2023年房地产的下半场，是从7月17日深夜恒大补发三份财报开始的。

两年巨亏8千亿，负债总额2.58万亿，恒大深不见底的债务“黑洞”，引发一场前所未有的舆论海啸。

出品 | 凤凰网问渠人物

采访/整理 | 陈婷婷

摄影 | 梁成 泽庶 视觉 | 李悦

监制 | 周翔宇

“亏损达到如此惊人的程度，很难想象，至少创造了一个中国的纪录。”知名经济学者马光远在接受凤凰网《问渠人物》独家专访时这样表示。

发展了27年的恒大地产集团，涉及地产、金融、健康、旅游及体育等领域，曾是世界500强企业集团，甚至一度是全球第一房企。

“大而不倒”的神话破灭，“巨无霸”的恒大轰然倒下。“在金融旧周期，印钞机转得快，中国经济转得快，房地产周转得快，恒大玩高周转、高负债可以理解，但是到2017年之后货币收紧，恒大反其道行之，还继续狂飙加杠杆，这是严重的商业误判。”马光远说。

但他认为，此时应该让恒大“活着”，帮助其解决流动性，要有“最后贷款人”，才能避免更大的社会影响和经济损失。与此同时，他警示“‘三高’模式一去不返，所有开发商都要放弃幻想。”

以恒大为分水岭，重创的房地产行业该如何从中吸取教训？当前稳定楼市还有哪些措施建议？留给时代的伤痕，亟待反思和修复。

核心观点提示：

1、恒大可能财务造假，以致审计师“无法表达意见”

2、恒大事件是严重的商业误判，该刹车时不刹车，反而膨胀加杠杆

3、应该让恒大“活着”，解决流动性，要有“最后贷款人”

4、呼吁地方政府不要再随便没收恒大的土地

5、“三高”模式一去不返，开发商要放弃幻想

6、政策“相互打架”，救楼市必须告别调控思维

7、要反对的是高房价，而不是房地产本身

8、废除调控政策、放开限购，不会导致暴涨更不会崩盘

1、反思

「让恒大“活着”」

凤凰网：7月17日晚，恒大连发三份迟到的财报，可以说靴子落地，但是2021和2022两年亏损超过8120亿，也可以说是一个惊天大雷。您怎么看恒大的结局？

马光远：既在意料之中，也在意料之外，主要是这个亏损窟窿太大。恒大事件爆出来以后，原本债务总额没有这么大，处理了两年，结果越来越大，且亏损达到如此惊人的程度，是很难想象的，至少创造了一个中国的纪录，还有很多未解之谜。

凤凰网：从财务的常识来看，恒大的财务是否有水分？

马光远：恒大过去应该是有很多财务造假，审计师最后给出的是“无法表达意见”，里边究竟有多少猫腻，就不太清楚了。

凤凰网：如果是假的数据，作为财报也可以发出来吗？

马光远：因为它必须发，它不发就要退市了，这个是有期限的。

凤凰网：您觉得恒大给中国的房企上了怎么样的一堂课？

马光远：中国很多企业家其实都非常优秀，比如说在某一个行业里面，你会发现他的能力很强，他的敏锐性很高，但是容易膨胀，容易迷失自己。中国很多企业家不是困难死的，他见过很多困难，他是牛死的。他太牛了，不断扩张，什么都干。在金融收紧、经济减速的情况下，恒大还把油门踩到极致，一路狂飙。

中国房地产从1998年开始市场化，满满算20年，2018年一个完整的周期基本结束了，房子基本建差不多了，房子极度短缺的历史结束了，房子再卖得那么快是不可能了。

而且，就在前一年（2017年）央行有一个非常重大的举动，提出了中国金融新周期。央行的意思，就是你不要玩高杠杆，不要玩高负债，特别提醒房地产行业，金融已经进入到一个收紧周期。

央行告诉你不能这么玩了，货币要收紧了。货币供应在减少，印钞机慢下来了，你还玩那种高周转、高杠杆，就是反其道而行之，反观恒大就是在2017年走上狂飙猛进的道路，这是它对形势严重的误判。

所以在这种情况下，恒大仍然变本加厉在跑，盲目多元扩张，绝对是咎由自取。

凤凰网：恒大负债两万亿，应该怎么来解决？现在这个结局是不是最好？

马光远：恒大刚出事的时候负债还不到2万亿，它的资产也不错，土地储备还是比较优质的，这些项目如果不受这个事件的影响，它可以卖10块钱，现在大家对恒大失去了信任，可能只剩下5块钱，甚至5块钱不到，它的资产一下子缩水了，偿债能力也缩水了。

