“市场并不总是有效，但想要长期战胜市场却是十分困难的；分散投资只会令自己分身不暇，以适当的价格，在最好的投资上下重注，让复利带动我们的财富增长。”前不久，99岁的投资大师芒格去世，为世人留下了通往价值圣杯的路标。

在研究商业价值的通路上，人们发现，事实与芒格所推崇的投资理念相符，社会中的绝大部分财富，最终都流向了表现最好的零星企业，马太效应明显。

这一价值理论，对于中国房地产行业，同样适用。2023年，可谓内房企生死存亡的一年，倘若没有稳固的企业护城河，没有独特的核心竞争力，恐怕很难找到属于自己的长坡厚雪。

对于龙湖这样的稳健房企而言，穿越周期的打法早已是明牌：坚持长期主义、坚持产品差异化，无论外部环境如何动荡低迷，始终从客户需求出发，最终靠产品本身抵达客户，玩的是硬核产品力。

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产品“外卷王”？

众所周知，危机的时候，只有提供性价比最高的产品，企业才有可能获得发展的机会，因此企业需要围绕产品力来打造自己的行动。

而如何打造产品力，龙湖有自己的路径。

几天前，据克而瑞披露，今年11月，龙湖单月销售额为110.1亿元，1-11月销售达到1626.8亿元。

事实上，“金九银十”过后，政策边际效应减弱，房地产市场整体出现回调。据克而瑞发布的1-11月房企销售TOP100榜单显示，TOP100房企11月销售环比降低4.1%；同比降低29.6%。近六成百强房企11月单月业绩环比降低，超四成百强房企同环比双降，前11月累计销售同比降低的企业数量超过六成。

在这样的背景下，龙湖总体优于行业平均水平，成绩不俗。

经济学家金岩石曾表示，后城市化阶段有三个特征：第一是城市的分化，第二是中心的中心，第三是高端改善性需求大涨。三个特征对应了城市量级、区位地段、产品品质，阐述的正是人们对当下理想住宅的一大奢望。

在分化的市场中，用分级产品来抵御寒冬，是龙湖最大的着力点。这要追溯到一年前的一系列动作上。

2022年12月7日，龙湖集团在高端产品线上创新发力，在北京、上海、苏州、合肥、泉州五城推出了高定新品——龙湖御湖境。

对于御湖境，龙湖给出“世界臻萃于此境，此境封藏于龙湖”的定义，以标示其特殊与稀缺的属性，并使用了“臻奢选材”、“臻品美学”、“臻享圈层”来标榜其价值，所谓“臻”，即是稀少珍贵和完美无瑕的品质。

新产品线的推出时间，在疫情刚刚放开后不久，是龙湖为新的市场需求所做的一次大胆尝试，相比原有的产品，这次升级可谓非常“硬核”。

图注：龙湖•御湖境实景照片

御湖境着力于改善型需求，在选址上，均落于一二线城市的稀缺板块、城央地段。毫米级的精工细作，保证了外立面的线条流畅；中轴式中央公园，步移景异、四季皆景；对标华尔道夫的专属会所，汇集绅士会客厅、健身俱乐部、夏威夷泳池、大隐茶室、星童学院等功能空间。此外，御湖境以世界顶级珠宝品牌的精湛技艺，将奢石运用在入户大堂、墙壁以及园林布景之上，成为产品尊贵“血统”的标识。

市场必然用脚投票。洞察客户需要，对产品的坚持，是龙湖在综合考量后作出的决定。

数据验证：一线城市如北京龙湖顺义•御湖境，1月份首开劲销15亿，开盘至今销售50亿元，全盘去化约80%；9月份，二期开盘，热销12亿元，11月荣登克而瑞2023年度中国十大轻奢作品榜；上海龙湖松江•御湖境，首开热销18亿元，3月、4月两开两捷，累计销售28.8亿元，已取证去化率100%；广州龙湖广州御湖境，9月首开销售12亿元，刷新广州改善豪宅市场首开记录。

在热门的二线城市，如安徽合肥龙湖柏堰•御湖境2022年12月首次开盘，298套房源即刻抢空，之后五开五罄，5个月劲销25亿，持续“霸榜”区域热销TOP1；四川成都龙湖怡心•御湖境，签约金额约14亿元，月均到访客户约2000组。佳绩不断，不一而足。

