凤凰网风财讯报道 7月28日，RICS中国峰会2023在上海举行，联合凤凰网房产风财讯「明日之城」特别策划，探讨提升可持续城市投资运营管理及智能化建设之道。

珠江投资集团作为一家拥有30年城市共建经验的综合性企业集团，已布局住宅、城市更新、能源与基础设施、商业、产业、教育、医疗、文化、科技、金融等业务板块。

其中产业与商业板块，是珠江投资在存量市场做大做强的主要抓手之一，也是探索可持续化发展方式、与城市共生长的一个重要平台。

就此，凤凰网房产风财讯特邀珠江投资集团产业（商业）总经理孙娟进行对话，分享存量化、数字化等新趋势下的资产价值升值之道。以下为问答实录：

凤凰网：存量空间的投资运营如何创新，有何前景？

孙娟：

存量空间投资运营，本质上是针对空间使用者进行的，考虑创新应围绕着该关键点。

从存量空间使用效率提升角度考虑，可以开发to C的线上工具，这类工具旨在让使用者迅速完成包括增值需求沟通、在履行合同处理、项目入驻现状查看等一系列原本需要直接与运营方沟通的事项。

从空间使用者的工作需求角度考虑，可以以运营方牵头做产业链链主，发挥平台优势，将所有在运营空间的同类资源及其上下游统一整合归链。一端对接政府，获取产业政策支持及资源倾斜；一端对接在链各单位，拉通链内交流合作，集合产业优势回馈。

从运营方自身的投资运营收益考虑，可以将存量空间作为扩充企业商业模式的试点及抓手，从“弯道超车”变为“换道超车”，利用商业模式的创新及重构激发企业潜力，提升企业投资能力及投资价值。

至于未来发展趋势，可以考虑结合大数据分析与集成式装配方法，在空间使用者需求方面进行深挖，真正做到千人千面的定制化空间，用大数据分析为空间使用者创造需求并引导需求实现，同时增加存量空间的利用效率，增加现金流流量及稳定程度，提高资产估值。

凤凰网：数字化转型如何提升商业不动产的运营效率？

孙娟：

商业不动产运营效率主要决定于三点：决策前的数据支撑基础；决策时的关键人处理时效；决策后的落地执行速度。

数字化转型，要求企业预设各业务线专业数据处理逻辑并装入集中数据库，利用底层输入端口采集原始数据，通过集中平台统一进行数据清洗、筛选，传输至数据库加工、成表、建模，以打通不同业务线的专业数据壁垒，形成标准化的可视数据结果。

基于企业存量数据分析，结合行业标准、市场现状及竞品对标情况，即时对整盘业务流程中的关键决策点给出清晰的建议选项及对应的数据支撑，同时预警各决策项可能存在的问题，并在决策后实时分解任务、传达至各执行层，确保决策行为第一时间落地，达到辅助决策、提效决策、落实决策的效果。

也就是说，通过数字化转型，可以促使企业利用平台工具代替人工完成数据处理、对标标准分析及提供决策建议等内容，可以有效消除专业壁垒、促使跨业务线协同，从而实现商业不动产自动化统筹决策管理，真正将底层数据转化成可供决策使用的关键资产，从“用数据分析结果引导问题解决”，转向“用数据分析结果建立竞争优势”，从而使运营效率提升。

凤凰网: 当前经济条件下如何提升持有资产的价值？

孙娟：

按资产管理逻辑及其固有的规律性，结合经济学原理来讲，持有资产只有穿越周期后，才能真正体现其价值所在，所以近年来的经济条件，反而成了持有资产的聚焦镜和试金石。

有别于销售资产一次性的交易获利，持有资产不能只关注眼下的收益，而要放眼长远，做时间的朋友。在当前经济条件下，为提升持有资产价值，投资方及运营方更要踏实做好持有资产的五项基本工作：

其一是保持充分的外部灵活度：持有资产投资方及运营方需要为买方市场环境做好充分准备，在价格敏感的市场上通过运营能力扩大市场覆盖，保持增长势头，提升品牌口碑；

其二则是重新做好内部资源分配：需要根据变化的战略重点，重新调整持有资产形态配比及相应的资源投入，争取领先市场、引导市场；

其三，紧抓资产使用者体验：拓宽客户互动渠道及方式，提高接触效率，拓展多业务合作触角，多元化获取资产收益；

其四要持续学习新理念融入投资运营：利用AIGC技术，基于ESG开发理念，开发全新线上工具，调整持有资产产品标准，为更广泛的客户群提供一体化解决方案；

第五点，则要回归基本资管原则：重新评估投入产出及成本效益，根据企业战略重点动态调整资产管理策略，把控现金流，量入为出。

延伸阅读 | 专题：

RICS中国峰会2023—明日之城可持续探索

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