青岛雨润国际广场现场。冷万欣/摄

智力岛青岛雨润国际广场项目。冷万欣/摄

中房报记者 冷万欣丨青岛报道

刮了一整天的8级西北风，骤降至零度的气温。

山东省青岛市气象台连着发布了两天的寒潮和大风黄色预警，终于在11月23日应验。

出租车司机李师傅一路上都开启了暖风。

李师傅是土生土长的青岛城阳区人，开了快15年的出租车，他见证了青岛尤其是城阳区的发展，但是他也无法理解“雨润广场”烂尾这么多年的原因。

“你要去的那个地方，听说是没钱盖（雨润广场项目）了，但是那么大的老板，那么有名气的企业，怎么也缺钱？”李师傅一面等信号灯一面向记者调侃。

雨润控股集团（以下简称“雨润集团”）是一家集食品、地产、商业、物流、旅游、金融和建筑等七大产业于一体的多元化企业集团。目前，旗下拥有两家上市公司。雨润集团涉足地产板块的时间是2002年，作为江苏前首富祝义财商业帝国多元化进程的重要一环，在经历雨润系重组的巨变之后，已经在20岁的年纪就疲态尽显，青岛雨润国际广场的几番搁置、停工，乃至转让，更是无时无刻不在提醒着雨润系地产板块的重塑之难。

11月23日，中国房地产报记者在青岛雨润国际广场所在地看到，搁置的建筑因为长期无人管理，广场上荒草丛生，部分铺设的地砖已经破裂，裸露的钢筋混凝土建筑，在智力岛路与聚贤桥路的交叉路口格外扎眼。

记者的实地调查进一步发现，作为雨润集团地产板块在青岛地区的主要公司，青岛地华房地产开发有限公司（以下简称“青岛地华公司”）对于雨润国际广场项目的进展更是三缄其口，其他关联公司电话也始终无人接听。

搁置的青岛雨润国际广场内部。冷万欣/摄

青岛雨润星雨华府南区未完工的楼盘。冷万欣/摄

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施工十几年 停工数次

靠山吃山靠水吃水，青岛的城市发展进程离不开胶州湾。

目前，整个海湾串联起了青岛市南区、市北区、李沧区、城阳区、胶州市以及西海岸新区6个区市。

2022年，青岛召开第十三次党代会时提出要积极谋划城市未来发展蓝图，其中一个重要方面就是寻求城市空间发展格局的最优方案，坚持“环湾引领、组团布局、蓝绿交融、网络支撑”，统筹市域一体发展。

青岛雨润国际广场项目所在地正是城阳区的青岛高新区“腹地”智力岛。

2023年11月记者在青岛雨润国际广场施工现场看到，除了裸露的钢筋混凝土建筑、破裂的地砖和荒草丛生的广场，只有街角一侧矗立着写有“雨润国际广场”的标识路标，是广场上可见的唯一“竣工”的建筑物。

一些相对低矮的建筑工地，已被围挡围起来，围挡外墙“传承雨润品质 构筑地产精品”的标语颇有反讽的时过境迁之感。

记者梳理相关信息，2010年7月，青岛地华公司获得该区域内两宗商务金融用地。

彼时，该项目备受瞩目，占地62亩，总建筑面积约为34万平方米，其中地上建筑面积约23万平方米，地下建筑面积为11万平方米，案名“青岛·雨润国际广场”。计划投资60亿元在高新区打造的科技金融中心、五星级酒店，具体建设为2栋办公楼、2栋酒店塔楼及连接裙楼。

好景不长，据此前媒体报道不完全统计，雨润国际广场项目经历了多次停工和复工。

2011年6月，青岛地华公司取得雨润国际广场项目施工许可证，正式开工建设。

2013年2月雨润国际广场项目停工，经过当地政府协调，项目于2014年5月至2015年4月复工。

此后没有公开可查询的消息。直至2019年10月份，青岛高新区高端服务业事业部透露，雨润国际广场项目正在办理复工手续。

2020年4月份，根据青岛高新区招商部消息，雨润国际广场项目正在按照疫情期间复工要求，让施工人员陆续复工。

2020年10月7日，有群众询问雨润国际广场进程，青岛高新区招商部消息称，雨润五星级酒店及科技金融中心项目目前主体楼座施工防护栏拆除工作已完成，正在进行地下车库及雨棚施工，下一步项目方将按照实际施工进度分区域进行完工。

