历经两年600多天，中国奥园终于一脚踏出了债务泥潭，迎来脱困曙光。

11月28日晚，备受关注的中国奥园（03883.HK）境外债务重组最后投票结果显示，两个计划分别以占有表决权金额79.11%及88.31%的出席债权人通过现场或委派代表的方式投票赞成予以通过。这也意味着经过多轮争取，中国奥园境外债务重组方案最终获得了绝大多数债权人的理解、支持与同意。

加之今年9月已完成全部境内公开债展期，中国奥园成为继融创后，又一家完成境内外债务重组的大中型房企，也是首家完成重组的大湾区粤系房企。

债务重组的顺利通过，将大力减轻奥园整体债务压力，使公司轻装上阵，全力以赴推进保交楼保兑付保运营重点工作，加快实现转型重生。

轻装上阵，重组方案以时间换空间

曾经位居华南老牌四小龙之一的中国奥园，在地产领域也曾默默耕耘、稳扎稳打，甚至在21世纪初，被称为粤企稳健派代表。但经不住地产行业大势起伏诱惑，奥园自2015年起与多数同行一样，从百亿到千亿，一路高歌猛进，屡屡被冠以黑马。回看过往，用奥园高管的话形容，就是“刹车都刹不住了”。

在2021年下半年席卷全行业的流动性资金困境下，奥园难以独善其身，现金流及偿债力均遭到重创。次年1月奥园不得已官宣无力偿还到期美元债及利息，其股票也在当年4月停牌。

不过以永不言弃奥运精神立司创业的奥园人从来没有躺平。早在暴雷初期，奥园老板郭梓文就紧急召开了“遵义会议”式高层会议，明确“绝不躺平”的奋斗意识，誓言要率先让奥园成为重新站起来转型重组的粤企典范。

这两年，在业内看来，奥园人就如同打了鸡血一样，一直奔波在债务重组、引战合作、资产处置、交楼兑付、销售回血的路上，从节衣缩食，到极限生存，一切目标都是尽快完成债务重组和恢复稳定经营，争取在2023年回归良性、健康发展轨道。

实际上，进入2023年，中国奥园也是加速复牌引战重组步伐，好消息不断。

先是奥园存续的12只境内标准化公开债务产品本息展期方案陆续获得债权人支持，并顺利于9月完成整体展期，期限三年。奥园也因此成为国内为数不多的几家在公开债务市场没有违约的民营地产企业。

再是9月成功复牌，恢复正常交易，这既有助于奥园持续践行主体责任，维护广大投资者利益，不断提升企业价值，也对公司员工、合作伙伴，对市场销售提升和奥园业主也是莫大信心鼓舞。

而后7月奥园首次公告境外债重组方案，披露境外债务重组主要条款获主要债权人小组代表支持，随后与债权人小组成员签订重组支持协议。期间多次召开沟通会议积极推进，8月公告披露持有现有票据本金金额75.89%的债权人已正式签署或同意重组支持协议。其中，部分非ICA债权人已签署或同意重组支持协议。10月重组方案通过聆讯，11月计划债权人会议上获得债权人投票通过。这意味着奥园的境外债重组拿下了决定性一役。

根据此前披露的奥园境外债务重组方案，公司计划发行新的融资工具对原有约61亿美元的境外债务进行置换，包括4只共计23亿美元的新债务工具，以及14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券、16亿美元永续债。奥园境外重组方案完成后，将令上市公司的净资产显著增加，大幅改善中国奥园资产负债状况及偿债能力。

复牌成功，以及境内外债务重组的完成，标志着中国奥园在资本市场的品牌信誉和征信得到实质性修复，从而带动项目融资、开发、销售等稳步提升，更有助于保障奥园保交楼保兑付保稳定重点工作，引领奥园实现规范运营状态。

奥园出炉的这份以债转股形式来进行境外债务重组的方案，最大好处就是能够“以时间换空间”，重组后境外债务能稳定下来，暂时不用划拨资金来应对境外清偿压力，而公司管理层也能集中精力保交付，保运营，保稳定，从而度过困境谋得长远发展，可持续性回报股东和债权人利益。

