每经编辑 卢祥勇

自9月25日起，包括四大行在内的多家银行开始批量下调存量首套房贷利率。当日，“存量房贷利率今起下调”的话题冲上热搜，在大量房贷借款人同时打开自己手机银行APP查询之际，部分国有大行、股份行和城商行的手机银行APP或小程序一度出现系统繁忙或显示延迟的现象。

不过截至发稿前，绝大多数银行APP的相关功能已可正常使用。

在政策实施首日，从媒体报道和网友晒出的帖子看，减少的月供金额少则近百元，多则数千元。甚至有网友调侃说，“一天就省下了一年的工资”。

也有网友疑问，在同一个城市，“为何别人调降之后是4.2%，我的却是4.3%？”

为何是4.3%不是4.2%

据央视财经，据了解，像北京、上海等一线城市，如果房贷总额在200万元以上，利率调降之后，每月节省的房贷月供甚至可能超1000元。

而据都市快报，杭州的陈先生2021年9月利率“站岗”，这次从LPR 145bp降至LPR，1.4万元月供缩减至1.24万元，节省了30多万元利息。同一个时间段买房的金女士，调整前的利率更高，达5.85%（LPR 155bp），调整后为4.3%（LPR）。

25日下午，杭州的肖女士特地点了杯奶茶庆祝。2017年她购入首套房，目前剩余本金170多万元，这次调整了10个bp，幅度不算大，目前每个月少还90多元，等接下来的重定价日还能再降10个bp。

为什么有些人调整后是4.2%，有些人是4.3%？这是因为重新定价日的不同。

人民银行会在每月20日公布最新的LPR，其具体数值一年内可能会变动多次。根据政策规定和合同约定，存量房贷一般每年调整一次。

有人的房贷利率重定价日是每年的1月1日，即每年1月1日调整一次，这类人群目前仍要执行2022年12月的LPR，也就是4.3%，假如年内LPR不再调整，由于今年6月LPR降至4.2%，明年1月1日，贷款利率则会降至4.2%。但也有人房贷利率的重定价日是在每年的贷款日调整——比如10月发放的贷款，以后每年10月调整一次。

比如上文中的金女士，她的重定价日是4月7日，参照是今年3月份5年期以上LPR，也就是4.2%。而肖女士的重定价日是11月1日，在重定价日之前参照的还是去年10月的LPR，也就是4.3%。如果今年10月公布的LPR仍是4.2%，那么11月1日起她的利率将调整至4.2%。

据红星新闻，严跃进介绍，此次存量房贷利率调整后，实际上市场上出现了三种不同的月供利率：一部分是低于年初LPR4.3%的，这部分群体普遍是过去贷款的时候拿到过折扣，已经执行了低于4.3%的利率，所以不参与此次调整；而等于4.3%的利率则是最普遍的，各地银行从便捷和统一操作来看，基本上都做到了4.3%的利率，比如一些业主可能过去利率为5.3%，直接减少了100个基点，其减负效应非常明显；还有一部分高于4.3%的利率，主要是北京和上海2020年以后购房的群体，此次也可能可以下调，但是购房时底线就是LPR 55基点，即4.85%。

利率调整变成还款年限调整？

建行回应：暂时现象

9月25日，存量房贷利率调整集中落地。不少建设银行房贷客户在社交媒体反映，打开该行手机APP后并未显示房贷利率下调；也有人表示，当前APP显示每月还款金额与此前相比并未发生变化，而是缩短了贷款期数，由此引发部分网民疑问。

据券商中国报道，一位家住南京的建行客户表示，已有建设银行工作人员向其解释称，“贷款基本信息的利率要9月26日更新，除了存量房贷利率调整界面查询到的房贷数据，其他界面包括还款计划、期限等都暂未更新，展示数据并不准确”。

对于“贷款缩短期限”的问题，上述工作人员还解释称，“目前查询还款计划时，以往月供数据匹配到新利率计划，系统会出现自然缩期现象，待次日重新查询后，月供金额会降低。”简而言之，当前客户查询的结果并不是最终结果，以9月26日8点后查询的结果为准。

另据财联社报道，建设银行深圳分行相关人士回应称，这是查询路径不对导致的暂时现象。“有客户按照老路径进入‘我的贷款’模块去查，发现信息不对，其实这里目前显示的不是最终结果。以9月26日8点后查询的结果为准。”上述人士称，目前建行客户查询的正确路径是：进入手机银行里的“存量贷款利率调整”模块查询。

据建设银行9月25日发布的存量房贷利率批量调整问答，9月25日8:00起，客户可通过手机银行APP、“建行智慧个贷”小程序等渠道“存量房贷利率调整”功能查询利率调整结果；其他入口查询将于9月26日更新利率信息。

对于查询利率调整后客户的每期还款金额，建行称，9月26日8:00起，客户可登录建设银行手机银行APP，点击“借钱”-“我的”界面查询当期还款金额，点击“详情”-“还款计划”可查询利率调整后剩余还款期每期还款金额。

银行让利缓解提前还款压力

据业内人士估算，存量首套房贷利率调整后，逾4000万户、上亿居民的财务负担会有明显下降，平均降幅约为0.8个百分点。“下调存量首套房贷利率，不可避免地会对银行利息收入带来一定影响，银行净息差将进一步承压。”东方金诚首席宏观分析师王青说。

中信银行副行长谢志斌曾透露，中信银行个人住房按揭贷款规模约9500亿元，其中利率高于新增贷款利率的存量房贷规模约6000亿元。预计存量房贷利率每降低10个基点，将会对该行房贷收益产生约6亿元的影响。

尽管如此，多家大行仍积极批量调整存量首套房贷利率，中小银行也陆续参照国有银行制定并发布实施细则。

建行相关人士表示，此次调整将会对商业银行的利息收入及净息差产生一定压力，但同时也会从一定程度上缓解按揭贷款的提前还款需求，有助于规范住房信贷市场秩序，推动房地产市场平稳健康发展。

据新华社报道，在湖南永州买房的欧阳先生表示，“知道存量首套住房贷款利率将下调后，我果断取消了提前还款申请，把原本要归还农行的40万元作为后续企业经营的重要资金。”他曾于8月向银行申请提前归还房贷，但得知当前5.035%的房贷利率将下调至4.3%后，立马取消了9月中旬正式还款的预约。

编辑|卢祥勇 杜波

校对|何小桃