来源：楼市黄大大

摸着日本的石头过河，中国楼市正在面临惊险一跃。

每当国内楼市陷入低迷，互联网上就会涌出无数“日本楼市专家”。他们如同亲眼见证泡沫破裂，分析天花乱坠，结论耸人听闻。

然而，对照过了日本楼市危机酝酿的全过程，我们发现，中国房地产还有时间。救市之后，长路漫漫。

更关键的一步，就在不远的未来。

目前的中国楼市现状，跟日本哪个阶段最像？

其实，并不是“房地产大厦崩塌之前”的日本，而是在更早之前，日本楼市经历的第一次危机。

由于这次危机被日本顺利渡过，往往被人“选择性忽视”。

当时，1973年10月，第一次石油危机爆发，引爆了日本楼市潜藏的问题。

要知道，石油是工业的血液，当时日本的石油几乎全部依赖进口，对中东石油的依赖度更是高达78%。

危机爆发后，中东各主要产油国宣布石油禁运，日本经济遭受重大打击，通胀迅速抬头。

日本央行赶忙收紧“钱袋子”，危机被传导到楼市。1975年，日本全国地价指数下跌4.4%，六大城市跌了8.1%。

当时的日本楼市，跟今天的中国房地产，太像了！

在此之前，日本经历了近20年的经济高速增长期。1956-1973年日本国内GDP年增速高达9.1%。

大量外来人口进城，工厂、高楼和住宅拔地而起。1945-1975年，日本城镇化率从27.8%跃升至75.9%。

口袋里不断增加的钞票，城市里不断涌入的新面孔，再加上不可再生的土地资源，集齐了房价上涨的“三要素”。

1955—1974年，日本国内土地价格不断飙升。全国城市地价指数上涨28倍，六大城市上涨34倍。房地产彻底进入繁荣期，炒房客也出现了。

然而，经济有周期，不会永远保持高速发展。楼市同样有周期，经历过高速增长之后，就会触碰到“天花板”。

曾经房价上涨的动力，也会渐渐变得乏力。

德邦证券的一份研报指出，1975年前后，日本城镇化基本饱和，城镇化速度下降90%，新增城镇人口降幅超过2/3。大规模进城的时代结束了。

几乎与此同时，日本先后实现“一户一宅” “一人一房”，住房从短缺走向充足，市场也由“住房短缺”转为“住房平衡”。

以上种种，都与当下国内楼市所面临的情况高度相似。

中国2022年常住人口城镇化率达到65.22%，仅比上一年提升0.5个百分点。

2020 年我国城镇家庭人均住房间数为 1.06，整体上告别短缺，离过剩时代不远了。

不过，日本的经验告诉我们，这次危机并不是最严重的，转圜空间仍然较大。

事实上，第一次危机并未将日本楼市的泡沫戳破。

在短暂下跌后，日本楼市又迅速恢复了上涨，甚至创下新高！

日本楼市是如何渡过第一次危机的？

答案其实很简单：拼命扩大需求。

通过大力发展新兴产业，淘汰落后产能，日本经济发展模式成功实现了转型。

在1971和1974年，日本政府出台了两份重量级文件——《70年代产业结构设想》和《产业结构长期设想》，确立了“建立知识密集型产业结构”的产业调整基本方向。

在此之后，重化学工业等高污染、高能耗的资本密集型产业，占比明显下降；电子工业、精密装备等知识密集型产业，逐渐迈入世界前列。

虽然告别了10%以上的高速增长，但日本经济成功转为中速增长模式。1974-1985年，日本GDP平均增速为3.5%，国民收入稳定增加。

当然了，这一招之所以能够成功，根本原因在于：

供需关系尚未崩溃，还有进一步增长的空间。

1970年，日本城镇化率达到了72%，明显已经进入城镇化后期，但还有一定成长性。

危机之后，每一年仍有大量求学和就业人口涌入几大都市圈。

1974年，日本20-49岁适龄购房人口数量为5240万人，基本达到峰值。此后却并未急转直下，而是在接下来的十余年里基本保持了这一规模。

日本楼市，继续坚挺了很久。

这一幕，也与此刻的我们如出一辙——

首先，经济保持中速发展。尽管告别高速增长，但收入增长趋势依然是向上的。

其次，城镇化进度放缓但尚未触顶，未来仍然有一定增长空间。

根据联合国预测，2030年中国城镇化率将达到70.6%，年均1300万农村人口转变为城镇常住人口。

笼罩在房地产上空最大的“黑天鹅”——人口，负增长势头难以扭转。

