作者 | 醉酒大鲨鱼

文章来源 | 格隆汇楼市

如果说几个月前选择新房，尚且还有价格防线，现在可以说几乎没有了。

因为现在的市场已经到了，开发商猝不及防就开启花样降价大促销的地步。

越来越多新房已经到了买入即亏的地步。

上周深圳接二连三地出现新房低价促销的消息。

开盘从“87折”到“一卷到底85折”，“0.5成首付，送2.5成首付”，成为热门话题。

但毕竟这是杀敌八百自损一千的方式，而且还不是特别合规。

尤其是送“首付”，一旦被新闻媒体报道成为热门，往往促销活动最多也就坚持一两天。

所以很多新房项目选择了更为低调，以超出想象的方式调整了价格。

最明显的，上周龙岗横岗地铁口的名居山河里就因为市场销售不畅，加上竞品的打压之下，重新选择了调整价格，将约4.34万/平的均价，调整到约3.3万/平，100平最好的户型约320万起，95平户型310万起。

虽然新房调整价格没有什么意外的了，但如今再次受到重挫，应该是市场根本想象不到的。

龙岗横岗三万出头是什么概念？

要知道，坪山的新房整体均价才三万六七一平。

要是前两年市场好的时候，坪山的新房备案均价都超过了4万/平。

而横岗的备案均价是五字头的水平，和坪山根本不在一个级别。

即使坪山有两万七八一平的新房，基本已经贴着惠州和深圳的边界。

但现在龙岗横岗价格都降到了3万出头，已经和坪山差不多水平了。

虽然横岗放在龙岗来说，算不上非常优越的地段，但也确实紧挨着龙岗大运的外围，而且打折的项目距离地铁站走路还只有几百米，通往罗湖、福田都很方便，周边的商业走路也在2公里范围内，坐一站地铁就能到，相信怎么选，市场肯定有自己的判断。

但这样一来，坪山卖三万七八一平就很难再有什么意义了。

一方面，坪山在售新房据不完全统计也有接近7000套，而龙岗的新房也有接近1.3万套，另一方面价格战只会越演越烈，到最终谁都降不动的地步。

降价一旦开启，就很难止得住，即使短期吸引到部分客户，慢慢降价效应过去后，便又会回归到默默无闻的状态。而且即使降价，也总有一天到降无可降的地步，市场选择的第一标准最终还是回归到地段价值。

所以现在的项目，开盘价即使很有市场说服力，但很难保证一两个月后不会出现更大的调价动作，大家不得不更加谨慎地考虑价格的安全空间。

龙岗横岗已经在3万/平的边缘试探，但这种砸盘式的试探，影响最大的还不是坪山，影响最大的反而是东莞的临深板块。

因为横岗新房降价后，东莞与深圳交接的地方就没有任何支撑力了，对塘厦、清溪、凤岗来说几乎是精准式打压。

要知道这些地方的新房，到现在仍需要2万-3万/平。

根据东莞房价地图显示，凤岗的东江花园多高层单价区间22271-28734元/㎡，中海云麓公馆多高层住宅30476-37996元/㎡；塘厦的奥园关岭高尔夫豪庭多高层单价区间20760-31906元/㎡，侨信云起多高层单价区间21524-30720元/㎡。

有的楼盘价格甚至是和龙岗横岗的价格持平的。

比如塘厦的安居臻悦花园多高层单价区间32016-37516元/㎡，蔚蓝星宸花园单价区间32349-39587元/㎡。

像这样的价格，塘厦、凤岗等临深区域，在2020年卖到3万/平，甚至3.4万/平都不稀奇。

但随着市场的不断调整，东莞腰斩的事实已经摆在眼前。

比如塘厦的碧桂园四期开盘均价能达到约3.2万/平，但如今一二期的业主，二手房挂盘报价只报到约1.3万/平。

本身东莞凤岗、塘厦这些板块都是靠着深圳的外溢概念，尤其是“融城概念”才火热起来。

如今二手只能卖1万出头一平，说明无论是新房，还是二手房，价格已经没有任何防线了。

而到这个月，东莞距离全域放开限购政策满打满算已经11个月，但东莞的新房住宅成交又重新掉到2000套以下的区间。

根据合富大数据显示，2023年11月东莞新房住宅共成交1425套，环比下滑47%。

所以对东莞而言，即使有连环利好，连严格的“三限”政策只剩限售后，只要深圳还在调整，市场的奇迹就很难再复现。

作者观点，不代表格隆汇立场