当前，经济正在进入增速换挡、结构优化、动力转换的关键期，产业结构转型升级是经济实现高质量发展的必然要求。产业园区作为产业转型升级的承载主体，是推动产业创新的主阵地。在当前的宏观背景下，产业园区呈现出怎样的发展特征及趋势？产业园区的经营管理面临着怎样的挑战？产业园区投资更关注哪些因素？

近日，仲量联行华东区研究部董事丁婷、仲量联行华东区投资及资本市场部负责人孙翎在接受凤凰网风财讯专访时，分别从宏观环境、资本投资等方面，深度探讨关于产业园区的发展新动能、新思维、新赛道。

产业园区租赁两大趋势：强需求、强聚集

凤凰网风财讯：当前宏观背景下，上海产业园区的发展情况及趋势如何？

丁婷：短期来看，宏观经济仍处于疫情后的修复阶段。但长期而言，中国经济其实是处于从高速向高质量发展转型的重要阶段。在创新驱动的这一过程中，上海重点发展的先导产业、战略性新兴产业，在短期宏观外部环境不确定的因素影响下，仍展现出行业韧性，长期增长态势并未发生变化。

仲量联行的《2023上海产业园区市场发展与展望白皮书》显示，这些产业包括：集成电路、生命科学、人工智能、新能源汽车、游戏这五大行业是上海产业园区的租赁需求动力，过去24个月在上海的产业园区租赁需求占比已经接近70%。未来这一强需求趋势还将延续。

在经济向创新驱动转型的过程中，产业园区的产业聚集效应也在加剧，园区创新策源的功能日益凸显。产业链上下游在空间上变得更加聚集，比如近期金桥产业园区汇聚了新能源汽车产业的相关企业及资源，无论是整车品牌的研发中心，还是自动驾驶、感知系统等新型技术。这也有利于上海打造出领先全球的产业创新高地。

产业需求多样化，园区持有方角色转变

凤凰网风财讯：空间聚集和资源的汇聚，是否会导致企业租户会对产业园区持有方在运营上提出更高的要求？

丁婷：随着产业的聚集和融合，对产业园区的要求会越来越高。所以从园区持有方也需要具备产业思维，能够从产业视角思考园区的运维服务。比如物业的品质，产业不同要求的服务配套也不相同。新能源汽车可能对产业园的荷载称重提出超常规的高要求，生命科学的研发又可能要求24小时恒温环境，对废物储存气体储存都有特殊要求等。

凤凰网风财讯：对于产业园区持有方而言，在运营上最卷的是什么？

丁婷：除去卷物业品质外，最卷的就是服务。传统产业园区更加看中物业管理、保安、保洁等基础性服务，但现代产业需求增多，园区持有方最难的是转变思维，从产业的角度进行运营管理，提升自身的服务意识。在政府、融资、税收、人才，甚至生活配套、学术科研等方面，为企业租户提供资源对接。

产业园区的经营管理，简单来说就是“致广大而尽精微”。

凤凰网风财讯：随着开发运营思维的转变，产业园区持有方的角色将面临怎样的转换？

丁婷：持有方不仅只是开发，更多将变成资源赋能型的服务运营商。从园区的建设阶段开始，便将产业的发展需求、资管需求等前置，持续创新产业园区的功能。

目前，在我们调研的上海产业园区持有方中超过70%仍聚焦在传统物业维护上，但已经有部分的园区在原有物业服务基础上，引入更多与产业相关的运营服务，进行创新性运营管理。

未来，产业园区持有方将以产业需求为导向，进行适配性开发运营。

凤凰网风财讯：未来资源对接等增值服务，会否成为产业园区的主要利润来源？

丁婷：从商业地产的底层逻辑来看，产业园区持有方的主要利润来源还是租金收益。资源对接等增值服务，能为园区内租户提供更适宜的创新空间，提高租户粘性，从而保证园区的入驻率和租金收益，同时，逐渐打造园区自有的品牌效益。从产业发展角度来看，园区是产业发展的重要承载地，业主对产业相关的资管服务，比如给未来产业提供孵化空间，对接融资资源，都有望助力科技创新，造就更多高新技术企业。产业的增值也将为产业资产的增值带来长远效应。

产业园区投资前景火热，投资视角更加多元化

凤凰网风财讯：从投资角度来看，产业园区的发展前景如何？

孙翎：产业园区的买家类型比较多元化，保险、金融机构、内资、外资房地产基金等在产业园区的投资领域内都比较活跃。

一是在当前的宏观环境下，产业园区的租户受益于政策扶持、产业发展红利等，承租能力及韧性比较强，运营表现在所有资产类别中相对领先的。以生命科学产业为例，在过去三年大环境下行的情况下，生命科学相关产业园区租金依旧保持正向的增长态势。

二是产业园区作为基础类设施，可以通过发行公募REITs来实现资产退出。所以，产业园区受到资本特别是中长线资本的青睐。整体来说，产业园区的投资前景将持续火热。

凤凰网风财讯：产业园区未来投资方向上将呈现怎样的趋势？

孙翎：未来投资会叠加产业视角，愈加具有多元化。以投资房地产的传统视角来看，投资方通常会很看重区位、供需、配套。而投资产业园区会更加考量项目所在区位的产业定位、租户的产业类型、政策的扶持力度等等；以及产业园资管可以提供的增值服务及赋能的能力等。

C-REITs将成为国内产业园区投资的主流退出渠道之一

凤凰网风财讯：目前产业园区在REITs发行上情况如何？

孙翎：截至今年9月份，28单公募REITs中，9单为产业类基础设施。产业园区的REITs发行占比较高，而且目前更多的项目已经申报或在发行路上，未来将呈现持续增长的态势。

不过，REITs只是产业园区投资的退出渠道之一，产业园区单一项目及资产包形式出售等退出路径仍然高频。

传统产业厂房投资关注度提升

凤凰网风财讯：随着经济转型升级，传统重工业类的产业园区投资情况如何？

孙翎：现在依然有投资人关注传统制造业厂房，特别是最近投资人对传统厂房的咨询有所增多。在投资人看来，尽管产业转型升级，但传统制造业也在逐渐复苏，不乏有投资人愿意投入传统领域。

此外，这类厂房或园区的物业类型供应较少，供需关系在发生改变。目前大部分的市场供应集中在类办公的产业园区，未来纯研发、纯生产、纯厂房的物业会相对稀缺。而随着制造业的回归，这类厂房仍具有一定的市场需求。

（出品|凤凰网风财讯 作者|陈文莉）