活的产业战略。

第四，允许私人建房。城乡居民可以利用小块地，坡地，丘陵地等，如果地方政府提供排水等公共设施，建房的成本较低，并且政府可以规定绿化等要求，有助于房林相间、高低错落、地区特色、各有区别住宅区的形成。建筑形态上或者为独立庭院、双拼客楼、联排别墅等。

第五，对中小微实体店，不仅要税收优惠，还要防止地方政府各机构去收费和随意执法罚没。另外，千方百计降低物业租金，特别是政府所建设的市场，应当以微利运转、解决就业为主；应当降低进城务工人员的居住租金，使他们的工资支出中更多地用于生计。

第六，放开住宅的合作建设。几十个居民成立住宅建设合作社，只要符合政府的规划，在土地市场上购买一块土地，联系设计，发包给建筑商，可以建设联排别墅，也可以建设低层楼房，再装修等入住，有的还由合作社自己进行物业管理。限制不能高于三层，鼓励建设二层和二层以下。

第七，改善目前立体高层集中封闭社区的不流动状况，一切没有特殊规定的公共区域，不应当禁止居民和其他工作者进入。城镇高层立体集中居住社区的公共领域部分和一切其他公共社区禁止封闭管理，除了以法特殊规定的，恢复到疫情前开放的状态。社区的出入限制，必须依法授权。

第八，更多地应用科技信息手段保证社区安全，社区多开行门便于出行，居民自愿选择拆除围墙，鼓励建设没有围墙的居住和公共机构社区，形成开放和流动的社会经济格局。

第九，清理规划、建设、土地和城管等有关不利于城镇就业创业商业的一系列规定，允许在社区内和围墙外，包括低层居民住宅，在不改变房屋结构的情况下，从事就业创业商业活动。尽量在高层立体集中封闭的情况下，发展平面经济，创造创业条件，增加就业机会。

第十，政府发行长期国债，适当收购城镇中开发过剩的住宅，用于目前城镇2.5亿多常住流动人口、农村及城镇低收入家庭大中专毕业生的低成本租住使用，中远期逐步低价转让。

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