本报记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道

国内首批消费类基础设施公募REITs取得重大进展。

10月26日，证监会和沪深交易所官网显示，共4只消费基础设施公募REITs产品已正式提交申报材料，分别为中金印力消费REIT、华夏华润商业资产REIT、嘉实物美消费REIT、华夏金茂购物中心REIT，项目状态显示为已受理，资产类型包括购物中心、社区商业等。

值得一提的是，在不久前的10月20日，中国证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，自发布之日起施行。这也意味着，不到一周的时间，国内首批消费基础设施公募REITs就已完成申报。

今年5月，第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿曾对《华夏时报》记者直言消费基础设施REITs市场可期。他指出：“REITs作为房地产产业转型、助力实体经济高质量发展的助推器，一直以来倍受市场关注。最新出台的消费类基础设施资产的扩容为市场带来难得的历史机遇，万亿消费基础设施REITs市场可期。”

而万科董事会主席郁亮也于近日的媒体交流会上表示，REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够实现商业模式的闭环。一旦完成REITs的环节打通，万科将有望真正从开发商转变为不动产商。据了解，上述中金印力消费REIT的资产方印力集团，是万科旗下的购物中心开发与运营能力平台。

优质的底层资产是基础

2021年6月，我国首批基础设施公募REITs上市。今年3月，我国正式将消费基础设施纳入REITs发行范围。

3月24日，证监会发布的《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》和发改委发布的《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号）中均明确提出，充分发挥消费的基础作用，把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

今年4月，西安曲江文化产业投资（集团）有限公司作为原始权益人的“大唐盛世1-5期资产支持专项计划”，获得上交所批复，拟发行金额7.51亿元，目标资产大唐不夜城商业物业。

10月26日，易居研究院研究总监严跃进向记者指出，在4月份西安大唐不夜城REITs项目，就标志着此类领域在不断开拓。而此次4支REITs开始申报，就说明取得了关键的一步，即进入到常态化的操作过程中。

需要注意的是，吴睿在今年3月的时候曾公开表示，高标准核心消费基础设施资产将是发行REITs的首选，尤其是在消费基础设施纳入REITs资产类别之初，位于一线及新一线城市的资产最有机会发行REITs，同时需要满足收益率及项目合规准入方面的严格要求。对于运营管理良好，租金稳定且有可以想象的上升空间，及底层资产产权清晰的项目将会成为REITs市场的新宠。

而据记者观察，此次成为首批发布的消费类基础设施公募REITs，底层资产均较为优质。比如此次中金印力REIT的底层资产杭州西溪印象城，由万科旗下的购物中心开发与运营能力平台印力集团运营，位于杭州核心商圈大城西板块的黄金地段，整体建筑面积25万平米，367家商户，最新出租率为99.2%，是余杭区体量最大的购物中心。

再如华夏华润商业资产REIT的底层资产为青岛万象城购物中心，由华润置地旗下轻资产管理平台华润万象生活运营，项目于2015年开业，地处青岛市核心商圈，商业建筑面积约30万平米，最新出租率超过98%，是目前青岛市规模大、品质高、覆盖全域的城市级购物中心

此外，还有业内人士向记者指出，除了底层资产的质量，决定REITs是否能成功发行且持续扩募的关键，是资产方的运营管理能力。

发改委今年3月发布的《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》明确提出，申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。

值得一提的是，国信证券在今年8月发布的研报中也指出，由于目前监管要求公募REITs底层资产项目运营时间原则上不低于3年，同时3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正，因此这对于百货公司平时对于商业地产运营提出了一定的要求。

据悉，此次中金印力REIT的资产方印力集团，全国在管商业面积超过1200万平米，资产规模超过1000亿元，整体出租率达95%。公开信息显示，万科在2016年通过持有投资基金的权益成为印力集团的重要股东，万科对印力集团从经营管理、资产运营等方面进行全方位支持，并将部分商业项目委托至印力集团运营管理，截至目前，万科委托印力管理的商业项目经营坪效增幅超过20%。

助力房地产产业转型

中国目前零售类项目存量巨大，戴德梁行研究部的数据显示，截止到2022年四季度，全国16个重点城市高品质零售物业存量达1.02亿平米，四个一线城市的高品质零售物业存量达4650万平米。

此外，国信证券也在今年8月发布研报中指出，预计全国综合百货相关物业资产面积能达到7.5亿平米，而中指研究院统计得出，全国300城商办用地成交楼面均价为2273元/平米，预计零售物业总体物业资产价值约为1.7万亿元。

“REITs作为房地产产业转型、助力实体经济高质量发展的助推器，一直以来倍受市场关注。最新出台的消费类基础设施资产的扩容为市场带来难得的历史机遇，万亿消费基础设施REITs市场可期。”吴睿说道。

严跃进则认为，从目前类似申报的情况看，购物中心、商业广场等商业地产项目率先获得政策的支持，后续包括度假村、文旅地产等消费业态或也有纳入改革的可能。此类改革具有积极的导向，进一步促进商业地产REITs市场的扩大。REITs项目的申报，不仅仅改变了金融投资产品的类别，客观上也使得房企转型具有了更好的抓手，值得各类房企的关注。

深圳市房地产业协会会长吕晋川也在此前公开表示，“国家发改委本次推出消费类基础设施商业REITs，是实施扩大内需，重视支持消费的具体举措。对于优化土地市场资源配置，助力房地产行业向新发展模式平稳过渡，具有重要意义，是房地产行业转型升级、高质量发展的重要路径。”

值得一提的是，万科董事会主席郁亮也于近日的媒体交流会上表示，REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够实现商业模式的闭环。一旦完成REITs的环节打通，万科将有望真正从开发商转变为不动产商。

有业内人士向记者指出，此次中金印力REIT如成功发行，将助力万科的商业业务构建完整的“投、融、管、退”商业模式闭环，实现资产和资金更高效的运转，在更低的财务负担下实现业务的持续健康发展。百货商场、购物中心等商业不动产项目，天然存在资金额高、投资回报周期长的特征，过去由于条件限制，缺少稳定的市场退出机制，对持有此类资产的企业发展造成了显著的掣肘。而REITs的落地将有助于改善这一状态。

而据记者了解，过去三年，万科以REITs发行对资产的要求标准，持续提升旗下经营性不动产的资产质量。印力此次披露了有50个项目已开业满三年，均可作为潜在扩募资产。

“对万科而言，REITs一旦打通，也意味着能够持续将合格的商业资产推向市场，回笼现金用于存量资产的盘活提效或新项目拓展，实现更良性的发展。”上述业内人士认为。

国信证券在研报中指出，一般来说，消费基础设施投入成本较大，投资回收周期较长，给公司正常运营带来较大资金压力，而通过公募REITs项目，公司一方面能够即时获取高额投资收益，补充流动资金；另一方面，由于监管要求企业需认购相关REITs基金份额不低于20%，而消费基础设施REITs项目未来3年每年强制分红率达3.8%，能够给予企业稳定的现金流收入。