现在的结果我认为是最糟糕的。银行断贷，地方政府开始收回土地，还有很多其他“落井下石”的做法，如果不把资产盘活，不进行资产和债务端重组，不有序来处理这个问题，大家最终都会成为受害者。

凤凰网：对地方政府收回恒大的土地怎么看？

马光远：我呼吁现在地方政府不能随便再没收恒大的土地了，现在“抢地”意味着它偿债的资产又会减少，但是对于恒大来讲，也督促恒大去处理资产。比如以前它的物业是比较值钱的，但是不明白为什么关键时刻没有卖掉，这些好资产，得选一个比较好的时间窗口去处理，不处理的话也错过了。我们需要一个总的协调人，有一个处理资产的总的协调层面的人。

第二，还得有最后贷款人，比如保交楼的问题，应该让有开发能力的人来接盘，有资金、有流动性的保障，接盘其实不是一个很大的问题。

尽管现在已经到了一个反思的阶段，但是还有办法可以挽回一些损失。

2、风向

「房地产政策迎来历史性转折」

凤凰网：您认为真正扭转局面的政策，是从哪里开始的？

马光远：去年11月的金融16条其实是一个历史的转折点，顶层意识到断掉开发商融资渠道的做法肯定是值得反思的。

金融16条其实是对过去的一个纠偏，恢复了房地产企业正常的融资渠道，股权可以融资了，上市再融资也可以了，也可以发债券了，银行层面的借款也可以了，信托也可以做了。

这就是说我可以减肥，但你不能不让我吃饭，不吃饭会饿死。

凤凰网：光有“金融16条”够吗？

马光远：虽然我们现在回归到正常的“减肥”道路上来，但即使融资渠道放开，银行也未必敢给他钱，过去是不让你这么干，现在让你这么干了，但是发现你快死掉了，我不敢给你钱。所以现在从供给端来讲，解决房企的资金链，我认为仍然有困难。

中央层面，针对房地产企业出现的问题和风险，特别提到对有开发能力的、资质不错的应该给予支持，该帮的帮一把，让企业渡过难关。对那些没有开发能力的，该破产的破产。

所以从供给端来讲，金融16条还需要更进一步的细化和落实，大方向是对的。

凤凰网：出台了这么多政策，为什么效果不佳？

马光远：我们算一下，仅2022年一年时间，出台了1120个政策，都在救房地产。为什么效果不佳？因为以前的政策也没有取消，政策在打架，等于是房子过热的政策跟房子过冷的政策同时存在。

7月14日开了一个新闻发布会，新闻发言人讲的一句话特别好，他说“我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间”，这句话其实把中国房地产目前的政策困境讲得非常清楚了。

过去大量的政策是防房地产过热的，但是现在的问题是打得过重，温度太低，冬天还在吹冷气，这是我们现在的政策。

直观来看，即便出台了那么多稳定房地产的政策，大家仍然不敢出手，刚需不敢出手，改善性不敢出手，是因为政策在打架，政策对冲了。比如现在鼓励改善，鼓励二套，但是政策上一点鼓励都没有，对二套仍然是严厉打压的政策，首付比例没有降低，认定首套房的标准很严格，认房又认贷，对利率是惩罚性的，并没有体现鼓励。一方面要救楼市，一方面还掐着脖子。

凤凰网：有人担心防止过热政策取消后，楼市会重回暴涨时代。

马光远：废除掉所有的调控政策，也不可能出现暴涨。

我们可以做个问卷调查，还有人相信取消限购以后还有人炒房吗？如果真的有人炒房，那就是房地产的天使，那是真的来救房地产，应该感谢对吧？恐怕没人了，因为大家对房地产的预期非常正常了。

限购的目的是什么？防止炒房，既然没人炒房了，要限购干什么？限购、限售、限贷、限价等等，这些调控性的举措必须废除掉了，因为跟目前整个房地产的基本面完全不匹配，没有任何用了，把这些废除掉以后，回到真正的制度建设层面来，房地产才有稳定健康发展的可能。

3、市场

「要反对高房价，而不是反对房地产本身」

凤凰网：今年的房地产下半年会比上半年好吗？

马光远：很难讲，今年房地产上半年的整个走势跟我的预判是不一致的。

从整体来看，随着疫情结束，挤压了好几年的需求释放，包括房地产政策的大方向很明确，房贷的利率也降到历史最低，那么按照常规，最起码小阳春的行情延续下去没有问题，但是我们看到小阳春很短，只有2月、3月份，到4月份就已经往下走了，5月、6月份又回到以前下滑的状态，这说明什么？说明市场的信心非常弱。