2021年1月27日根据青岛高新区招商部的最新消息，雨润智力岛项目已部分复工，正在进行地下车库施工。

然而到了2021年5月，青岛高新区招商部在群众咨询的回复中又改称，雨润智力岛项目方答复正在进行设计方案的优化和调整。

2022年7月4日，雨润国际广场挂牌出让。雨润集团将“青岛·雨润国际广场”项目摆上货架。

据挂牌信息显示，雨润国际广场项目的转让底价为12亿元，支付方式为现金。

至此，雨润国际广场再次面临停工搁置，雨润地产的资金问题也再次被摆在了台面上，而转让一事，在当地商业地产圈人士看来，这代表着青岛雨润国际广场项目可能要就此被放弃掉。

11月6日，名为“雨润地产官微”的微信公众号在其平台发布了一篇名为《雨润控股集团与威海市人民政府战略合作项目推进协议签约仪式圆满举行》的文章。

文中表述“2023年10月29日，雨润控股集团与威海市人民政府战略合作项目推进协议签约仪式在南京雨润涵月楼酒店隆重举行，威海市委副书记、市长、雨润控股集团董事长祝义财出席签约仪式并发表致辞；雨润控股集团副总裁林青照主持签约仪式；威海市环翠区孙家疃街道党工委书记和雨润地产集团副总裁郭力代表双方进行签约。”

“雨润·北海湾项目”作为威海市2010年重大招商引资项目，也是雨润集团倾力打造的地产标杆项目，项目占地约603亩，总建筑面积62.51万平方米，包括欢乐海岸一期、欢乐海岸二期、星雨华府一期、桂府项目，涵盖低密住宅、普通住宅、公寓、商业综合体等多个业态。

威海市相关政务网站的公开消息显示，雨润集团于2010年7月成立威海雨润置业有限公司，当时号称斥资30亿元在环翠区孙家疃镇开发兴建雨润·北海湾项目。2011年5月6日，雨润·北海湾项目奠基庆典仪式在环翠区孙家疃镇环海路举行。

记者梳理威海雨润置业有限公司的拿地信息发现，该公司在2010年7月至2014年1月期间，先后在环翠区孙家疃镇拿了5宗地块。记者拨打威海雨润置业有限公司电话求证相关消息，其登记的联系电话为空号。

时隔13年，该项目得以推进，雨润集团和地方政府都松了一口气。

同样的项目搁置，“兄弟”城市威海迈出了一步， 青岛高新区与雨润方面的沟通却面临无解的局面。

青岛高新区建设部工作人员告诉记者：“雨润国际广场这个项目，据我了解项目前期发过转让公告，但是目前没有任何一方接手，没有实现转让。”

“从我们的角度，我们是希望雨润方面能复工的，前期我们也同雨润方面做过多次沟通洽谈，但是雨润方面资金不是很充分，此前承诺过今年5月份复工，但是目前依旧没有复工。”该工作人员补充道。

此外，该工作人员表示，青岛高新区也注意到威海雨润·北海湾项目的消息，而从雨润方面得到的消息是“（与威海）双方达成的是框架协议，目前暂无资金注入”。

事实上，雨润地产在青岛的资金确实承受着压力，因为其正因另一宗住宅项目保交楼而疲于奔命，无暇他顾。

雨润星雨华府售楼处。冷万欣/摄

隐藏在星雨华府南区某栋二楼深处的青岛地华公司。冷万欣/摄

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“消失”的雨润系子公司

以青岛城阳区河东路为分界线，星雨华府南区两栋高层项目工地长满了荒草，不见工人的身影，而马路对面的“中欧国际城滨江悦”则是在高层上挂起横幅庆祝项目封顶，施工作业的声音在楼宇间此起彼伏。

一条马路之隔，悲欢却各不相同。

作为青岛地华公司的住宅项目，星雨华府在高新区也是“名声在外”。

“多次推迟交付、公摊面积变大让业主买单、业主委员会解除雨润物业”，各种热点消息在当地抖音等平台传播，大有甚嚣尘上之势。

11月22日，记者在河东路一侧的星雨华府项目南区小区内看到，两栋高层建筑在其他已经交付入住的楼群之中，格外醒目，小区内部分居民告诉记者“两栋建筑停工很久了，听说老板没钱了”。

