发展保障性租赁住房，是当前构建“租购并举”格局的重要一环。“十四五”以后各地正在加快推进保障性租赁住房建设。2022年1月，住建部明确提出将全国40个重点城市作为保障性住房租赁试点城市，拟在“十四五”期间，在试点城市中建设筹集保障性租赁住房650万套（间）。

更值得关注的是保障性租赁住房公募REITs的跑通，在规模持续扩大，为市场注入新活力的同时，也驱动行业逻辑向大资管方向进一步转变。

睿和智库一直以来密切关注住房租赁行业的发展，并持续开展相关调研和研究。通过研究保障性租赁住房相关数据，睿和智库发现如下趋势：

一、各地保租房筹集建设提速，规模化效应已经初步形成。今年9月，住房城乡建设部表示，今年全国筹集建设保障性租赁住房204万套（间）的任务目前已完成72%。各地近两年来共已建设筹集保障性租赁住房508万套（间），按照“十四五”期间全国计划筹建保租房870万套（间）估算，目前已完成目标的58%。

二、各地城投集团、人才安居集团成为保租房筹集关键主体。上榜的30家企业中，地方国企占比达84%。长期来看，保租房赛道将是未来发展主流，以地方国企背景为主的住房租赁企业主要坚持城市深耕战略，在规模上继续增长的机会很大。

三、保租房公募REITs阵容有望再次扩大，规模或在明年初突破百亿。11月24日，国泰君安城投宽庭保租房REIT正式获批，将成为市场上第五只正式发行的REIT产品。据睿和智库不完全统计，目前拟申报发行的保租房公募REITs达8只，上市后我国保障性租赁住房公募REITs规模将远超百亿。

四、政策层面，保障性租赁住房的市场地位在近一年来也进一步提升到了新的高度。保障性租赁住房顶层设计不断完善，金融、土地、财税等方面的支持政策密集出台，保障性租赁住房“投融建管退”发展闭环已经逐步明晰。

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1、数据分析：各地保租房筹集建设提速，规模化效应已经初步形成

在各地政府的大力推动下，保租房筹建按下加速键。今年9月，住房城乡建设部表示，今年全国筹集建设保障性租赁住房204万套（间）的任务目前已完成72%。各地近两年来共已筹建保障性租赁住房508万套（间），按照“十四五”期间全国计划筹建保租房870万套（间）估算，目前已完成目标的58%。

据统计，多地已提前完成保租房筹建2023年度任务。结合典型城市表现，北京、上海、广州均以完成年度目标的80%以上。其中截至10月底，广州已经超额完成2023年度保租房筹建目标。

图表1：典型城市2023年保租房完成情况

数据来源：公开资料、睿和智库整理

从管理规模来看，上榜住房租赁企业中，保障性租赁住房体量超万间的达11家，规模化效应已经初步形成。其中，建信租赁以15.6万间的管理规模遥遥领先（建设银行2023年三季度季报披露），深圳人才安居集团、万科泊寓分别以8.4万、8.3万间分列第二、三位。

图表2：2023年保障性租赁住房体量超万间公寓运营企业在管房间规模（间）

数据来源：睿和智库

从主体来看，在这一轮筹建中，各地城投集团、人才安居集团成为关键主体。上榜的30家企业中，地方国企占比达84%。

其次，华润、万科、龙湖、旭辉为代表的4家传统房企上榜，占比13%。通过旗下长租公寓运营平台，传统房企也在不断加大保障性租赁住房规模。

此外，以建行为代表的金融机构亦有上榜。值得注意的是，以该行附属公司建信住房作为原始权益人，以其在北京、上海、苏州持有运营的三个保租房项目申报发行基础设施公募REITs，已于近日获得国家发改委受理。

