吴若凡 中房报记者 樊永锋 南京、北京报道

进入“金九银十”，距离南京密集出台新政过去近一个月时间，南京楼市以“肉眼可见”的速度持续回暖，并对各级市场产生了深远的影响。

9月7日，南京市发布促进房地产市场发展6项最新举措，这是南京市在8月4日发布《进一步优化政策举措 促进南京房地产市场平稳健康发展》政策措施的基础上，再度推出的房地产市场激励举措。该项举措被称为“宁六条”。其中，两条政策尤为重磅，第一条是南京正式宣布在全市范围内取消限购政策。根据最新政策，包括玄武区、秦淮区、建邺区和鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明。第二条是南京优化调整房信贷政策和降低存量首套住房贷款利率，其中，南京市首套房首付比例最低为2成，贷款利率政策下限按现行规定执行；二套房首付比例最低为3成，贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。该举措进一步降低购房门槛及购房成本，最大化让利给购房者。

9月16日，南京主城区传出取消首套房2成首付比例、二套房3成首付比例的消息，恢复原先3成比例的消息，此后政策正式落地，南京四大主城区首付正式定为2.5成。

随着“宁六条”措施的落地，9月份以来，南京房地产市场发生显著变化，首先是各区域的新房成交量出现激增的情况，据不完全统计，每个项目的成交量平均增幅达20%，一些热门项目增幅甚至超过50%。

8月以来，南京出台多项利好政策，并陆续落地，政策“组合拳”力度空前，其中，降低存量首套房贷利率，有助于减轻居民还贷压力，提振消费信心；降低首付和房贷利率，有助于降低购房门槛和购房成本，释放刚性和改善性住房需求。

首付比例几经调整

自9月2日起，南京各大商业银行开始执行2成首付的政策。不过，知情人士向记者表示，南京鼓楼区、建邺区、玄武区和秦淮区首套房2成首付政策并没有落地，一些购房者申请2成首付的贷款合同未能通过审批。

南京当地多名中介和开发商人士向中国房地产报记者证实这一情况，一位负责与银行对接信贷业务的中介机构人员告诉记者，自“宁六条”实行以来，他们便告知符合要求的购房人以首付两成首付准备相应资料，但当材料送审后，银行的系统没有审批，直到9月第二周，之前签过合同的也被银行“打了回来”。

9月19日，记者在对南京各大楼盘进行实探过程中得知，关于首付比例的相关政策再次有所调整，主城四区诸多楼盘和银行“放风”称，最低首付比例折中调整为2.5成。

对此，南京市住房保障和房产局工作人员向中国房地产报记者表示，“有关主城四区的最低首付比例问题，市住房保障和房产局未出台新政策，具体执行情况以银行信息为准。”

此后，南京市多家商业银行信贷部工作人员表示，目前，南京四大主城区（鼓楼区、建邺区、玄武区和秦淮区）执行首套住房商业性个人住房贷款最低首付不低于25%、二套房不低于35%的政策。

镜鉴咨询创始人张宏伟表示，首套房最低首付比例2成，是“弱二线”、三四线城市普遍已经执行的政策。对于“强二线”城市南京而言，发布首套房2成首付政策后又在执行层面收回，或许是当地政策制定者觉得首付比例降幅太大。

据知情人士透露，相关首付比例的问题经有关部门开会讨论了近两周时间才得出的结果，也是权衡再三而来。

上述知情人士透露，南京主城区首付比例从2成调整到2.5成，主要原因和银行对还账风险的把控有一定关系。在知情人士看来，之所以收回原先的2成首付，主要是因为主城区新房总价高，套均总价在700万元以上，而2成首付去撬动如此高的标的，对于银行的风险不言而喻。

