风财讯报道 8月30日，美的置业(03990.HK)举办2023年度中期业绩投资者发布会。美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐，执行董事兼首席财务官林戈，执行董事兼高级副总裁王全辉出席。

对于土地储备，郝恒乐表示，目前公司土地存量比较充足。近两年，美的置业正在调整存量结构，加大低量级城市及项目的退出，同时优化合作项目。据郝恒乐透露，随着个别企业出险，美的置业较早时候就对合作项目做出了股权规避，从2021年至今，美的置业已出售了23个合作项目。

此外，对于新增土储的规划，郝恒乐表示，美的置业遵循“优中选优”的原则，把握结构性机会。公司新增土储会“定底线、定目标”，包括利润底线、IRR底线、权益比底线等。具体来说，美的置业将坚持在底线之上能获取就获取，不为做项目而突破底线。同时，将结合现金流状况，在资源、能力所覆盖的城市中，寻找结构性机会。

郝恒乐总结道，新增土储的原则就是“宁可错过，不能犯错”。公司对土储获取，将按照公司底线、存销结构，进行常态化增补，使公司更加健康、项目更加有保障，进而对投资者负责。

在融资和现金流方面，林戈表示，美的置业从很早就开始做资产负债结构优化，过程中强调两个字“自律”。从2022年，美的置业就停止了拿地，不是没有能力拿地，而是在新旧交替周期中没有看得很清楚。在资产负债优化上，美的置业自身有“三道红线”，未来美的置业也会坚定不移的按照“三道红线”去走。目前“慢就是快”，美的会做出更加契合自身发展的平衡点。

当被问及对市场周期的看法，林戈表示，目前地产处于经济周期波动的大势之下，但市场肯定不会持续下滑。对于周期，美的置业一直保持着敬畏之心，相信行业能够转好，但也有非常谨慎地应对行业变化，设置有24个月的流动性预警，以及对应的三级预案。

从销售角度来讲，目前市场情绪端并未起来。林戈谈到，情绪是个奇妙的东西，可能一夜之间就会改变，可能是今天、明天、后天。目前，在社会内部、外部争端、经济措施等方面全面提振，才能让市场有信心，让市场相信行业未来还是值得资产配置的。

对此，郝恒乐补充道，未来不确定性因素很多，不好预测。但能确定的是，房地产行业的好日子、宽松日子一定过去了。对于企业而言，只有把自己做到足够安全、健康，才能来应对一切不确定。

关于城市能级和区域优化，王全辉表示，2019年公司开始进行区域调整中，将城市能级瞄准了长三角和大湾区。同时，持续对长三角区域检视梳理，在上海、苏州、宁波等城市加大投入，也对其他城市做减法。在区域布局的基础上，加快低能级城市的出清力度。

据王全辉介绍，在未来1-2年公司会坚定执行发展策略，城市数量减少，单个城市产能增加。这不是美的置业节点性的选择，而是适应未来发展的持续性管理动作。公司会根据客户需求的变动，持续对于城市做动态地调整和优化。

郝恒乐补充到，今明两年公司的区域调整速度会更加快，存量的低能项目已经到了尾声，这部分的后续存量物业会交给物业公司去化，开发销售会逐步向高能级城市走。做减法，聚焦周转相对快、便于管理的地方。

针对大股东支持，林戈表示，大股东坚定不移地看好房地产行业，相信市场回归理性之后，美的更能找到自身定位，这份信心和决心对公司管理层是精神上的支持；具体行动上，行业经历了最艰难的一年，但在大股东的信用背书下，美的置业过去一年成功发行了信用债。此外，在派息上，大股东已经连续两年选择了以股代息，期待着3990以“造最好的房子、卖最好的价格、给最好的回报”的新姿态谋发展。

关于减值准备计提，林戈谈到，减值计提背后的逻辑是，对存货跌价准备进行客观计提，从而使得业绩更加契合实际。下半年是否继续计提，取决于市场表现。

郝恒乐补充称，存货减值计提和销售价格是密切相关的，目前整个市场中有三股力量：国央企、稳定民企、出险房企。而三股力量都是以守价、稳价为主。另外，从需求端来看，市场调整价格对流量也没有太大改善，一方面是购房者的心理预期因素，另一方面是产品够好。所以，相信未来公司的存量资产减值压力不会那么大。

关于物业分拆上市的问题，王全辉称，物业服务是很重要的一环，公司考虑到一旦分拆，规模追求等问题可能会对服务质量产生影响，所以最终决定把物业定位为房地产开发价值链的一部分。在这一定位下，上半年美的置业清退了323万方低效、无毛利的物业。美的置业今年计划交付量10万套，明年6万套，相信这对物业公司会是很大的增量。

美的置业物业管理有先天的优势，也有内部资源。未来，拓展方向聚焦优质城市，尝试新业态（产业园、医院等），做高毛利率，专注外拓质量，实现有质量的增长。