同时，新出生人口断崖式下跌，但是未来10年还能保持一定置业群体规模。

再加上持续两年多的“去杠杆”，多少腾出了一点空间。根据广发证券的一份研报数据，现阶段我国居民部门的债务压力仍要低于大部分发达经济体，在全球属于中游位置。

元气仍在，韧性很强。

当然，国内楼市绝不是没有一点泡沫。

但是，只要能够不断产生新的需求，即便短期内有泡沫，也可以用时间换空间，用经济发展和收入增长，

一步步将泡沫，夯实为混凝土钢筋。

那么，日本楼市为何最后一步步走上绝路，直到泡沫崩塌的？

不得不提的是，日本接下来的一系列“骚操作”。这也是我们真正要深刻借鉴的教训！

第一次危机解除后，日本并未从供需关系出发改革现有的房地产模式，反而变本加厉，走上了全社会炒房的不归路。

这也让日本楼市的泡沫程度，不降反升！

1970年代末起，日本推出了一系列针对土地税收的宽松政策——包括减轻法人长期持有土地转让所得税负、恢复居住用地资产置换制度等等。炒房风气也逐渐抬头。

大约十年之后，1985年日本楼市真正的危机终于到来！

当年签订的《广场协议》，放开了日元升值，在房地产这团熊熊火焰上，狠狠泼上了一桶油。

在那以后，日元币值平均每年上升5%以上。只要持有日元资产，就意味着起步5%的涨幅。

各路国际热钱疯狂流入，日本股市、楼市双双起飞，涨幅更是堪称恐怖。

但是，本币快速升值导致了一个严重后果：

制造业企业的原材料和生产成本上升，出口竞争力大打折扣，利润不断缩减。

于是，日本政府为了抵消影响，长期推行宽松货币政策。

从1985年开始，日本央行连续5次下调利率，从5%降至1987年2月以后的2.5%。对银行的监管也大大放松，导致大量资金流入房地产。

对企业主来说，开工厂，还不如炒地皮。于是他们拿着刚从银行获得的贷款，去买地，然后拿去银行质押获得新贷款，再继续买地，如此循环往复……

全民炒房，泡沫被迅速放大！

这一时期，银行流向不动产的贷款占比，从1984年末的7.7%，猛增至1991年末的12%。

你想啊，如果只是个人炒房，最多也就十几套，影响力是有限的。但是连银行、企业和外资都加入进来，只要资金量和杠杆加的够大，房价几乎没有天花板……

1986-1991年，日本地价迎来一波大涨。全国复合增速为9.5%，六大城市竟然高达21.9%。

这一次，日本楼市再也无法安全“渡劫”了！

大危机爆发的前夜，支撑日本楼市的几大指标——城镇化率接近触顶、置业人口规模缩减、居民杠杆率也加不动了。

没有真实供需关系支撑，房价就是“纸面富贵”。这是一条左脚踩右脚升天的“不归路”。

看似蒸蒸日上的日本楼市，脚下其实是空的，随时可能会摔死。

泡沫迅速累积，到了无法化解的地步，逼得日本政府不得不在1989年开始主动挤泡沫。

之后的故事，大家都知道了。

在短短数月之间，日本的房价地价跌剩1/3，从公司到个人资产大幅缩水。

在那场无差别的攻击的海啸里，几乎没有幸存者。

1992年，日本全国楼市开启“暴跌模式”。包括东京在内的六大都市，纸醉金迷的三大都市圈，都无一幸免。

更可怕的是，楼市暴跌引发了严重的系统性金融危机，日本从此陷入“失去的二十年”。

这一次，再难翻身。

摸着日本的石头过河，我们到底能吸取什么教训？

我觉得最重要的一点是：房地产政策，一定要紧紧围绕着供需关系展开。

所谓泡沫，其实就是脱离了真实需求。

上周那场重要会议里，对国内房地产做出了一个重要判断：

我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。

这也说明，高层已经充分认识到了中国楼市的根本问题。

当前房地产行业的主要矛盾，已经从曾经的“短缺”转为潜在的“过剩”。

接下来的政策调整，也将紧紧围绕这一变化而展开。

我们必定不会再踏入同一条河流。未来只有那些住房紧张、需求旺盛的大城市，才会有房地产。

一方面，大力发展保障性住房，让新市民不必承担过高的居住成本，留住他们在城市里创造财富，积累财富。

另一方面，增加土地供应，推动城中村和老旧小区改造，提供更高品质的住宅产品，满足不断增长的换房改善需求。

中国楼市机会与风险，都能在日本身上找到影子。