三亚楼市。陈标志/摄

中房报记者 陈标志 海南报道

出手“狠”“阔”，摘地后却格外低调。

10月20日上午，经过11轮网上竞价，保利（三亚）房地产开发有限公司（以下简称“保利三亚公司”）以30亿元最高报价，摘得三亚半岭温泉旅游度假区两宗共计190余亩住宅类地块。

中国房地产报记者了解到，从10月20日凌晨开始至是日上午9时17分止，两家竞买人轮流“加码”，经过11轮网上报价，保利三亚公司在这场“土地争夺战”中胜出。值得注意的是，在最后一轮报价，保利三亚公司更是以近1亿元的增价幅度“一锤定音”。

记者梳理公开资料了解到，今年以来，保利三亚公司或其关联公司在三亚频频拿地，引发了外界的关注。6月中旬，保利三亚公司曾一次性报价12.43亿元，将三亚海棠湾一宗约87亩的住宅用地收入囊中。

外界不解的是，在楼市普遍低迷的大环境下，保利三亚公司为何要“反向”频频拿地呢？记者就此向该公司相关负责人进行征询，但尚未得到回应。

“这绝对算是三亚土地‘饕餮盛宴’的开启。”房地产专家谢逸枫告诉记者，在楼市低迷的大环境下，作为央企的保利在三亚频频拿地，既有当地市场的特殊原因，也有企业在海南自贸港战略布局的需要，还有楼市“抄底”的用意。

30亿元“抢地”

红色区域为两宗地块所在位置

10月20日凌晨，一场没有硝烟的“土地争夺战”，在网上交易系统平台“开战”。

记者了解到，是日凌晨零点17分，“25326043”用户率先报价27.078亿元。上午7点52分，“87891015”用户增价20万元，报价27.08亿元。之后，双方紧追不放，以1万元至9999万元不等的增价幅度轮流报价。

十回合之后，“87891015”用户最终以30亿元的最高价胜出。

“87891015”用户是谁？它是本次土地挂牌出让网上竞价的竞买人——保利三亚公司。

值得注意的是，在整场网上竞价中，保利三亚公司先后两次使出了“杀手锏”——单次报价增幅高达9999万元。

为了能成功竞得两宗住宅地块的使用权，两房企也是真拼了。

据挂牌出让公告显示，这两宗土地系三亚市吉阳区半岭温泉旅游度假区控规BL-04-04和BL-04-08地块，地块面积分别为58042.62平方米（折合87亩）、68756.63平方米（折合103亩），两地块使用权面积合计126799.25平方米（即折合190余亩）。

这两宗地块用途均为“二类城镇住宅用地”，其中“BL-04-08”地块开发建设市场化商品住房项目，容积率为2.5；“BL-04-04”地块则指定建设建安居房项目，容积率为3.0。该土地商品住宅和安居房混合比例为54.22%:45.78%。

出让公告还对该安居房项目销售价格进行了明确约定，即销售价格为1.41万元/平方米。

记者了解到，这两宗地块挂牌出让起始价为27.0779亿元，最高限价38.5267亿元，达到最高限价后将采取摇号方式确定最终竞得人。记者测算，以30亿元最高报价、34.6万平方米规划建筑面积，该两宗地块楼面地价达8670元/平方米。

记者据了解，上述两宗地块原为半岭温泉旅游度假区预留发展用地。2018年9月，三亚市政府批复该两宗地块由二类居住用地调整为旅馆用地；今年8月，三亚市经规划修改后，将该两宗地块调整为二类城镇住宅用地。

同行称保利拿地“生猛”

这不是保利三亚公司第一次如此“生猛”拿地。据了解，今年以来，保利三亚公司或其关联公司在三亚拿地动作频繁，引起了当地同行的高度警惕。

“保利（三亚公司）太猛了，大小地块通吃，同行的生存空间被严重挤压。”当地一房企负责人半开玩笑半认真地向记者表示，拿地是企业生存和发展的基础，“三亚房地产开发市场竞争太激烈了，房企太卷了。”

记者也通过公开资料粗略统计，今年以来，三亚市挂牌出让且已成交的大小地块（与房地产相关）近20宗，保利三亚公司或其关联公司成功拿地至少有7宗。

比如，今年6月中旬，位于三亚市海棠湾的一宗二类城镇住宅用地——HT09-13-02地块挂牌出让。该宗地块使用权面积为57885.7平方米，起始价为12.0612亿元。保利三亚公司以一次报价12.43亿元而摘得该地块，在行内引起不小的轰动。

