自2017年前后，上海针对“类住宅”开展清理整顿，多达148个商业办公项目被强制暂停网签之后，“类住宅”已经淡出人们的视野近6年的时间。

但在最近，小凤凰却接连接到“类住宅”项目的推销电话。

“地铁口、不限购公寓，总价仅60万起”、“浦东陆家嘴精装不限购公寓，总价338万起”、“南京西路核心商圈，高楼大平层，拎包入住豪华装修，房价6万出头”……

那么眼下，到底是政策松绑了，还是开发商“暗渡陈仓”？“类住宅”项目值得购买吗？购买“类住宅”，又需要注意哪些？

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“类住宅”也叫商住房，起源于上世纪90年代的广东深圳。当时，一批开发商将烂尾楼包装成“酒店式公寓”对外销售，这种方式很快在全国一些大城市流行开来。

特别是一些城市出台限购令之后，一些开发商将原本规划用途为商业、办公的楼盘改造、隔断成具有独立厨卫、上下水等适合居住设施的楼盘对外销售，因为不限购且价格相对纯住宅便宜，深受市场青睐。

据中原地产数据显示，2016年上海房地产市场成交套数为10.9万套，其中3.5万套是以商住房为主的“类住宅”，其占比超过30％。

但在2017年以后，一切都变了。

2017年1月，上海市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，网上房地产显示，上海各区的多达148个商业办公项目被强制暂停网签。

官方认为“类住宅”等产品扰乱了房地产市场的秩序。上海市住建委在1月7日表示，经有关部门调查发现，上海市部分商业办公项目存在较为严重的擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质情况，使得房屋结构、消防等存在安全隐患。同时，一些项目还在销售中进行虚假宣传，严重误导购房人。

在暂停网签后，上海市在闵行区和嘉定区展开试点整顿现有商住项目，要求试点项目“拆墙、拆煤气，拆上下水”以恢复其商办功能。

随后，4月21日，上海市宣布自4月10日起实施土地出让新规，今后办公用地不得建设公寓式办公，商业用地出让合同中未经约定，不得建设公寓式酒店。此外，办公、商业可售部分以层为单元进行销售，宣告“类住宅”从源头上的“终结”。

整顿的效果也是立竿见影。同策咨询研究部数据显示，2017年2月，从酒店式公寓的市场供求来看，市场表现低迷，连续两个月0供应，3月成交2.8万平方米，环比、同比分别下滑20%、56%，创2015年3月以来的最低值。

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现如今，“类住宅”再次“死灰复燃”，是政策松绑了吗？

一线城市中，除了广州在2018年末，宣布在2017年3月30日之前土地出让而形成的商服类物业，允许个人购买，在商住房方面有所“突破”外，其余城市均还是实行之前的政策，在政策上没有任何松动。

小凤凰查阅上海网上房地产也注意到，上海的一些“类住宅”项目截至目前仍还处于“暂停网签”状态。

就在近日，上海主管部门也表示，商办项目商业属性的红线不可逾越。早前，普陀区房管局工作人员曾表示，“不存在类住宅这个说法，只有办公、商业或者住宅。”

政策严控之下，为何“类住宅”还能卷土重来？

有知情人士透漏称，这类项目在验收的时候通常是毛坯的状态，不会接通燃气，待验收完毕后，开发商再去进行装修，接通燃气、水、电等，使房屋适应居住需求。

此外，在调查中，有中介人员告诉小凤凰称，目前市面上在售公寓多是历史存量公寓大楼，为了规避风险，把资产整体打包向个人或其他公司出售，再进行二手交易。

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“类住宅”，也就是商住公寓项目值得购买吗？

老实说，这个话题一直是仁者见仁，智者见智。

与普通住宅比，商住公寓不限购、不限贷，对于限购人群、想要购买多套房产的客户来说，商住公寓无疑是个好选择，而且贷款不会计入住宅贷款套数，不影响购买住宅贷款利率和首付比例。

况且商住公寓的价格要比同地段的普通住宅房价低的多，常规要比普通住宅低30%，多的甚至到50%。

以静安区的和一大厦为例，据悉，项目周边的二手房价格约在15万-20万元/平方米，而项目目前挂牌仅有6.4万元/平方米。

此外，目前市面上的商住公寓一般地段都比较好，由于公寓房的用地性质是商业或办公，商业、办公用地一般都选在城市中心，因此，公寓房的地段一般都比较好，交通发达，配套齐全，生活工作都很方便。

虽然购买成本低，但是商住公寓的缺点也很明显。

与普通住宅相比，商住公寓的产权年限短，常规为40年或50年，到期后要通过支付土地出让金来继续使用。

虽然名为“类住宅”，但本质上是商办物业，相比普通住宅，商住公寓既不能落户，还不带学区，仅有居住属性，且税费成本高出很多。这体现在两个大头上，一是转手交易时必须缴纳的增值税和个人所得税，最高可达40%；二是每年必须缴纳的房产税，普通住宅的税率可能为千分之一，而商办物业可能高达百分之一点二，是前者的12倍。

以一套200平、1000万的类住宅为例，在不做低房价避税的前提下，交易时可能要缴税多达400万元，每年还要缴房产税12万元，另外商办物业的收费标准普遍高于普通住宅，市中心甲级写字楼的物业费标准在每平方米15元左右，每年的物业费约在3万6千元，更别提商用的水电煤等日常开销费用。

另外，在后续入住时，它的消防、水电煤，其实和住宅是不同的，购买后除了在面临后续转让中的税费风险之外、还会面临对外出租时的运营、经营、消防安全等其他风险。