12月21日，凤凰网、凤凰网房产、风财讯联合多方机构，启动#第四届凤凰网风财讯超级财经周#。多位行业专家、企业代表，围绕不动产新格局、商业、代建、城市更新、REITS等话题展开云端对话，探讨行业转型出路。

在“REITs 再扩容，地产融资新窗口”主题圆桌论坛讨论中，中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云、戴德梁行北京公司负责人胡峰围绕中国版REITs的发展历程、REITs底层资产如何筛选、评估以及运营、REITs扩容对商业地产的影响以及REITs的前景与挑战等话题，进行了详细而深入的交流。

蔡云指出，中国版REITs经历了一个相当艰难的历程。商业地产经营的闭环，由原来单一靠租金收益，很难覆盖到购物中心这种消费类项目本身的运营。

企业要发展，要不断更新，就需要把不动产变成动产，通过资产资本运营，实现权益再分配。如果没有REITs，光靠一些外部融资比如经营贷，它是不可持续的。

REITs扩容为开发企业指明方向

最近获批的三只消费基础设施REITs，包括以前的保租房，以及工业厂房等，这让商业地产物业持有商看到了一个希望，可以说给开发企业指明了方向。

首先，收益要提高，运营成本要降低，以及要适时调整经营策略，对现在开发企业的要求就不再是以前的运营管理了，现在叫资产管理。未来在资产上就要实现保值增值，实行管退，这对行业来说确实提出了很新的要求。

蔡云表示，从目前这几单消费类REITs来看，收益率大概是7~7.5，保租房是6~6.5，工业产业园8点多，这些底层资产能够达到这样一个收益率，这在商业领域非常不易。目前，按全国平均的规模能达到5就已经很不错了，还在往下掉，对资产的要求或者标的物的要求还是很高。

从REITs本身来讲，它并不是高收益，它是持续稳定的收益，对于投资人来说，它的要求也不像股票那样大起大落，收益是持续稳定的。

商业高质量发展在于提高坪效

在谈到商业地产如何高质量发展，蔡云表示，高质量发展包括六个方面，理念的超前性，增长的稳定性，社会的公平性，供给体系的丰富性，市场生态的延续性，动能的创新性等等。商业地产要纳入整个国家的基本方式去发展，就要考虑怎么高质量发展。

比如，首先要对商业地产进行自我评估，剥离一些不挣钱的东西，把坪效做高，挖掘自身的潜能和价值。

其次，现金流供给方式多样，把资产做得丰富多彩，这也是高质量发展。

当开发企业遇到消费类REITs，回到本真还是怎样把资产做上去，把收益率做高，在新旧动能转化中体现自己的价值，才是高质量发展。

盘活存量是推动市场正向运行的重要方面

关于REITs的前景，蔡云认为，REITs跟整个中国房地产的前景是一致的，中国房地产经历了很多年高歌猛进的发展，商业领域也有了大量的资金沉淀，购物中心存量就达到9000多个，还不包括写字楼、产业园区，社会存量非常大。

盘活存量是当前我们推动整个经济发展，推动市场正向运行的一个最重要方面。

存量本身不产生收益，同时还消耗我们的社会成本。面对如此巨大的存量，要通过正确的引导，合理的运营，资本资产运营，才可以拉动整个市场发展。对于未来市场，是非常有前景的。