三个项目来源于建信住房、建信住房租赁基金以市场化方式盘活的存量资产。建信住房、建信住房租赁基金收购非居住存量房屋后改造为保租房，并通过专业化运营实现提质增效。

图表3：保租房30强企业性质分布情况一览

数据来源：睿和智库

从业务布局来看，仅5家上榜企业为全国性布局，以地方国企背景为主的住房租赁企业主要坚持城市深耕战略。其中上海上榜企业达9个，遥遥领先。

图表4：保租房30强企业业务布局情况一览

数据来源：睿和智库

2、标杆企业分析

1）城投宽庭加快实施资产证券化，上海市国资首单保租房公募REITs已获批

“城投宽庭”是上海城投旗下的租赁运营品牌，而上海城投是上海国资中最早参与租赁住宅业务且投资开发运营规模最大的企业之一。截至10月底，城投宽庭已开业11968间保租房，总持有14598套租赁房源。

通过运营实践，“城投宽庭”品牌在投资规模、产品品质、运营标准和运作模式上，已发展成为引领推动上海保障性租赁住房业务的标杆典范之一。

以城投宽庭旗下目前规模最大的保障性租赁住房项目——城投宽庭张江社区为例，项目首期入市的一期北块就供应了4455套租赁房源，规模颇大。

从产品户型来看，项目推出的保障性租赁住房产品，通过对功能布局、品牌精装、社区全龄配套等方面精心设计，实现产品全龄段覆盖，满足不同阶段租客对家的需求与向往。从社区配套来看，以全龄维度考量为切入口，项目契合租客每个阶段的不同需求，不仅满足了初入社会人群的社交、购物需求，也满足了三口之家、二胎家庭或是三代同堂人群的儿童活动空间需求，是面向更广泛人群的保障住房社区打造。这也让项目不仅吸引了很多年轻人的目光，也收到了不少企业客户的关注。据了解，目前包括中国商飞、吉祥航空等企业客户已经入住该项目。

此外，城投宽庭也正在加快实施资产证券化，上海市国资首单保租房公募REITs产品——国泰君安城投宽庭保租房REIT，目前已正式获批。

2）上海城方在运营房源超2.2万套，规模领先沪上

“城方”是上海地产集团旗下租赁住房运营服务品牌，也是上海首个国企住房租赁品牌。目前规划布局上海市重点核心区域近30个，拥有约210万方优质土地资源，管理租赁住房将超5万套，规模领先沪上。截至10月底，城方已开业项目达24个，房源规模超2.2万套。

经过多年的打磨及市场化资源整合，城方依托租赁住房社区为载体，实行租赁住房、社区商业运营双轮驱动，已形成为客户提供全方位成熟租住体验和全周期运营管理的能力，并已成长为国内少有的全品类租赁住房运营商，覆盖了从“一张床”到“一套房”的多层次住房保障体系。

3）万科泊寓：已建设8.3万间保租房，积极筹备REITs上市

万科泊寓积极参与了保租房的建设和运营，与国资国企、资产管理机构展开合作。万科在2023年度媒体交流会上表示，截至目前，泊寓保租房业务布局全国19个城市，为8.3万间保租房提供运营服务，在市场化运营机构中，纳保数量位居第一。

2023年1月，万科集团还与建设银行旗下建信住房租赁基金联合创立“建万住房租赁投资基金”。该基金规模高达100亿元，将用于投资收购房企存量长租公寓资产。

此外，万科泊寓很早就开始筹备并争取国内公募REITs的入场券了。据悉，在万科泊寓目前成功纳保的项目中，就有十几个符合公募REITs发行标准，目前主要是发行时机的问题。

3、保租房公募REITs：阵容有望再次扩大，规模或在明年初突破百亿

2022年8月31日，首批三只保障性租赁住房公募REITs上市，形成了良好的示范效应。截至目前，已有4只保障性租赁住房公募REITs完成发行，分别为红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT。

从运营情况来看，目前4只保租房公募REITs不仅运营表现稳定，且收益不错。今年上半年，华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT 4只保租房REITs营业收入合计超过1.4亿元，且分别完成2023年目标收入的54.20%、53.16%、52.41%、51.11%。截至2023年10月，相对发行价涨幅均超过2个点。

