在“双循环”新发展格局的当下，房地产行业处于高速发展转向高质量发展的调整阶段，并逐渐从“增量时代”过渡到“存量时代”。面对新形势，企业及个人如何打破传统思维，寻求新的发展之道？

2023年8月4日，在“新城市·新产业·新资管｜第三届中国资产流通年度峰会”上，23位重磅嘉宾、500 头部机构共聚上海国际会展中心，交流行业发展新思路。会议由AFC资资乐&REALTECH EXPO国际未来地产博览会联合主办，凤凰网房产｜风财讯独家媒体协办，指导单位为上海虹桥国际中央商务区管委会，支持单位为闵行区南虹桥管委会办公室。

会间，AFC资资乐创始人&CEO桂金标接受了凤凰网房产|风财讯的专访，就资管趋势、恒大出险等话题，展开深度探讨。

凤凰网：如何有效的盘活存量资产？

桂金标：房地产企业暴雷带来了各类存量资产，而要盘活这些存量资产，关键的是要做好资产的投融管退。首先，想要盘活存量资产，就必须要将存量资产的价值重新定义和定位，赋予资产新的价值，找到资产的退出路径。只有将存量资产盘活的“投融管退”的全流程体系重新梳理清楚，变成标准以后，做起来才会容易一些。这看起来是一个难题，其实也是机会。

凤凰网：资管公司在存量盘活中扮演着什么样的角色？

桂金标：资管其实扮演着承上启下的角色，第一是资管能把过去无效、低效的资产进行重新的价值输出盘活；第二，资管为未来资产价值做了基础铺垫。从黑石集团、橡树资本的发展逻辑不难看出，房地产开发时代的落幕往往昭示着，大资管时代序幕逐渐拉开，未来20-30年都将会是大资管时代。

凤凰网：未来20~30年的大资管时代，房地产企业的发展机会在哪里？

桂金标：未来我们会回到资产管理的角度，就像美国，它没有所谓的房地产开发大公司，但它有全球最大的资管公司、金融公司、管理公司、运营公司、建筑公司。届时，开发公司只是资管体系中的一个元素而已。以后中国房地产开发或许会变成：国央企和区域性城投主导开发，一些现金流较好的房企适度参与。

对于房地产企业来说，现在讨论如何加强管理、现金流等已经没有太多意义，行业未来将换到资管赛道，房企发展的关键是要对认知、逻辑、人员管理等进行全面地转型升级，对自身发展进行重新定位。如果仍用传统的开发逻辑对待资管，会很容易出问题。

凤凰网：您怎么看待房地产行业目前经历的调整阵痛？

桂金标：阵痛是在所难免的。就像恒大暴雷，表面上是高杠杆、政策调整带来的行业阵痛，但其实当行业发展到一定程度的时候，内在发生的各种变化，必然造成恒大以及很多企业暴雷，这是不以人的意志为转移的。行业就像人一样，生老病死都是不可避免的。

凤凰网：您如何看待恒大两万亿负债？还会不会出现第二个“恒大”？

桂金标：恒大能够做大其实是各种因素叠加的结果，一是时代红利，二是政策红利，三是恒大本身的套利行为和高杠杆。所以，对于如今恒大的暴雷，不仅仅只是许家印的个人问题，还是体系问题，是综合因素导致的，但恒大集团和许家印要承担主要责任。

未来不会再出现第二个“恒大”。第一，房地产行业规模缩量；第二，政策上不允许再出现恒大这类大型暴雷事件，金融监管更加严格了；第三，很多房企开始试点现房销售；最重要的是，房地产行业进入了新赛道，发展逻辑发生了根本的变化，很难再出现第二个“恒大”了。

当然，虽然我们也不希望资管时代再出现像恒大暴雷这类事情，但很难讲，如果没有好的监管，发展中的阵痛仍是不可避免的。

凤凰网：您如何看待前段时间的黑石地产类基金出险？

桂金标：从1985年到现在，黑石管理着近万亿美元的资产，在某个区域、某个项目上出现回调，是很正常的现象。而且，此次黑石地产类基金的回调更多是因为周期性调整，这就像人生病一样，感冒咳嗽本质是身体某个机能出现了问题，而不是

国内现在最大的资管公司，规模也不过2000亿-3000亿，但欧美的资管公司如黑石，已经到了8000亿美元的市值，差距非常大。但也说明存量资产管理公司，在国内有非常大的发展空间，未来中国一定会出现系统性的服务平台、一定会出现类似黑石那种全球的大规模资管公司。

凤凰网：您对中国大资管时代有怎样的展望？

桂金标：粗统下来，现在的存量资产大概在150-200万亿。在未来10年，如此庞大的市场规模就会孕育出大量的商业运营、资产投资、不良资产处置、设计、数据服务、REITs、等相关企业，且这个趋势是不可逆的。

凤凰网：未来大资管时代，企业和个人要做好哪些准备？

桂金标：资管正在成为新的发展趋势，企业和个人应该为踏入这条河流做好准备。如果你错过了房地产的资产升值机会，那么资管时代无疑会给你带来全新的工作方式、逻辑思维、知识结构等。每个人都应该接受资管时代带来的变化，并在其中找到自身的发展方向。

凤凰网：资管时代带来的是行业、企业、个人的全面升级？

桂金标：资管和地产开发不在同一纬度，二者的工具、认知、思维、逻辑等完全不同，资管行业更加强调安全边界。所以，未来的资管时代，无论是逻辑认知，还是政策、体系等都需要重新构建。

目前大资管体系仍未完全建立，还需要专业的人和专业的服务，出钱投资、做运营、提供法律咨询、解决退出通道、进行内容建设等等，齐心合力构建完整的资管标准体系和发展逻辑。

（出品|凤凰网风财讯 作者|陈文莉）