在星雨华府南区临河一侧，工地现场的入口处门牌注明“江苏翔森建设工程有限公司（以下简称“翔森建设”）。

记者在淮安市淮阴区一份公开的裁判书中发现，该工程公司系雨润控股集团的关联公司。

另据企查查，该公司被执行金额逾4700万元，2021年因拖欠农民工工资被列入严重违法失信企业名单。

几经转折，记者在星雨华府北区商业街二楼的一间屋子内找到了翔森建设的项目部，工作人员称“现在不施工了，采访找地华（青岛地华公司）那边”。

随后，记者以购房者身份前往位于星雨华府南区和北区之间商业街地区的星雨华府售楼处，销售人员告诉记者：“目前没有完工的两栋高层是22号楼和24号楼，22号楼已经开始预售了，预计明年10月份交付，24号楼目前还没有开售。”

“配套的幼儿园项目为什么没有继续施工？”记者问。

“那个项目目前在招商”销售人员回道。

在高新区从事地产中介服务的李先生告诉记者：“星雨华府目前是保交楼的重点项目，按理说2022年上半年就应该交房，但是推迟了，后来说2022年年底交房，又没有交上，今年6、7月份左右，又通知业主可以交房了。总之非常波折，也产生了很多纠纷和矛盾。目前幼儿园那些配建，在保交楼面前只能让路。”

为了进一步了解详细的情况，记者多次拨打青岛地华公司备案的联系电话，始终无人接听。

记者尝试前往青岛地华公司注册登记地址，但始终没有找到公司所在。后经星雨华府项目内部人士透露，青岛地华公司在星雨华府南区一侧二楼办公，该人士称“慢慢找，他们没挂牌子”。

几经周折，记者在星雨华府南区一家超市拐角的楼上，找到了走廊深处的青岛地华公司。

一位不愿透露自己职位，自称工作人员的公司员工，在了解记者采访意图后，以没有在雨润集团预约备案，不符合流程为由拒绝了采访。

值得一题的是，青岛地华公司的母公司江苏地华实业集团有限公司（以下简称“江苏地华公司”）和雨润集团官网联系方式一栏中的电话，记者多次尝试拨打，也始终无人接听。

似乎除了“一地鸡毛”的星雨华府和“风中凌乱”的雨润国际广场，雨润集团正在渐渐淡出青岛的地产圈子。

青岛地华公司股权结构。（来源：企查查）

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雨润系地产危局

事实上，青岛雨润项目的频频折戟，只是雨润系地产版图裂痕之一。

雨润集团的地产平台主要有两个，一是A股上市公司南京中央商场股份有限公司（600280.SH，以下简称“中央商场”）旗下的商业及地产业务，另一个是祝义财本人控制下的地产集团（即祝义财担任法定代表人并且为实控人的江苏地华实业集团有限公司即其关联子公司），产品类型涵盖住宅、旅游地产、商业地产及物流地产。

星雨华府系列，一直是雨润住宅地产的代表项目。同样的，雨润国际广场作为城市综合体品牌的定位则是雨润商业地产的代表。

2002年，江苏地华公司成立，标志着雨润集团正式进军房地产领域。

2009年6月，雨润掌门人祝义财拿下了A股上市公司南京中商的控股权，南京中商后来更名为中央商场。

2015年3月27日晚间，中央商场通过公告称：3月26日祝义财家属接到通知，检察机关于3月23日起，对董事长、实际控制人祝义财执行指定居所监视居住的强制措施。

当时，关于祝义财被采取强制措施的原因众说纷纭，但是最直接的结果却只有一个导向，就是雨润集团的融资环境迅速恶化。

2019年初，曾经的江苏首富、雨润集团实际控制人祝义财重新回到公众视野，而彼时的雨润也不复往日。

2015年到2019年，雨润食品分别亏损了29.77亿港元、23.42亿港元、19.15亿港元、47.57亿港元、39.36亿港元，5年合计亏损160亿港元。

这一情况在当时也是迅速从雨润主业的食品端波及需要资金的地产端。

“事实上雨润地产项目就是在2015年之后，慢慢销声匿迹，目前一直陷在停工、复工和保交付等问题中，很久没有新的大地产项目接手了。”青岛当地一位地产业内人士告诉记者。

而在稍早之前的今年8月30日，中央商场半年报披露，泗阳雨润广场二期项目和淮安雨润广场项目截至今年8月30日已是停工状态。

中央商场披露的主要在建项目情况。（来源：中央商场半年报）

就在2023年10月20日，中央商场再次交出了营业收入、净利双降的三季报。截至2023年9月30日，中央商场实现营收18.08亿元，同比下降9.25%；归属上市公司股东的净利润为699.55万元，同比下降48.87%。