长实集团旗下油塘亲海駅II的认购反应大超市场预期，已经于8月10日晚8点正式截票，最终获得逾3.8万张入票（申购的意思），超额认购近60倍，成为香港历来收票最高的新盘票王。

该盘之所以备受市场关注，在于其推出的噱头是低于周边市场价30%（相当于七折），十分具有吸引力。作为地产界“风向标”的李嘉诚此次惊人举动——低价抛售房产，释放了何种信号？为何长江实业集团要折价售楼？8月11日，证券时报记者来到香港油塘亲海駅II项目所在地一探究竟。

香港新盘票王超额认购近60倍

李嘉诚旗下长实集团的油塘亲海駅II期项目认购反应可以用“火爆”二字形容。中原地产销售经理Kelvin告诉证券时报记者，该项目在8月10日晚上8点截止前仍有大量准买家递交登记资料作最后冲刺。因此发展商处理登记及点票至凌晨，以确认入票数量。

据记者获悉，经开发商点算后，最终接获逾3.8万张入票，较8月12日发售的626套，超额认购近60倍，取代柏傲庄III登上香港有史以来收票最劲的新盘票王宝座。从入票的客源分布上看，油塘本区占15%、将军澳占25%、启德占20%、观塘占10%，其余来自荃湾及新界西北等。

Kelvin介绍，“亲海駅II于8月12日首轮发售该期数全数626套标准分层户，平均每尺价格14868港元（折合人民币15万元/平方米），这个价格较周边确实比较优惠，并非外界所说的只拿出几套低价房作为噱头，而是整体均价较周边都有较大折扣。”

旁边的曦台楼盘（3年楼盘），目前平均呎价16934港元（约合人民币15.6万/平方米），蔚蓝东岸（楼花）平均呎价20245港元（约合人民币18.6万元/平方米），朗誉（楼花）平均呎价18321港元（约合人民币16.9万元/平方米），Ocean One（10年楼）平均呎价16516港元（约合人民币15万元/平方米）。

（图为中原地产销售经理提供）

不过也正如外界所说，该项目的确有几套低价房赚足了眼球。所销售的最小单位面积K户型只有210呎，折后最低价格为290万港元，即13800港元/平方呎（约合人民币12.7万元/平方米），若按照香港首套房最低首付一成计算，只需要29万港元即可上车，对于单身人士来说，此价格的确诱人。

据中原地产上亲海駅二期住宅物业面积显示，其最小面积为19.538平方米，最大约为67平方米，多数楼盘的面积在20平方米左右。

亲海駅共有两期，其中亲海駅二期首批132套，户型包括开放式及一至三房。折扣率在18%至19%左右，折后价格约为290万港元至1114.3万港元，预计交房日期为2025年10月15日，楼花期（预售期）约为27个月。

实探亲海駅II

8月11日，记者前往位于油塘的亲海駅II项目，从油塘地铁A出口出来需要步行约15分钟才能到达目的地，谷歌地图显示距离地铁站大概1公里左右。在前往过程中，记者发现周边多为汽车修理店和旧工厂，周边配套设施和环境并不太好。

（图为亲海駅II周边环境）

（紧挨亲海駅II的居民楼）

随后记者来到亲海駅II项目所在地，目前该楼还在建设中，旁边是观塘鱼类批发市场和水泥厂。值得一提的是，该项目的确临海，但附近的中介告诉记者，实际上只有高层才能观赏海景，低楼层基本没有风景可言。

（亲海駅II隔壁就是鱼类批发市场）

（正在建设中的亲海駅II项目，现场正在作业）

据现场工作人员向记者介绍，旁边的鱼类批发市场到时候会收购重建，变成住宅项目，但是具体什么时候重建尚未可知。“低价有低价的理由，环境不是很好，如果买低楼层，估计开窗就会闻到鱼腥味。另外，一期旁边还有一个水泥厂，还得忍受周边水泥厂的噪音，灰尘困扰。这周边都是工厂，噪音污染比较大。”

似乎港人将置业刻入了DNA，即便周边环境可谓是“脏乱差”，但依然无法抵挡港人购房热情。Kelvin告诉记者，该楼盘吸引了除豪宅客户外的大量客群，打破了购房者的心理预期，“甚至都有不少内地人前往看盘，递交购房申请资料，但内地人来港购房有30%的印花税，假如这套房总价300万港元，还要额外多付90万港元。”

