日前，有关苏州新房销售降价幅度不再受限制的消息引发市场热议。

上述消息源于传一张苏州市相城区回复网友咨询问题的图片。图片中，相城区便民服务员就当地项目降价问题回复网友时称，“目前商品房实行一房一价，申请销售许可前先进行价格销售，其实际销售价格不得高于备案价销售；低于备案价销售的，低于备案价的幅度，暂无相关限制。”

受早前全国多地对房屋价格实施“限跌令”影响，市场对此次苏州有关“限跌令”的表态高度关注，而这是否意味着苏州成为首个突破“限跌令”的城市？

对此，蓝鲸财经从相城区住建局相关人士处获悉，“苏州没有限制开发商打多少折，只有一个备案价限制，不能高于备案价，哪怕是超过一块钱都不行；往下的话，可以根据市场情况来决定有多少优惠，确实没有限制。”

一位熟悉当地房地产市场的人士向蓝鲸财经表示，这并不是新政，苏州一直执行上述规定，即将定价自主权更多地交给了市场。

多地楼盘曾因降价被要求整改

在全国楼市低位盘整之时，此类突破“限跌令”的做法是否将成为趋势？

2021年，数十个城市发布“限跌令”以维持房价稳定，多数城市将降价幅度定在“15%内”。例如，同处江苏的盐城在当年底要求新建商品住宅成交价累计最低不得低于备案价85折，否则商品房网上签约备案系统提示无法签订商品房买卖合同。

“预售审批价格15%范围内可以自由调整，超过调整幅度就要重新备案，目的是防止开发商过大幅度调整价格，防止大起大落。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉如是说。

在“防跌”的背景下，部分楼盘因促销折扣力度“太大”，被相关部门制止。

近日，四川简阳东部新区的“保利湖光锦云”项目因大幅降价，被相关部门以“由于价格波动过大，涉嫌扰乱房地产市场正常秩序”为由，暂停办理网签备案。

更早前，昆山梦之悦花园、尚滨花园两个楼盘，惠州惠阳保利阳光城也因降价促销被当地住建局要求整改，原因包括“擅自大幅度降价销售，扰乱了房地产市场正常秩序，造成了社会不稳定因素”、涉嫌高额返佣扰乱正常的房地产市场秩序。

对比来看，苏州对于新房售价的限制相对较小，据蓝鲸财经了解，当地多个楼盘折扣力度都大于八五折，如某港资房企在相城区2021年推出的一个楼盘，部分房源价格能到参考价格的七五折左右，以“工抵房”名义出售的房屋单价最多能低于7折；某央企旗下房地产公司2019年在相城区推出的楼盘，房屋最高曾卖到了250万，目前售价约为170万—180万元。

“其实关注到了企业资金链和降价的关系问题，目前降价要多关注房企的状况，尤其是房企的资金链问题、去库存问题、工程建设和销售策略的问题。若降价本身是基于实际情况进行的，不能简单归类为扰乱市场秩序这个概念。”易居研究院研究总监严跃进指出。

李宇嘉也认为，取消限价是近期楼市调控的主基调，一方面是开发商资金链紧张，呼吁政府松绑降价，地方政府回应地方“降价自救”；另一方面，近期国家强调商品房回归商品属性，地价限制也在松绑，自然房价限制也退出了。

“苏州这种由开发商自行决定降价幅度的做法，是在房地产市场调控政策上的一种创新尝试，也是回归市场的原本逻辑。”在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来，“这有利于促进市场竞争，同时也能够减轻政府对开发商的直接干预，让市场机制更好地发挥作用。”

针对上述方式是否会成为未来的趋势，柏文喜认为，还需要观察其他城市的反应和效果，苏州市场基础好，房子降价不太容易带来后续问题，但其他城市要考虑的问题更多。

防风险与开发商“自救”同步

实际上，“限跌令”有其合理性，房价快速下跌并不利于稳定市场预期，同时，已购房群体的权益一定程度上受损。

据蓝鲸财经了解，前述昆山、惠州、简阳降价促销被制止，部分原因是引发了业主的关注，或周边项目不满“降价竞争”。

一位华南房企人士也向蓝鲸财经表示，目前降价销售的主要阻力来自于业主而非相关部门，“主要还是降价之后，之前买的业主情绪太大，尤其是豪宅，降幅太大的话那差价肯定受不了。”

另一家房企南京、无锡公司市场部门员工也称，楼盘降价促销的主要阻力来自前期购房老业主。

“限跌令一定程度上是从购房者或消费端去思考的，有合理性但忽视了一些问题。”严跃进指出，苏州的相关做法从房企的角度尤其是房企资金状况的角度考虑问题，有更全的视角，值得肯定。但多位业内人士指出，苏州“突破限跌令”的做法存在合理之处，降价销售带来的问题也不容忽视，须平衡各方利益。

“目前从防风险到促销售，就需要松动价格限制，但要防止价格更大幅度下降，引起市场预期越来越弱。”李宇嘉指出。

他认为，目前各地住房价格已经大幅度下降，建议保持预售价格超过15%要审批的政策要求，但允许小步快跑地调整，政府要加快政策服务，及时通过开发商的调价要求，“这样既能有助于保持价格稳定，也能满足开发商诉求，还能避免价格过度调整导致业主维权、资产价值短期内过度缩水导致购房人获得感下降等问题。”

针对楼盘降价销售引发消费者维权，柏文喜建议，政府可加强对开发商的监管，防止恶意降价、虚假宣传等不良行为的发生。同时，政府也可以为购房者提供更多的法律保障和维权渠道，以维护市场公平和稳定。

“唯有把房企和购房者两端的权益和诉求都结合了，价格策略才是符合市场规律的。”严跃进如是说。