金茂又一次完成发行大额碳中和绿色债券。

2月26日，金茂申万-上海金茂大厦第3期绿色资产支持专项计划（碳中和）在上海证券交易所成功发行，规模34.99亿元，种类为CMBS，期限为5 5 5年，票面利率3.20％。

“金茂申万-上海金茂大厦第3期绿色资产支持专项计划（碳中和）”为“金茂申万-上海金茂大厦第1-5期绿色资产支持专项计划(碳中和)”储架项下的产品，该产品总储架规模100亿，于去年2月获上交所受理。

随着绿色金融的兴起，国内资本市场的注意力也开始放在绿色债券，这对于手握丰富经营性物业的房企来说是一个机遇，不少房企都尝试通过发行碳中和债券来缓解融资压力。

在这方面，当属金茂最如鱼得水，金茂自2022年正式加入绿债大军，当年4月便以北京凯晨世贸中心为基础资产设立碳中和专项CMBS，发行额度高达87.08亿元，创造了全国规模最大的碳中和CMBS产品纪录。

随后在2023年2月，金茂刷新了自己创下的纪录，金茂申万-上海金茂大厦第1-5期绿色资产支持专项计划（碳中和）项目拟发行规模高达100亿。此后两个月内，金茂先后完成了该产品首期和第二期的发行，发行规模合计65.01亿元。

此次为第三期发行，发行规模34.99亿，至此，金茂100亿碳中和债券发行完毕。

据观点新媒体了解，“金茂申万-上海金茂大厦-鑫悦绿色资产支持专项计划（碳中和）”为全国最大规模的储架碳中和CMBS、全国首单灵活期限储架CMBS、央企首单单楼宇储架CMBS。

相较于其他绿色债券，碳中和债券发行条件更加严格，对底层资产的绿色建筑要求更高。该项目底层资产上海金茂大厦是金茂的商业代表作，项目单体建筑面积达29万平方米，是集现代化办公楼、五星级酒店、会展中心、娱乐、商场等设施于一体的多功能型摩天大楼。

中国金茂官网资料显示，金茂大厦获得由美国绿色建筑委员会（USGBC）颁发的“能源与环境先锋奖之既有建筑：运营与维护”（LEED for Building Operation & Maintenance: Existing Buildings）铂金级认证。其3-50层国际甲级写字楼，在能源消耗、室内空气质量、生态、环保等方面，为租户提供高质量、低维护、健康舒适的环境。

金茂偏爱绿色金融，据上交所披露，2022年至今，该公司申请发行的ABS共计七项，拟发行金额272.59亿元，其中四笔债券为碳中和绿色债，拟发行金额共计239.78亿元，占到近九成。

对金茂而言，绿色债券产品可以使社会盈余资金直接进入到绿色产业当中，减少银行间接募资方式的交易成本。同时，碳中和债券作为绿色金融工具，在政策的支持下，有利于降低其融资成本。

尽管借道绿债发行了大额碳中和CMBS，但根据规定，碳中和债券募集资金将定向用于支持相关绿色建筑项目改造升级、节能减排技术应用及其它符合碳中和标准的投资活动。

在房企融资闸口还未完全放开的情形下，作为央企的金茂尽管具备一定先天优势，但总体来说也摆脱不了手头紧张的情况。

城市运营商逻辑与传统房地产开发商不太一样，前者项目开发周期长、成本高，对企业的综合实力要求更高。对金茂来说，即使相对而言在同梯队房企中已算财力雄厚，但也需要看得见的血液及时回流。

实力雄厚如金茂，也不得不面临节衣缩食的境况。2023年12月6日，穆迪将中国金茂“Baa3”发行人评级下调至“Ba1”；并将其担保、由全资子公司发行的美元票据评级由“Baa3”下调至“Ba1”，有担保优先股评级由“Ba2”下调至“Ba3”；评级展望由下调观察调整为“负面”。

穆迪表示，中国金茂的销售和毛利率下降，在市场波动环境下债务杠杆高企。

截至2023年6月末，中国金茂流动负债有1906.45亿元，一年内到期的短期债务177.89亿元。不过，其账面现金及现金等价物有329.19亿元，短期偿债风险不大，流动性较好。

去年9月，金茂宣布挂牌金茂（北京）置业有限公司100%股权，转让底价28.02亿元。资料显示，金茂北京置业负责经营金茂北京威斯汀大酒店，项目位于北京朝阳区燕莎商圈，曾于2008年6月开业。最终，项目以底价被北京渤海润泽商业管理有限公司竞得。

而与此同时，金茂在土地端依然维持较为积极的投资策略，仅去年四季度就先后在西安、苏州、上海、宁波、杭州获取项目。值得一提的是，这个过程中金茂数次采用了合作的方式获取项目，比如以联合体形式出资28亿元受让上海浦东新区上海国际旅游度假区地块。

融资方面，去年10月金茂在上交所申请的50亿元小公募债终止，但该公司仍凭借资金优势在11月将方兴光耀有限公司所发行的3亿美元4.875%次级担保永久资本证券全部赎回。

更具标志性的或许是REITs产品的试水。

作为城市运营商，中国金茂已经交付了二十余个城市运营项目，如知名的长沙梅溪湖国际新城，其中长沙览秀城已被金茂装入资产包发行公募REITs，成为金茂在商业不动产实现“募投管退”全链条资本运作的标杆案例。

观点新媒体了解，去年10月底，华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金成为首批四只消费REITs之一进行申报，并于一个月后获证监会批准。至今年1月底，金茂的REITs基金合同正式生效，募集资金10.68亿元。