为了促销，有香港中介打出了亲海駅“月薪三千也可以买得起千万三房”的口号。据了解，针对有意向购买亲海駅二期的三房客户，长江实业还推出了“九成按揭”吸引客户。首先客户无需通过压力测试，也无需提供任何收入证明，有身份证即可。其次，客户可以10%的首付，开发商无条件为其提供余下的90%贷款。第三，首三年只需还利息，首年定息1%，第二年2%，第三年3%。

此次折价卖楼大力促销，也对香港房地产市场产生了显著影响，由于这些房产的售价大幅低于市场价，一些业内人士甚至表示，这个价格犹如“深水炸弹”一般，击穿了二手房业主的心理防线，导致很多业主不得不重新评估自己的房产价值和市场前景。

事实上，近来长江实业一直有向香港楼市投放“深水炸弹”的举动，例如今年3月开价的屯门飞扬第二期，当时推出的首批单位，折实呎价由11042至13972港元（约合人民币10万/平米房-13万/平方米），最低呎价创周围片区3年新盘新低，被形容“放血价”。

这也引发了市场对于李嘉诚抛售房产背后原因的种种猜测。作为商界传奇，李嘉诚一直以谨慎的投资策略著称。有观点认为，此次抛售可能意味着他预测到了未来房地产市场的潜在风险，因此才需要迅速回笼资金。

香港财经评论员颜宝刚表示，今年香港一手楼的库存量，有接近2万至3万个，发展商如果不愿意减价，很难达到去库存的目标。长实的新销售手法，是跟随集团一贯稳健的投资策略，但会打击到香港房地产市场的发展。

颜宝刚称：“长实现在减价卖房打出一个缺口，对其他发展商构成一定的压力，也要按市价降价，以降低自己的负债水平。二手市场受一手市场影响，如果发展商大幅度降价，二手市场无可避免要跟随。因为今年香港经济主要靠消费支持，如果楼市的负面效应，影响财富效应，对香港整体经济也有一定负面影响。”

楼市疲软，香港特区政府“辣招”刺激

香港特区政府差饷物业估价署（简称“香港差估署”）对于2022年的香港楼市给出了这样的评价：2022年住宅物业市场失去动力。而进入2023年，香港楼市并未明显好转，依然呈现出疲软态势。

香港金管局7月份公布的一组数据显示，截至今年6月底，香港整体住宅楼价较2021年高位累计下跌13%，非住宅物业市场的情况亦相近似。根据香港差估署最新公布的统计资料，写字楼、分层工厂大厦及零售物业的价格比2018年-2019年高峰期分别下跌20%、8%及17%。

香港金管局行政总裁余伟文表示，楼市疲软主要受外围环境因素影响，主要经济体仍然面对较大通胀压力，利率可能在往后一段时间仍处于较高水平，环球经济若因利率高企而放慢增长，本地经济难免也会受到影响。

因此，香港金管局7月7日修订部分物业按揭贷款的逆周期宏观审慎的监管措施，包括：

第一，价格为1000万港元或以下的合资格物业，最高按揭保险成数维持在九成；价格为1000万港元以上至1500万港元的合资格物业，最高按揭保险成数为八成或以按揭贷款上限900万港元计算的成数，以较高者为准；及价格为1500万港元以上至3000万港元的合资格物业，最高按揭保险成数为七成或以按揭贷款上限1200万港元计算的成数，以较高者为准。

第二，非住宅物业的按揭成数上限由五成提升至六成。

第三，以“资产水平”为审批基础的物业按揭贷款的按揭成数上限由四成提升至五成，此项修订适用于所有住宅物业和非住宅物业。

第四，取消现时就主要收入来自香港以外地区的按揭贷款申请人，将所用的按揭成数上限及“供款与入息比例”上限下调10个百分点的要求；同时取消现时按揭申请人因整体按揭成数超过金管局所容许的水平20个百分点时，将所适用的“供款与入息比率”上限下调5个百分点的要求。

这是香港金管局自2009年实施逆周期宏观审慎监管措施以来，首次放宽针对住宅物业的措施。此次修订后，市民置业将可以申请较高成数的按揭贷款。

中原按揭董事总经理王美凤表示，此“辣招”令自住楼价1000万港元以下的置业人士可选择以最高九成贷款置业，以1000万港元楼价为例，此前按揭首付需要3成，即300万港元，如今只需要100万就能上车，大大减轻置业人士上车门槛。现时新政落实，政策明朗化后，免除买家为了等候放宽政策而转为观望暂停入市，相信准买家会加快入市步伐。有助楼市健康发展。

（来源：证券时报 记者： 罗曼 ）