此外，主城区首付过低会对南京其他非核心板块的新房造成冲击。

上述知情人士表示，一旦放开首付比例，势必影响其他板块的高净值客户的流失，形成虹吸效应。在同样首付比例的情况下，高净值人群自然选择更核心板块进行置业。

以一套总价为600万元房源为例，同样的价位，3成首付要180万元，2成首付120万元，对于首付预算不高但具备还款能力的高收入群会有一定的吸引力，在同样的条件下，选择一个好的地段是买房的重要因素之一。

业内人士表示，如果现阶段就将“政策工具箱”一次性全部用完，而还没有达到预期效果，那后续很难再有其他可持续政策释放的空间。

新房市场 刚需盘一夜变天

继南京出台“宁六条”新政，江宁、江北、栖霞、雨花等多区陆续发布购房补贴实施细则。其中，浦口区人才购房补助最高可达40万元，溧水区新增多孩家庭、高校毕业生等购房补助，直接利好购房人群体。

多重刺激之下，置换、买房的热情空前高涨，新房市场率先有了起色。

据南京克而瑞统计数据显示，在新政策落地当周（9月4日～10日），南京市来访量共计12883组，环比增长54%；共计认购711套，环比增长5.6%。

南京网上房地产数据显示，9月11日至9月17日，南京新房认购1075套（不含高淳、溧水），环比上涨34.4%；成交量690套，环比也上涨27.8%。

其中刚需市场的反响最为明显，新增客户量较之前明显上涨，成交量也稳步回升。

由于政策工具箱的展开恰逢“金九银十”的传统营销旺季，房地产企业也正借政策东风，纷纷开启“打折促销”模式，一些原本销售平平的项目更是打出了史无前例的折扣，并配合“全民经纪人”模式来刺激去库存，有的项目仅支付给经纪人的佣金比例高达15%。

以保利观棠和府项目为例，该项目位于南京六合区，在经纪人眼里，该项目原本只是个去化情况一般，位置较为偏远项目，今年9月份第一周的成交量销售量还停留在个位数，但自9月第二周起，项目的成交量出现大幅增长，克而瑞数据显示，一周时间累计成交了近60套，更是由此成为南京新房项目的销售冠军。

我爱我家南京六合区新房项目经理马亮告诉记者，之所以会出现上述情形，主要源于该项目的超低首付政策。

据悉，保利观棠和府已经低至7折，总价只要80万元起。除了2成首付以外，项目还额外推出了“1成首付分期”的优惠政策，即总价不到20万元就能“上车”，政策叠加开发商的操作，大大降低了购房者的门槛。

此外，据经纪人透露，项目的佣金也高得离谱。一套80万元左右的房源，佣金就高达16万元。“重赏之下”，众多经纪人趋之若鹜。

与观棠和府有着类似情况的还有润禾府，该项目同样地处六合区，克而瑞数据显示，9月第二周，项目的签约数据就达到了40套，实际认购数（含定金客户）接近50套。案场中介表示，项目总价100万元左右，目前最低可以享受6.5折优惠，此外，还有相应的购房补贴。

如此价格，买房犹如“买白菜”一般。

58安居客房产研究院院长张波表示，对于购房者而言，当前购房环境十分友好，不少新房楼盘还有优惠福利，年内购房还能享购房补贴，而二手房让价空间也较大，选择性较多，可以把握下置业窗口期，入手合适的房源。

受2成首付等一系列利好因素的叠加效应，南京的刚需类项目成交火热，相比之下，一些改善类项目的增长则相对平稳。

位于南京雨花台区河西后湾板块一个项目，受楼市下行和疫情等因素影响，价格从刚开盘时的3.7万元/平方米下调至3.1万元/平方米，去化依旧不太理想，仅项目营销负责人就换了好几任。自9月新政以来，项目的销售情况有了明显起色，从原先的月均个位数去化到如今半个月去化20套，累计增幅50%

根据克而瑞监测数据显示：目前南京主城重点在售项目（32个）在9月7日新政落地后当周，来访及认购量陡升，其中来访量环比增长63%、认购量环比增长156%。在新政刺激下，前期驻足观望的客户开始重新走入售楼处看房、买房，市场氛围回温明显。