图表5：保租房公募REITs市场表现（截至2023年10月）

数据来源：Wind，睿和智库整理

11月24日，国泰君安城投宽庭保租房公募REIT正式获批，将成为市场上第五只正式发行的公募REITs产品，是目前全市场国模最大的保租房公募REITs，基金规模达31.22亿元。同时，这也是上海市属国企首单获批的保租房公募REITs，由上海城投集团作为发起人，以旗下江湾社区、光华社区作为底层资产，合计为市场供应近3,000套租赁住房。

另一方面，据睿和智库不完全统计，目前拟申报发行的保租房公募REITs达8只，上市后我国保障性租赁住房公募REITs规模将远超百亿。

其中，1只已获正式受理的项目为建行住房租赁REIT。作为银行首只保租房公募REITs，由建设银行附属公司建信住房作为原始权益人，以其在北京、上海、苏州持有运营的三个保租房项目为底层资产申报发行。三个保租房项目来源于建信住房、建信住房租赁基金以市场化方式盘活的存量资产。

建行住房租赁REIT将进一步推动保租房公募REITs创新，实现更广泛、多元和灵活的发展。一方面进一步拓宽参与主体；另一方面，其多元化的城市布局、灵活多样的资产筹集渠道和引入多个运营主体，也进一步增强了保租房公募REITs在风险分散、运营优化和资产多样化方面的能力，也有助于推动市场更稳健、可持续的发展。

图表6：拟申报发行的保租房公募REITs一览（截至2023年10月）

数据来源：公开信息，睿和智库整理

此外，据市场消息，目前已有十余个省市的保障房项目在筹备入市的同时，基金公司也在积极推动保租房公募REITs项目筹备，其中，华夏基金目前就有多只保租房公募REITs正在推进和申报中。部分已发行的保租房公募REITs正在准备扩募工作，将进一步加大保租房公募REITs规模。预计未来保租房公募REITs数量和规模都将得到进一步增长，也将进一步提升行业自我造血能力。

保障性租赁住房政策趋势

政策层面，保障性租赁住房的市场地位在近一年来被提升到了新的高度。保障性租赁住房顶层设计不断完善，金融、土地、财税等方面的支持政策密集出台，保障性租赁住房“投融建管退”发展闭环已经逐步明晰。

中央层面，持续出台相关政策，保障性租赁住房顶层设计不断完善。2022年以来，中央多次在重要会议及纲领性文件中提及完善住房保障体系及培育发展租赁市场，坚持租购并举，多主体供给、多渠道保障，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。2022年12月，中央经济工作会议也明确指出“因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。”2023年10月底召开的中央金融工作会议上，更大量提及房地产，并提出“因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式”。

图表7：部分中央针对住房租赁市场发展的顶层设计相关政策一览

数据来源：公开资料，睿和智库整理

金融专项，对保障性租赁住房金融支持政策继续完善、力度加大，同时逐步推动保障性租赁住房REITs的常态化发行。今年年初，人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，包括了为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系；2023年2月20日，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，明确不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等；与此同时，证监会提出的推动保障性租赁住房REITs常态化发行。

随着不动产私募投资基金的推出和保租房公募REITs试点范围逐步扩大，我国不动产金融闭环正在逐渐形成，住房租赁企业也将获得更为有力的金融支持。

图表8：部分针对住房租赁市场的金融支持政策一览

数据来源：公开资料，睿和智库整理

地方层面，积极制定保租房筹集计划，大力增加保租房供给，全方位配套政策接连落地。未来将继续鼓励各地通过存量用地改建、盘活企业及居民存量房源、非居改保等多种渠道加大保租房供给；同时强化市场监管措施，继续探索租购同权，切实保障承租人权益，推送住房租赁市场健康规范发展。

图表9：部分地方住房租赁、保障性租赁住房相关政策一览

数据来源：公开资料，睿和智库整理

榜单说明

图表10：保租房运营企业资管力指标体系

报告说明及免责声明：

1.榜单数据截至2023年10月31日。

2.数据来源为：

1）纳入测评的上市公司年报、半年报、季报等各项公告；

2）睿和智库自有数据库；

3）其他公开渠道获取的相关信息，包括但不限于官方网站、学术研究报告等信息渠道。

3.榜单中所引用数据，如有偏差，欢迎后台留言或来电，睿和智库研究部会在第一时间更正。