凤凰网房产上海讯 上海气温一秒进入速冻模式，犹如楼市行情的滑坡一样让人猝不及防。年终卖房季，“极热”和“极冷”两种极端行情正在上海楼市交替上演。

有楼盘单日认购超300组，首日就能触发积分，也有项目开盘1个多月卖不出1套房，艰难度日。

远郊是重灾区

凤凰网房产上海站梳理发现，6月至今，上海多个新盘销量惨淡，各有各的难处。

前20名最难卖的上榜楼盘中，有些是因为地处远郊，区位不占优势，比如奉贤的水榭兰亭二期，开盘1月有余，168套房源至今销售未能破0，位列榜单之首。

事实上，水榭兰亭是上海有名的难卖盘，项目位于奉贤奉城，距离最近的地铁16公里，距离海岸线7.9公里。没有轨交，缺少预期，水榭兰亭只能依靠本地人内部消化。

水榭兰亭一期从2016年开始销售，总共推出的834套房至今只卖出407套，平均每个月只能卖出4套房。照此速度，一期至少还需要9年才能清盘，二期的前途更是未知数。

同样来自奉贤的奉发贤荟悦邸，位于庄行板块，开盘5个多月卖出16套房源；同属奉贤的奉发左岸晶邸，开盘4个半月卖出140套房源，平均每月卖出31套房。虽然左岸晶邸来着奉贤比较热门的南桥板块，但距离地铁超过3公里，并无板块优势。

与大众认知基本相同，崇明、金山、临港蓝湾也是滞销盘的重灾区。比如崇明中建春合境明，开盘近6个月卖出15套房，平均每月才买3套房；金山华纺棠樾，开盘20天卖出6套；临港蓝湾的陕建名城映蓝，开盘5个多月售出43套房，平均每月去化8套。

以上楼盘结局“不幸”的理由也很相似，出行不便、配套不全，即使房价低到地板价，也鲜有人问津，自成一方天地。

“地铁判官”决定楼盘生死

崇明、金山、奉贤等远郊区域因为地缘属性过强，很难与城区产生联动，新房销路差也算情有可原。不过上海还有这样一批楼盘，他们离市区不算太远，产品本身也没什么大问题，但就是很难卖，这些楼盘多因为“离地铁远”被判了“死刑”。

比如青浦华新，中交凤启虹桥11月23日开盘，至今网签数为0。项目7月至今共开盘3次，1022套房源共售出161套，去化率15.8%。

华新板块位于青浦北部，板块内无地铁通行，配套能级不高，区域内在售新盘中交凤启虹桥均价46500元/㎡，而板块内二手房成交价才3万+/㎡。

不止中交凤启虹桥，华新此前入市的海玥虹桥金茂悦、恒文虹桥星尚湾、御澜博翠等，都经历过相当长一段时间的续销期。

（青浦区部分在售新盘/凤凰网房产上海站制图）

青浦重固的大名城映辰、新长宁水韵名邸，两盘每个月也都只能卖出二、三十套，至今还有几百套没卖完。

类似的还有浦东新场同润新云都会、松江佘山国贸鹭原、松江车墩中交松香源著、松江新城

中企誉品银湖湾、嘉定南翔象屿同进虹桥嘉悦府等，都离地铁比较远，周边缺乏大型优质配套，价格也没有吸引力。

不过凤凰网房产上海站实地走访发现，这些楼盘没有“躺平”，中介渠道、95-99折折扣、送车位等等营销活动五花八门，一直努力在市场上发声。

（开通渠道分销已成为许多“滞销”楼盘的无奈选择/凤凰网房产上海站11月实拍）

产品特殊、硬伤明显

“上海最难卖TOP20榜单”中，还有这样一群楼盘，“地铁”不是他们营销失利的主因，而是它们本身都有一定的特殊性。

浦东川沙的浦发东望，11月25日开盘，300套房源22组意向认购，至今网签数为0。项目距离2号线凌空北路站约800米，已经算是真正意义上的地铁房了，为何还会出现如此惨淡的局面呢？

首先是缺配套。凌空北路站虽然与川沙仅一站之隔，但城市界面相去甚远。凤凰网房产上海站实地踩盘发现，项目附近城市界面甚是荒芜，没有大型商业配套和优质学校，凌空北路站上盖的tod规划目前还停留在“大饼”阶段。

当然浦发东望失宠的最根本的原因还是价格，与其6.2万/㎡买在这里，为什么不去川沙华润看看呢？

（浦发东望沙盘/凤凰网房产上海站11月实拍）

浦东上榜的另外两个楼盘周浦溢泽华庭、唐镇浦发唐城二期，硬伤则更加明显。比如溢泽华庭，虽然是准现房，但户型设计差、跟动迁户混居、开发商不专业都是大问题，因此开盘3个多月才卖出49套；

浦发唐城二期离墓地直线距离500米，超过很多人可接受的心理距离，再加上三期自家产品的碾压，开盘4个多月卖出124套，已属难得。

（浦发唐城与墓地距离/凤凰网房产上海站实拍）

End

正如网购时喜欢按销量排序，购房者在选房时，也会更加青睐“热销盘”。当初入楼市的小白难以做出买房决断时，“跟风”，或许不是一个贬义词。

楼市大环境冷气四溢，“强者恒强,弱者恒弱”的马太效应在上海楼市迅速发散，而这些滞销盘，还在等待来买单的有缘人。