克而瑞南京分析师刘秋怡向记者表示，许多原本在主城区没有购房资格的人也出来看房，开始选择一些改善型房源。从目前的监测数据来看，许多案场的实际到访量增加了50%以上，这波刺激效果立竿见影。

一个显著的变化是，人们从看房到下定，再到成交周期明显缩短。南京我爱我家研究院分析师黄守娟告诉记者，现在成交周期已经从原先的两三个月缩短到一个月以内，刚需类项目的时间则更短。

不过，也有经纪人向记者表示，自9月第3周开始，许多新房案场的来访量和签约量均出现不同程度的下滑，下滑程度在10%~20%，但依然好于7、8月份。

与此同时，南京新房依旧面临较大去化压力，南京克而瑞统计数据显示，目前南京的新房库存量772万平方米，去化周期达21.7个月。

南京新房认购情况 数据来源：南京网上房地产

二手房市场尚未完全激活

8月至今，降首付、降利率、放开限购、购房补贴、房票安置、换新购等一系列支持性政策陆续出台，给南京楼市带来重大的实质性政策利好。这些举措也让不少人重启购房计划，尤其是此前资金压力较大的改善型购房者纷纷选择入市。

在激活楼市过程中，提振二手房市场也是不可忽略的一环。

我爱我家南京研究院统计数据显示，8月，南京市二手房成交量为6967套（含高淳、溧水），环比小幅上升2.1%。二手房成交均价为29245元/平方米，环比下跌2.9%，再次回归到3万元大关以内。

据我爱我家南京研究院数据显示，新政实行的当周，二手房带看量环比上升超30%，成交量升幅达50%。

“这段时间来门店看房的人确实变多了，还有一批房东来门店打探市场行情。”我爱我家河西门店负责人张伟告诉记者，相比7、8月份，交易量和带看量有了明显增加。

“最差的时候成交量在10套以内，9月份以来光我们一家门店就有20多套成交”。

受新房市场火热的影响，截止9月第3周，南京二手房市场成交量回升了20%，南京全市二手房成交1743套（含高淳、溧水），环比上涨16.7%，其中主城九区成交量1632套。从成交行情看，第3周的成交量创7月以来周度新高，也连续2周呈上升趋势。

不过，记者在采访过程中发现，除了个别板块的二手房交易量有所回升，大部分板块的交易量变化并不大。二手经纪人普遍觉得，市场没有完全激活。

我爱我家秦淮区钟英板块门店负责人刘杰告诉记者，进入9月份以来，二手房带看量有所增加，交易量从原先的一个月三四单增加到如今的八九单。

刘杰表示，照此趋势，下个月交易量会逐渐增加。

黄守娟表示，目前南京的政策比较利好买房人，这轮政策调整和之前不一样，这一轮是量升价温，小业主趁机抛售解套。客户的意向度也很高。“首付、房贷利率都降了，买房还有购房补贴。很多有置换想法的买房人，都准备抓住这一波行情，把手里的房子抛了，再换一套大房子。”

克而瑞南京指出，当前南京二手房挂牌量目前大于18万套，处于高位，从目前二手房挂牌趋势来看，新政挂牌热潮后，也出现了退热的情况，新增挂牌量连续2周环比下滑；由于当下二手房成交价未出现明显上涨，也导致挂牌业主价格预期并没有拉升，目前报价仍相对理性，诚意较高。

不过，二手房受房源的影响很大，价格没有出现明显的上涨。

黄守娟预计，随着更多的二手改善型房源特别是次新房挂牌的陆续入市，南京的中高端改善性新房产品在获得更多购买力的同时，也将面临更多的分流压力。

从统计局最新公布的城市房价指数看，二手房同比连跌17个月，环比连跌5个月，下滑趋势还没有扭转，四季度市场将在以价换量中波折前进。