11月26日，作为首批消费基础设施公募REITs之一的华夏金茂购物中心REIT正式获批，并在交易所审核通过。

此时，距离该产品上报仅过了一个月，其速度之快超出了行业预期。

为什么是长沙览秀城？

10月26日，华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金于证监会申报，并获得了上交所的受理。金茂以旗下长沙金茂览秀城“打头阵”，据招股书，华夏基金为公募基金管理人，而中国金茂透过原始权益人上海兴秀茂认购已发行基金份额总数约34%。

那么，底层资产为什么选择长沙览秀城？

资料显示，该项目位于“新消费之都”长沙的城市新中心——梅溪湖商圈，于2016年开业运营，可租赁面积超6万平方米。截至2023年6月末，该项目日均客流3.9万人次，上半年销售额达4.29亿元。

业内普遍认为，购物中心的租金稳定性和成长潜力离不开三大要素：区域、规模及运营管理。

长沙览秀城所在的湖南湘江新区，是中部地区首个国家级新区，2022年地区生产总值超4000亿元。梅溪湖板块则是金茂多年操盘和深耕之地，是累计投资2800亿元的湘江新区城市成熟主中心。

相关数据显示，2022年，湘江新区以湖南全省千分之五的土地创造了8%的GDP，全年GDP位居国家级新区第六位。

湘江新区的迅速发展带动了梅溪湖商圈的扩张，新兴商圈强势崛起，成为长沙乃至中部地区人们周末休闲度假目的地。据统计，方圆三公里有约60万消费客群，近半数群体的家庭结构为消费需求旺盛且稳定的三口之家。

据项目数据，长沙览秀城年度客流逾1000万人次，其销售额和运营收入复合增长率分别为21.53%和31.27%。

所谓骐骥千里，非一日之功，长沙览秀城2016年底开业至今已运营近7年，是成熟稳定的购物中心项目。

这7年间，中国金茂为当地租户带来了什么？一方面启动租户质量改善计划，大幅度提高租金水平，2020-2023年上半年换租实现的平均租金增长率为19.58%；另一方面，金茂主动调租策略，优化租户结构，进一步提高经营业绩。

据招股书显示，金茂购物中心REIT底层资产长沙览秀城最新出租率达98.36%，租售比达9.04%。总建筑面积约为10.27万平米，估值10.76亿元，单价1.05万/平，Cap rate为5.42%。

由此证明，该项目所产生的净现金流和经营利润水平保持着相当高的水平。

汇聚优质资产：金茂的商业想象

在住宅领域，中国金茂主打高端科技大宅，凭借“金茂系”产品红遍大江南北，“智慧科技、绿色健康”成为重要的标签。

事实上，在房地产高歌猛进阶段，中国金茂除了对住宅领域进行探索，并没有忽视对商业持有赛道的提前布局，旗下大量优质和高成长性的商业资产均可圈可点。

如今国内消费基础设施公募REITs开闸，中国金茂之所以食得“头啖汤”，离不开背后的前瞻战略。

金茂商业成立于2013年6月，是中国金茂较早布局零售商业的运营板块。金茂商业板块通过消费者洞察、无边界联动、数字化和绿色科技创新三个核心竞争力打造差异化经营模式，“览秀城”作为拳头品牌以体验与创新业态为核心，聚焦品质家庭。

据2023年中报显示，金茂商业板块收入同比增长68%，超过疫情前水平，创下同期新高。通过充分利用金融政策利好，灵活运用资本市场工具盘活优质商业资产，中国金茂的未来发展将有更多想象空间。

公开信息显示，至今年上半年，金茂商业板块销售额和客流量分别增长125%、110%。

截至目前，金茂商业已进入上海、南京、长沙、青岛、重庆、张家港、武汉、天津、杭州、宁波、福州等城市，在营及筹开项目共16 座。拥有以“览秀城”、“金茂汇”、“J·LIFE”三个品牌为代表的购物中心，分别匹配着城市级商业、区域品质商业、精致配套服务等不同规模和功能业态所需的商业综合体。

据了解，除了30万平方米以上的超城市新定位的览秀城项目以外，公司旗下其他项目都有可能陆续转至上海兴秀茂旗下，进而启动扩募置入公募REITs平台。

分析人士指出，中国金茂旗下公募REITs成功发行，将有助于中国金茂在持有型精品商业板块扩大投资规模、提升造血能力，为其未来发展带来更多想象空间。

行业引领 助推商业不动产转型升级

房地产业开启波澜壮阔的下半场，从开发到运营，需要翻越几座大山？

对房企而言，公募REITs扩容至商业地产领域，将强有力助推不动产经营转型，也为险象环生的房企在处置资产、盘活资金方面，杀出一条血路。

据中金基金数据显示，目前，我国消费基础设施REITs资产规模大、市场化程度高。截至2022年末，我国存量购物中心数量超过5500家，体量超过5亿平方米。

业内指出，为巨大的商业市场发行公募REITs，相当于为地产商的运营类项目打通了另一个融资通道，实现了商业闭环，对于资金紧张、低迷不振的房地产行业来说，可谓一针强心剂。

那么，以中国金茂为代表的消费基础设施REITs“破冰”会带来哪些影响？

中金基金表示，在构建国内国际双循环背景下，消费是促进内循环、带动经济发展的关键环节。消费基础设施REITs可以促进购物中心、百货商场、农贸市场等消费场所的发展，为居民提供优质的消费购物环境，改善居民生活水平。

华泰证券资管基础设施REITs业务相关负责人则认为，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，突破了此前商业不动产的限制，有助于盘活数万亿消费基础设施，有利于恢复和扩大消费。

在2023年中期业绩会上，董事长张增根表示：“房地产已经逐步回归消费属性，行业进入发展新阶段。”

如今，中国金茂打响消费基础设施REITs第一枪，既成为跑通“投融建管退”商业全链条的样板，也将引领商业不动产转型升级，无疑是一场房地产新旧模式交替的跨越式胜利。