观点网讯：11月21日，自然资源部办公厅印发了《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》（下称“指引”）。

指引提出，坚持规划统筹、坚持底线管控、坚持节约集约、坚持绿色低碳、坚持多方参与、坚持因地制宜的基本原则。

指引明确，将城市更新要求融入国土空间规划体系，总体规划要提出城市更新目标和工作重点，详细规划要面向城市更新的规划管理需求，专项规划要因地制宜、多措并举适应城市更新，规划许可要有效保障城市更新实施。

此外，指引提出，针对城市更新特点，改进国土空间规划方法：开展针对性调查，做好体检评估；梳理更新需求和更新意愿；开展城市设计等专题研究，前置运营设计；明确更新重点和更新对策；确定更新方式和更新措施；拟定更新实施安排。

另外，细化土地使用年限和年期。在城市更新中为适应市场需求，鼓励灵活确定土地出让年限和租赁年期。对城市更新项目重新组织国有建设用地使用权出让的，可以重新设定出让年限。为适应产业发展的实际需要，城市更新可考虑采用少于法定最高出让年限或租赁年期供应产业用地，并允许根据需要予以续期，包括续期在内的总年限不得超过该用途土地的法定最高出让年限或租赁年期。

实施差别化税费计收。以“无收益、不缴税”为原则，城市更新项目可依法享受行政事业性收费减免和税收优惠政策，同时加强对国有建设用地使用税的征管。对在城市更新项目中提供公益性建设、实施产业转型升级的，鼓励相应土地在流转中适度减免土地增值税或降低所得税税率。探索差别化的国有建设用地使用税税收政策，对闲置和低效的城镇用地加强国有建设用地使用税的征管,促进土地高效利用。

优化地价计收规则。鼓励在城市更新中优化完善地价计收规则。 改变用途后，补缴土地价款的计收，可以分区域、用地类别，制定以公示地价（或市场评估价）的一定比例核定的统一规则。综合考虑城市更新项目土地整理投入、移交的公益用地或建筑面积、配建基础设施和公共服务设施以及多地块联动改造等成本，以市场评估价为基础按程序确定土地价款。现有工业用地在符合规划、不改变用途的前提下提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。