今年9月下旬，两竞买人经过32轮激烈角逐，保利三亚公司以4.33亿元最高报价，摘得三亚崖州湾科技城（中心片区）一宗面积为27561.27平方米的二类城镇住宅用地。

当地同行认为，三亚保利公司拿地“生猛”，事后格外低调，很少主动在媒体上做宣传报道。在其官方微信公众号等新媒体平台，很少见到关于企业成功拿地的信息。

近日，记者也就斥资30亿元在三亚拿地一事，向保利三亚公司相关负责人进行征询，截至目前尚未得到对方的回应。

但记者发现，相比之下，三亚保利公司在房屋销售上却并不低调。去年12月，记者就“三亚安居房项目广告大战”情况在当地采访时见到，三亚市区主干道数个高高耸立的立柱广告牌上，醒目印刷着“保利安居房，九折即可购”“首期款仅需5%约6.4万元/套起，交齐20%房款2022年底可入住”等字样的广告推广语。

据保利三亚公司的官方新媒体称，今年是保利进驻三亚的第十一年，从其在海南的项目来看，主要分布在海口、三亚两地，其中三亚项目近20个。

专家：三亚“土地盛宴”开启

在当地房地产同行看来，在三亚，不仅仅是保利“很卷”，其他房企也在“内卷”。

今年9月6日，三亚市中心城区一宗面积约为38323平方米（约57.5亩）的二类居住用地使用权挂牌出让，一家名为“海建吉祥（三亚）置业有限公司”的房企，以16.6亿多元的宗地最高限价拿下。经测算，该宗地楼面地价高达17328元/平方米，被外界称之为三亚的“新地王”。

最重要的是，上述“地王”在挂牌出让前，就引起了众多房企的关注。据了解，当天5家房企参与报价竞买，经过632轮报价后，最终被海建吉祥（三亚）置业有限公司最高限价拿下。

“现在三亚很多地块挂牌出让，设置竞买条件的第一个门槛，就是要求世界500强企业，或中国百强房企。”三亚当地一房企负责人告诉记者。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫就此向记者表示，在如今土地市场低迷、楼市尚未复苏回暖的情况下，保利在三亚持续发力拿地，该现象确实值得关注。他认为，这其中至少有4个方面的原因。

首先，海南自贸港的政策红利不断释放，三亚又是海南南部的重点城市，未来5年或者10年的城市发展规划和经济发展动力，给了企业提前布局三亚的巨大信心。

其次，企业在楼市低迷时期拿地，就相当于“抄底”，对于保利这种资金实力强厚的央企而言，现在拿地就是等于“抄底”，等于“捡漏”。应该讲，这是一个土地“补仓”的较好时机，房地产开发需要一定的周期，一旦楼市全面复苏之后，那么房价可能会引来新一轮的上涨空间。

再次，就保利而言，他们属于“绿色类”房企，目前受“三道红线”房地产贷款集中度管理制度的融资限制相对较少，且央企的融资渠道和融资手段非常丰富，基本上属于“不差钱”的企业。

谢逸枫认为，最后一个原因就是，三亚房地产市场目前正处于触底、反弹的阶段，只要随着楼市政策的调整力度不断加大，三亚楼市的复苏、反弹概率要比其他城市楼市的反弹概率更大。

“开发商在三亚抢地，这绝对算是三亚土地‘饕餮盛宴’的开启。”谢逸枫称，还有一个重要原因，整个三亚市行政区域陆地面积并不大，未来土地资源变得越来越稀缺，刨除公共基础设施和重点项目用地，留给房地产开发的用地并不多了。

中原地产海南区域总经理谢莉也向记者表示，今年随着疫情政策放开后，土地市场也结束了2022年短暂的停滞期，从大经济环境看，全国经济有望全面复苏，加上房地产利好政策频出，房地产行业呈现向好趋势，继而激发房企拿地积极性。

近年来楼市两级分化明显，对于房企而言，聚焦核心城市的战略才能更稳健地把握住市场机会。“三亚、海口向来是海南土地市场供求的核心热门城市，各大品牌房企在海南拿地时，优选三亚、海口。”谢莉称，2023年度，三亚多宗热门地块为核心地段纯商品住宅用地，附加条件较少，地块优质稀缺，相比今年海口土地市场则稍显逊色，这也成为今年各大房企扎堆三亚的侧面因素。