中房报记者 许倩丨北京报道

6年合作，起了变化。

12月8日晚间，悦榕控股发布公告称，将以4.8亿元收购万科方面所持3家公司股权，包括悦榕服务（中国）、悦榕酒店管理（中国）和悦榕酒店管理（天津）项目的股权；而万科方面，将买下悦榕方面所持悦榕资产（中国）（拥有酒店的公司）的股权，以及从悦榕服务（中国）手中买下Chengdu Laguna Property Services Co.的股权，作价3000万元。

这次重组之后，悦榕控股顺利拿下其在中国20余家悦榕系列酒店的管理权，而在此之前，这20余家酒店管理权掌握在万科手中。

悦榕控股表示，收购万科所持股份加强了公司对中国市场的投入，以把握当地增长机会，并巩固集团作为酒店行业主要参与者的地位。此举将使公司能够根据市场动态简化战略决策，并提高日常运营的运营效率；剥离酒店所有权部分，符合公司的轻资产战略。

“暂时没有回应。”对于旗下公司股权变动，万科方面对记者回复称。

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悦榕铺路轻资产

这次重组计划早有征兆。在中国，“我们正在考虑对很多事情进行重组。”今年7月份，悦榕控股创始人何光平谈及悦榕控股与万科的战略联盟时说。

悦榕控股为全球知名度假村、酒店的国际营运开发商，其旗下酒店品牌悦榕庄为豪华独家酒店的代表。万科是悦榕控股在中国的战略联盟者，目前该联盟旗下有26家悦榕系列酒店。

据何光平透露，悦榕控股正在向轻资产结构转型，计划将全球范围内的数十家新酒店纳入自身管理。到2025年，“我们的酒店数量应该会达到100家。”何光平说。目前，悦榕控股在17个国家有72家酒店。这意味着，到2025年，悦榕控股还会增加19家酒店，其中在中国计划增加13家。这19家酒店都将由悦榕控股管理，但不享有所有权。

万科与悦榕控股的合作始于2017年。当年1月23日，悦榕控股与万科成立全新合资平台——“悦榕中国”（Banyan Tree China），用以整合中国区域内悦榕控股旗下品牌酒店和资产。“悦榕中国”还将作为双方共同的发展与管理平台，在酒店、养老、养生领域拓展全新业务。

2017年8月10日，万科与悦榕控股就设立新公司悦榕资产（中国）签署最终协议，并完成交割。该公司由悦榕控股和万科分别以50﹕50比例合资设立，旨在整合悦榕控股在中国区域内的全部资产，万科也可以向悦榕资产（中国）注入其持有的和筹建中的酒店项目。

这次合作中，万科向悦榕资产（中国）注入总额约7200万新加坡元（折合约3.8亿元人民币），以认购其50%新股；并向悦榕管理（中国）和悦榕服务（中国）注入总额约1800万新加坡元，以间接取得这两家公司股权。悦榕资产（中国）继而分别投资并持有悦榕酒店管理（中国）和悦榕服务（中国）40%股权。

同时，万科还以2400万新加坡元（约1.3亿元人民币）为代价，获得悦榕控股5%的股权。自此，中国境内20余家悦榕系列酒店由万科酒店业务板块负责。

也就是说，万科除重金联手悦榕控股打造一个本土化公司之外，还拿出真金白银成为悦榕控股的大股东，对于双方合作颇下一番重注。

对于这次合作，何光平表示，“我们非常高兴能与中国最大房地产开发企业之一的万科结成伙伴关系。随着中国经济日渐成熟，境内游与境外游市场都呈现蓬勃增长态势，许多地产开发企业都将目光投向酒店及旅游行业。此外，随着中国人口的老龄化及全社会对健康养生需求的重视，适用于活跃长者的养生养老社区也正受到极大的关注。这些都是悦榕集团和万科双方都拥有丰富经验和极大兴趣的领域，携手合作能使上述业务在中国及世界其他地区获得更大发展。”

对于涉足酒店行业资历尚浅的万科而言，这次合作是一个重要机会。万科总裁郁亮表示，“我们相信携手前行，定将产生很多协同效应。超过900万房主与我们保持着密切联系，他们将是悦榕集团一个很大的目标客群。我们还有很多城市综合开发项目，能够承载悦梿或悦苑的扩张。此外，我们在养老养生社区领域也多有建树，结合悦榕集团在该领域备受赞誉的丰富经验，我们定将能够创造一个崭新的共同发展机遇。”

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万科“瘦身”

酒店及度假产业是万科八大业务板块之一。2022年12月，万科宣布成立酒店及度假事业部（BU），撤销了原冰雪事业部，冰雪事业部业务和团队并入新的BU。

万科酒店产业最重要的一部分便是其与悦榕控股的合作，也是万科酒店与度假事业部旗下重要的力量载体。在与悦榕控股合作之前，万科旗下的酒店多以与品牌方合作为主要方向。

截至2022年末，万科酒店与度假业务管理已开业酒店33家，客房数共计5000多间。其中包括悦榕中国、万科自有酒店品牌瞻云、有熊以及山地度假项目。

在万科的各大业务板块中，酒店与度假业务是发展最慢的。2022年，万科的经营服务业务全口径收入达到512.6亿元，同比增长23.1%。其中，物业服务业务实现营收303.2亿元，同比增长26.1%；物流仓储服务业务实现营收35.6亿元，同比增长17.9%；租赁住宅业务实现营收32.4亿元，同比增长12.1%；商业开发与运营业务实现营收87.2亿元，同比增长14.3%；酒店与度假业务实现营收2.8亿元，同比增长11%。

现在，随着悦榕系列酒店管理权的转让，万科酒店及度假事业部业务将大幅缩减。如今万科旗下酒店项目总共有16 家，其中悦榕庄项目保留6 家，自有酒店品牌瞻云、有熊共计10家。

对于悦榕控股而言，这次收购将有助于增厚其利润。2022年，悦榕控股因管理酒店而收取的管理费占集团收入的17%，自有酒店的收入占50%，其余收入则产生于长期留驻和品牌住宅销售。

“万科此次出售多家公司股权，是其战略调整和转型发展的重要一步。”IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，通过此次交易，万科不仅能够获得资金回笼和降低风险敞口，还能够为公司未来发展提供更多可能性和机遇。同时，这一交易也反映了中国房地产市场在不断变化的市场环境和政策调控下，企业需要不断调整战略和业务模式以适应市场变化和保持竞争优势。

一位行业观察人士称，虽然2018年万科喊出“活下去”口号，但从2018年到2023年6年时间，万科战略其实分为三个阶段，分别是2018和2019年的规模扩张期，2020年和2021年的规模稳定期，2022年和2023年的规模收缩期。

在2021年11月下旬临时股东会上，万科总裁祝九胜提出，当下历史阶段是整个行业要缩表，去规模、去金融化、降杠杆等，万科必须在安全和增长之间寻求平衡。

对于万科出售酒店股权这一举动，也有人士认为，这可能出自其对于酒店业的悲观预期。他们认为，万科作为一家房地产企业，对于酒店业的未来发展可能存在一定疑虑和不自信。此外，出售酒店股权也可能意味着万科在寻求新的发展方向和机会。