中国奥园重组成功背后有着多重因素。一是宏观经济环境正处在恢复通道中，无论是政策端，还是融资端，利好政策频出，对民营房企纾困化险提供有力支持；二是奥园重组方案兼具诚意度和可行性，是基于公司及行业实际情况及客观需求的、可操作的利益共赢最优方案；三是大股东自愿出让4亿股股票，并以全部境外资产及部分境内资产作为增信，是取信债权人的重要原因；四是核心团队的稳定和冲劲，加之专业重组顾问持续不断努力沟通化债，得到债权人认同；五是运营团队保交楼保兑付保资产，增加了债权人对公司恢复正常经营的信心。

绝不躺平，转型重生仍是路漫漫

“重组本身对于企业的经营和品牌影响等都具有积极作用，尤其是在当前房地产市场面临压力的情况下。奥园积级重组是房企债务处置非常典型的案例，成功重组也会是具有行业标杆意义的重要事件。”易居研究院研究总监严跃进表示。

当然，债务重组的完成，只是让奥园肩膀上的担子轻了一些，争取到了喘息发展的大好机会，但这并不意味着不用还债了。要实现转型重生，回归到正常的、可持续的健康经营，奥园还要在未来很长时间内，持续发扬“绝不躺平”精神，将力保交楼、销售企稳、恢复组织技能做细做实。

实际上，出险以来，中国奥园也从未停下过转型重生的步伐。

今年年初，引战山东健康合作开发珠海翠微，4月迅速开盘，至今销售已超6亿；引入南粤基金为奥园健康（03662.HK，现“星悦康旅”）大股东；项目端，也在全国多地项目引入代建合作，销售良好；还有签约中金国测，加速盘活资产。

作为稳定经营的重中之重，奥园当下不遗余力推进“保复工保交楼双百行动”，旨在实现已售项目百分百复工、百分百交楼，完成保兑付、保交楼使命，同时根据市场变化及时调整，提前整合全国房源，瞄准现房促销保经营。今年以来，中国奥园实际完成交付房屋2.3万余套，预计年内还将冲刺超万套。7-10月，奥园月均实现销售10亿元。

值得注意的是，奥园扎扎实实推进“保交楼”，让当地政府看到他们解决问题的态度和成果，反过来也积极帮助奥园，加快住建金融机构及业主协调力度，为政企协作保交楼保民生树立了正向表率，形成正向良性循环。据不完全统计，中国奥园各区域公司已累计获批政府专项纾困资金超10亿元，其中绝大多数可用资金已经拨付至项目公司使用，有效推动保交楼，多地项目在政企协作保交楼方面成为典范，获政府“保交楼”专班及属地官媒报道认可。

预期转好，以期重回融资白名单

债务端担子减轻，交付端有序推进，销售端持续发力，而在融资端，中国奥园也在期待能向好发展。

四季度以来，房企融资端利好政策力度持续加大，央行等八部门公开发文支持民营房企资金需求，“一视同仁”、“三个有利于”和房企融资“白名单”更是为行业注入强心剂。严跃进认为，资金状况和财务状况稳健应该是前提要求，债务风险化解积极有成效、企业治理结构优质的民营房企尤其应当给予积极支持，起到“雪中送炭”的关键作用。

业内人士也普遍认为，类似融创、奥园等已经完成境内外债务重组、经营环境尚可、保复工保交楼成效显著的出险民营房企，理应首先纳入融资“白名单”之列。唯有这样，才能切实消除金融机构对出险民企的顾忌，支持积极化债不躺平、保交楼责任房企尽早恢复市场征信与融资渠道功能，进一步保复工保交楼保民生，提振市场预期销售回血，达成从“惜贷、抽贷、断贷”，到“输血”帮扶，再到房企自我“造血”互惠共赢的良性局面。

当前，随着政策、融资等多方面行业政策利好，中国奥园保交楼保兑付保经营战略工作重点明确。为进一步加速复苏，中国奥园还持续进行企业文化纠偏、组织架构调整及减少非必要开支、合理对价资产处置，加快在建及已落成物业的销售步伐。

对奥园而言，完成债务重组能够缓解中短期偿债压力，但真正重回经营正轨，核心还是要实现健康的经营现金流，将有限的资源用于保交楼保民生保经营品质，一步一脚印慢慢修复品牌。

当然，包括融创、奥园在内，债务重组成功只是过了一关，要想真正翻身实现转型重生良性发展，还得看房地产行业大势，消费信心的全面回暖。而这一切，还有待于时间的检验。