凤凰网：市场信心弱的原因是什么？

马光远：网上大量不专业的言论，都在谈房地产的崩盘问题，讲怎样卖房子的问题，不断渲染。在经济学里边，有一个门类非常重要，叫叙事经济学。通俗一点叫故事经济学，讲故事会影响一个国家发展。

人类历史上有很多重大的金融泡沫，其实就是讲故事，比如著名的英国南海泡沫事件，它在讲一个故事，告诉大家哪个地方有矿，听了这个故事的人蜂拥赶过去。比如说《早安隆回》一首歌，改变了一个小地方；还有淄博烧烤，也算一个故事。

所以故事很重要。回到房地产，当大家都在讲一个崩盘故事的时候，在这种氛围下，谁还敢买房？

凤凰网：那么房地产应该讲一个什么样的故事？

马光远：我们要客观地传递出正确信息。

10多年前中国房地产市场就在流传一个故事，说中国现有的房子足够30多亿人居住，谁也没有去问这个话是谁讲的，谁也没有去研究这个数据是不是真的，就到处在流传，到今天为止你发现那是一个笑话。

前段时间有人说中国有近6亿栋空房子。很多人不看里边的细节，这里边既有住宅还有写字楼，还包括90%农村的房子，把中国所有的都算上，渲染这个故事，说即便一栋房子住不到10个人，也可以满足60亿人居住，中国的房子严重过剩了。

那么真相是什么？

按照官方统计，我们的城镇人均建筑面积现在36平，把公摊刨去不到30平。按照国际标准，真正解决人的住房问题，人均居住面积45平，我们不到30平，差得还很远。

第二，很多房子已经是老房子了，如果以2000年为界，2000年以前的房子占中国城镇房子的比重超过60%；如果以1998年为界，50%的房子是1998年市场化以前的房子，很多房子根本没法住了，有很多基本居住功能都出了问题。

这些房子以后都需要重新改造，或者要推倒重建。我们还没有到房子过剩的阶段。住建部谈到中国房地产，明确提出我们初步解决了有房子住的问题，下一步要解决住好房子。房地产的未来仍然有很大空间。

当然房子有未来，不代表高房价有未来，这是两码事。很多人把对高房价的愤怒发泄到整体房地产市场，高房价应该反对，但是反对房子，这个没有道理。

快问快答

凤凰网：您怎么评价自己的扑腾话（普通话）？

马光远：还好。虽然进步比较慢，但也保持了相对的稳定，也挺有特色。

因为有很多人告诉我，即使他在卫生间，一听到外边电视里有人说话，就知道是我。

凤凰网：您最喜欢哪部电影？

马光远：《肖生克的救赎》。

凤凰网：您最近在读什么书？

马光远：我读的书比较杂，最近在读量子物理，还会读一些天文方面，比如这两本：《冲向火星》、《黑洞简史》。

凤凰网：这和恒大两万亿的债务黑洞很契合。这些跨界的书对您经济学研究有利。

马光远：作用太大了。

凤凰网：您除了房地产研究还对哪些方面比较感兴趣？

马光远：主要还是经济史，特别是每一次产业革命、技术革命，对人类经济的影响，对中国经济的影响。

凤凰网：艺术、文学类呢？

马光远：艺术我不懂，我基本没有任何艺术细胞。

文学读得比较多。我在读书方面比较怀旧，文学的书一般只读经典，比如毛姆、狄更斯等，越读越有味道，经典就是经典。

凤凰网：您最喜欢吃哪个菜系？

马光远：西北菜。

凤凰网：最痛恨哪类人？

马光远：我最痛恨造谣的人，网络喷子，现在成中国社会的一大公害。

凤凰网：造谣一张嘴，辟谣跑断腿。

马光远：应该呼吁加大力度治理网络谣言，不能总去辟谣，人的生命非常有限。

凤凰网：自我评价一下您最大的优点和最大的缺点分别是什么？

马光远：最大的优点我认为我是一个比较努力的人，也是一个比较专一的人。最大的缺点是比较拖拉。“拖”有时候是一件好事，让你可能把一件事做得更好，但从另一个层面来讲，这是个很不好的习惯。

凤凰网：关于ChatGPT，您认为对哪些行业影响最大？

马光远：对所有的行业，它是颠覆性的。

最近在看一本人跟ChatGPT共同合作的著作，你会发现真的很恐怖，足以让人类警惕。

如果驾驭得好，人类真的可以实现不再劳作，每天画画、写诗，大量的工作可以让人工智能去做，但现在其实是反过来了，我们在工作，它们在写诗、画画。

凤凰网：下一个风口会在哪里？

马光远：千万不要相信什么风口，所有讲风口的经济学家都是骗子。

恒大为什么死掉了？就是追各种风口。我们假定恒大如果专注做地产，今天也不会这样。