编者按ESG(环境、社会和公司治理)报告，企业的“第二张财报”，它描绘了单一财务成绩之外，企业对环境的影响，对社会责任的担当，与员工、供应商、用户之间的关系管理，展示企业更多的“柔性面”。但同时监管层对ESG要求将越来越“硬性”，近日港交所强制要求上市与拟上市企业披露ESG相关信息，沪深交易所正研究上市公司可持续发展信息披露指引，ESG建设可谓大势所趋。

当不动产步入新周期，ESG作为衡量“企业长期发展价值”的综合指标被提至空前位置，也激发着各界新思考、新想法。凤凰网风财讯ESG频道“2023《企业新公民》ESG系列策划”特邀企业代表和领域专家分享真知灼见，共襄可持续发展思潮。

作为一家扎根于上海及长三角的老牌建筑设计咨询企业，众鑫设计成立27年以来，与上海实业、上海城建集团、上海城投、上海地产集团、上海临港集团、上海陆家嘴集团、上海张江集团、东方明珠、金茂控股、绿地集团、中南集团、旭辉集团、湖州城投、汤臣集团、格力集团、招商集团、保利集团等众多企业广泛合作，见证并深度参与着上海乃至长三角区域面貌的更新。

在碳中和的践行上，众鑫设计曾多次荣获各界权威机构颁发的上海市优秀住宅设计一等奖、最佳规划建筑、年度最佳别墅、住宅产业化单项奖、优秀住宅综合金奖、绿色建筑贡献奖、设计质量优良奖等诸多荣誉。

近日，凤凰网风财讯对话上海众鑫建筑设计研究院有限公司副总建筑师李健，探讨碳中和目标下“工业上楼”的发展现状及趋势，为市场带来关于建筑不动产领域可持续发展的更多思考和启示。

以下为ESG采访实录：

凤凰网风财讯：近几年深圳东莞、苏州等地都在推动“工业上楼”，作为产业园区的设计者，您如何看待“工业上楼”的发展趋势？

李健:“工业上楼”其实在上世纪五十年代就已经有了，最开始是在中国香港，主要是因为香港土地特别紧缺，所以一些轻工业的厂房基本都设置在高层建筑内。而国内改革开放初期存在大量闲置的土地，所以过去几十年国内厂房多是单层或二层为主。但随着经济发展和产业升级，土地逐渐不够用了，这就要求工业厂房的建筑形式需要在土地紧缺的情况下，满足产业链聚合、上下游协同的需求，也就是像香港一样，让工业“上楼”，将厂房“垒起来”。这是目前国家大力倡导的，也是工业转型升级的一个必经阶段。

当然，在新发展形势下，“工业上楼”也会为建筑的前期设计策划、后期运营等带来一些挑战，甚至有城市针对“工业上楼”已经出台了专门的规范要求。众鑫设计目前也在思考如何将“工业上楼”形成一定的标准化产品，以这种新的建筑形式带动产业上下游企业的共同发展。

凤凰网风财讯：您如何理解园区的“标准化”和“定制化”？

李健：这里我们需要厘清两个概念，就是产业园区和工业园区。严格来说，广义的产业园区是包含工业园区的，但工业园区绝不等同于产业园区。而所谓“工业上楼”基本上就是指代工业园区，这是一类偏生产、有着大型器械，以及物流需求的园区。

对于工业园区而言，分为定制化厂房和标准化厂房。所谓定制化厂房就是在建设初期已经确定了入驻企业，在设计建造中会根据入驻企业对生产线、工艺流程、面积层高、配套设施等的具体需求，来进行厂房的建设。但目前有能力定制厂房的企业多是各个城市的龙头企业，数量上并不多。

大部分工业园区项目面临的一种情况是，建设初期并不知道使用对象的类型和需求，而是要在建设过程中或建成后对外招租。如此一来，厂房结构的设计就需要具备普适性，否则会出现出租难，进而造成资源浪费。所以，众鑫设计目前在研究的也是标准化厂房的适应性问题。

凤凰网风财讯：在进行工业园区设计时，会考虑产业链上下游协同的因素吗？

李健：肯定会的。工业厂房项目多是以城市区分，而每个城市有其指导性产业，所以众鑫设计在进行厂房设计时，会充分考虑所在地的指导性产业特征，在设计之初与业主甚至是当地主管单位进行产业大方向的定位，然后在标准化厂房的基础上进行针对性的改动。

凤凰网风财讯：目前政府、企业方对“工业上楼”在绿色低碳方面有什么要求吗？

李健：政府对于节能减排有明确的规范、指导性的准则，这是工业园区绿色低碳的一个“底线”。但对于定制化厂房的话，在“底线”之上的绿色低碳投入主要以企业的诉求为主。比如，上市企业需要披露ESG，那它在低碳建筑或零碳建筑上就会比较重视，资金投入比较多。这类企业有一定的比例，但并不多。

实际情况是，大部分标准化厂房招租的对象是中小型企业，它们首要的目的是发展和生存，且几乎没有国际化融资的需求。此时，决定厂房能否出租的关键因素就是租金和地方的税收优惠，绿色低碳的设计对这类企业而言更多的是“锦上添花”。

简而言之，国内企业的零碳观念还未转变过来，仍需要慢慢引导。这就像过去买房有无外保温体系都无所谓，但现在国家不允许没有外保温，也卖不掉，这就是时代的进步。“工业上楼”的绿色低碳建设也是如此，需要时间慢慢提升企业、国民对绿色低碳观念的认知。因为过去的发展经验已经表明了，不能一味发展而忽视对环境的保护，必须两条腿走路。

而作为设计方，我们没有决策权，只能尽量通过沟通去引导企业去建设低碳或零碳建筑。同时，众鑫设计也要求设计师有社会责任感，尽量延长建筑的寿命，在建筑构造上提前做一些不增加成本的低碳设计。

凤凰网风财讯：在建造或运维过程中加入绿色低碳元素，会不会增加工业园区的租金收益？

李健：目前有一部分企业的确对绿色低碳有诉求，但大部分企业选择厂房的第一要素还是低租金。所以，以绿色低碳为噱头提升租金，没有太多的用处。

（出品|凤凰网风财讯 作者|陈文莉）