如果说，一两个项目的旺销是龙湖的运气，那么所布局的任意城市都“长虹”，则是龙湖的实力。

02

不一样的分级思维

龙湖的这种打法，当然跟它的基因分不开。

龙湖创业30年来，持续迭代、创新的步履不停。主张从业主需求为基础，为业主们打造有生命、有温度、有意义的共振场域，引领住宅产品的革新。

从产品轨迹来看，2004年，欧式建筑风靡一时，龙湖•蓝湖郡托斯卡纳小洋楼，成为龙湖的第一张产品名片；2008年，在流行中西合璧的年代，龙湖中魂西技，打造“北京佛香阁下的大屋檐”龙湖•颐和原著，造就中国豪宅又一个传奇；2018年，在流行打造地标、天际线的一线城市，天字系豪宅诞生，广州龙湖•天奕扛鼎行业。

迭代进程持续到2022年，除了明星产品御湖境，还有云河颂、青云阙、砚熙台等产品线相继面世，均为跨时代力作。

2023年3月，龙湖推出云河颂这条全新的高定产品线，秉承“无界空间”的理念，与御湖境风格迥异。相较于御湖境现代、璀璨的线条，云河颂展现出另一种偏向于沉稳内敛的艺术气质。正如其Slogan所述：“不仅精工，更是艺术”。

图注：龙湖·云河颂实景照片

此后的半年内，龙湖先后发布了青云阙、砚熙台等全新雅奢产品系。契合更广泛改善需求，并落地上海虹桥青云阙、苏州启元青云阙、龙湖天津砚熙台、龙湖西安砚熙台，为外界展示了龙湖对于东方美学的全新表达。

纵观30年的时间轴，龙湖已自成一套成熟的“匠心龙湖”建造体系，内容涵盖建筑、景观、精装、智能、工程五大维度，这也是为什么龙湖会被行业争相效仿的内因。

无论是精湛造园，还是精装的魔鬼细节，抑或全场景智慧社区、91项精工工法，龙湖不仅像“卖汽车一样卖房”，更像“造汽车一样造房”，对产品细节的打磨毫无保留。

从御湖境、云河颂，到青云阙、砚熙台，“为家人造好家”已刻入这家企业的方方面面。过去一年，龙湖的全新产品系屡屡成为各地市场的风向标，凭借实实在在的销售数据收获了客户的认可。

泉州御湖境连续10个月稳坐泉州销售榜首位，累计签约金额超47亿元；成都天府云河颂的售楼中心，客户络绎不绝，累计接待客户超16300组；10月下旬开盘的上海青云阙，首开销售20亿元。

显然，这个玩法就很“龙湖”，也验证了好产品、好口碑，放在任何周期都无可指摘。

03

长期主义，能否走得更远？

2023年，产品力的影响正在经历质变。曾经被视为践行长期主义核心竞争力的产品力，如今已是每家企业汇聚各方资源的头等要事。

一个现象是，近期国央企的学习重点已经聚焦在“提升产品力”这一层面。据明源地产研究院观察，近期，有央企提出要对标某国企的对标名单中，除了绿城、龙湖等龙头房企，甚至包含了一些区域内的小型房企。

龙湖“不讲故事”，而是专心走产品路线，客户这样评价：“差异化的记忆点亦令人印象深刻。”

实际上，选择改善型升级的标签，除了自身资源优势之外，龙湖也有背后的深思熟虑。

随着“我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化”，龙湖瞄准的是中国住宅升级市场。

龙湖集团管理层曾提到，今年以来，全国新房销售市场在波动中缓慢恢复。房地产开发告别高杠杆、高增长的模式，支持性政策连续、精准实施，助力行业进入稳健发展的新阶段。“开发业务不再以规模为导向，而是坚持精准投资，针对需求提升质量，并在持续轮动的市场中，灵活把握量价平衡、开工进度与去化节奏，为公司提供稳定的现金回款。”龙湖看中的，是高质量的发展。

事实上，改善型产品的市场份额，还有望继续扩大。今年8月发布的《关于规划建设保障性住房的指导意见》中指出，“在大城市加大保障性住房建设和供给”“推动建立房地产转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求”。

“龙湖并未受外部环境的影响，而是选择用全部资源去做它坚持的事情。”业内评价，基于稳健的财务支撑，龙湖有足够的定力，坚持自己的定位，做好产品。

以长期主义为纲，可能没有过去“跑得快”，但是龙湖凭借长期、持续的品质输出吸引到的“家人”，是最为长情和持久的，并且会形成口碑效应，最终找到自己的长坡厚雪，成为马太效应中财富聚拢的那一个。