由深圳特区报、深圳商报、深圳晚报、晶报组成的联合踩盘小组成立以来，陆续接收到置业者点名想让联合小组去帮实地踩盘的项目，其中这样两个项目，由同一家公司开发，位置相邻，项目相似:

“单价6万-11万/㎡入主宝中，不限购、不限贷、不限售，超五星级酒店管家服务”

这样的宣传，很令置业者动心。

“但是，总觉得说不上来，但隐秘直觉又告诉自己有些不对劲。”置业者说这是他想让四报联合踩盘小组帮忙实地踩盘的原因。

于是，联合踩盘小组第一时间走进地处宝安中心区的华侨城瑞湾府、宝辰大厦，共同实探华侨城宝中“双子”。

瑞湾府取证近两年，去化约31%

据了解，华侨城瑞湾府（备案名：瑞湾大厦）于2021年10月14日获批预售，推售338套产品，其中办公类产品255套，商业84套。

华侨城瑞湾府位于宝安中心区兴业路与香湾二路交汇处，项目总建筑面积为约10.7万㎡，是集“瑞吉”酒店、超甲级办公和精品商业于一体的超高层城市综合体。

其中，瑞吉酒店位于项目的33-55层，可售卖的产品则为5层—19层、20—31层和2层—4层及B1层的商业。

世邦魏理仕研究报告显示，2023年上半年，深圳写字楼共录得23.8万平方米的新增吸纳，同比实现1.5%的增长，环比也有提升。但受新增供应密集入市的影响，整体市场空置率环比、同比分别上升1.5个和3.2个百分点至20.3%。

由此可见，写字楼市场销售的竞争之激烈。

或许是为了提升市场认可度及促进项目销售，瑞湾府在其宣传策略上高度绑定入驻的瑞吉酒店，在对外宣传上以“瑞吉酒店公馆”包装其写字楼产品。

在如此用心的包装之下，瑞湾府的去化真实情况如何呢?

根据深圳市房地产信息平台数据显示，截至2023年9月24日，华侨城瑞湾府已售106套房源，其中办公产品99套，商业7套，整体去化率约31%。

近两年的时间里，去化31%，从数字上看销售情况并不乐观。

瑞湾府是住宅还是写字楼？

在走访中，笔者发现，瑞湾府现场销售人员虽然会明确告知产品是商业办公属性，但在对产品讲解中，会不断强调其瑞吉酒店的管家式服务、酒店式公寓、较低价格就能入住宝安中心区等优势。

而在参观瑞湾府样板房前，现场人员告知为防止设计版权的泄露，要求笔者将手机暂存。在现场，笔者看到，瑞湾府样板房的装修完全按照住宅项目的样板房进行打造，客厅、餐厅、厨房、卧室、卫生间等一应俱全。

那么商业办公类产品能否用来居住呢？又有哪些弊端？

对此，笔者查阅相关资料发现，早在2017年，深圳就曾发布禁令，商办研发用房禁止设计成公寓产品，不得将擅自将商业办公类项目改变为居住用途。

同时，商业办公类产品作为居住使用也有诸多弊端。比如，商业办公类产品因其性质归属于商业或办公，验收审核的标准不同于住宅，对于房屋通风及各种居住安全要求标准不一样，本身存在不少住宅该规避但商住房不用要执行的安全标准，使得如果按住宅使用的话，安全隐患会远远高于普通住宅。

再例如，深圳对于住宅类商品房有保证大寒日最少3小时日照时间的规定，而商业办公用房则没有，这也导致了商办类产品作为居住产品使用，容易存在采光条件差、日照不足等问题，从而影响居住的舒适性与健康。

同时，部分商住混杂的项目，人员复杂且流动性高，办公和居家相互干扰，管理难度大，也存在更大的治安风险。

此外，商业办公类产品不仅容积率高，而且使用率相较住宅而言也更低。比如，瑞湾府使用率仅约65%。

宝辰大厦到底卖了多少套？

除了瑞湾府，华侨城在宝安中心区的另一个商办类项目——宝辰大厦，似乎也遭遇去化难的问题。

今年7月份，就有媒体统计过华侨城的销售情况：截至2023年7月3日，距离开盘过去10个月之久，备案系统上显示“已备案 已签认购书”的房源有40套，去化率约6%。

10个月时间，去化率6%，平均每个月去化不到1%。对比项目平日里高大上的宣传定位，这个去化率显然出人意料之外。

笔者随机采访了周边几位置业顾问，和他们探讨这去化每月不足1%的原因，几位资深置业顾问的分析比较一致：“项目为商办物业，产权仅有40年，当然难卖”。

商办类产品性质可能是“劝退”大部分置业者的核心缘由。

华侨城似乎也意识到了这一点，只是凭借自己的销售团队显然无法快速去化，于是在今年9月便与中介合作，启动推介，欲集结中介之力。2023年9月12日，根据华侨城与中介联合发布的市场资讯，宣发：

“华侨城宝辰的劲销喜报——“9月1日-9月10日劲销45套”。

然而，根据深圳市房地产信息平台数据显示，截至2023年9月23日，华侨城宝辰大厦房屋状态显示为“已备案”的仅有57套。

如果说在7月份，华侨城宝辰大厦已经备案了40套房源，即使在8月份，华侨城宝辰大厦一套未售，再加上中原9月劲销45套（目前销售数量只增不减），其销售量加起来怎么也不会只有57套房源备案。所以，华侨城宝辰大厦到底卖了多少套？

踩盘当天，笔者在展示中心看到，华侨城宝辰大厦现场销售人员工作状态似乎比较的松驰，不知是何原由，他们不愿向踩盘小组介绍项目、讲解产品， 也无人理睬踩盘小组人员，其行为令人疑问重重。

这样的表现，是因为对产品太自信，不愿和看起来太过普通人的几位笔者“做朋友”，还是有什么“不能说的秘密”？

由于现场销售人员无一人愿意接待踩盘小组，宝辰大厦的产品特质及样板间情况，笔者都无法得知。

时至今日，房地产市场的销售情况及产品特质已经非常透明，在这样的大环境下，竟然还存在如此“迷雾重重”的项目，实属少见。对于每一个置业者而言，知情权是消费者的基本权益，神神秘秘的做派只会让置业者很难对接下来的交楼时间、交付质量产生信任。

对于每个老百姓来说，置业都是人生的大选择项，少点“炫技”，多点“干货”，是每个置业者最质朴的需求。房地产市场因需求细化产生的新一轮分化已逐渐形成，“真实”、“质量”和“细节”将成为产品的“刚需”。

市场的答案，就是最真实的答案！