“撤辣刻不容缓，即使撤辣只令香港楼价止跌。”早前，一位香港资深房地产人士曾直言道。

似是顺应这一行业共识，香港楼市执行14年的“辣招”，于近日暂告一段落，正式迎来“零辣招”时代。

2月28日，香港特区政府财政司司长陈茂波在立法会发表2024至2025年度财政预算案。

陈茂波表示，特区政府一直密切留意住宅物业市场的情况。经审慎考虑当前的整体情况后，特区政府决定即日起撤销所有住宅物业需求管理措施(“撤辣”)。

“即由28日起所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。”

同日，香港金管局总裁余伟文亦表示，将放宽3000万元或以下的自用住宅物业按揭成数上限至七成，涵盖98%的住宅买卖。

一系列“官宣”引起外界高度关注，其新财政预算案亦获社会好评，被赞“因时制宜、务实有为、值得肯定”。

同时全面撤辣的重磅利好，更一度刺激当日港股地产股“高开高走”。

据同花顺消息，2月28日港股蓝筹地产股震荡拉升，带动恒指翻红，新世界发展盘中涨超8%，恒基地产股价上涨超7%，新鸿基地产、长实集团股价上涨超3%。

遏抑楼价升势过快

香港频调印花税“加辣”

在退出历史舞台之前，香港楼市“辣招”因其严格税率，曾一度牵制住境外炒客及内地买家的置业脚步。

早前在香港置业，须得涉及多种税项。期间为了遏抑楼价升势过快，防止楼市过热炒作，香港更是几度修订印花税政策。

最开始香港楼市征收「从价印花税（AVD）」，例如价值300万以下的首置物业，从价印花税只需要付100港元，而价值300万港元以上便会按比例征收印花税，上限为4.25%。

从价印花税图解，图源中原地产

而在2010年，香港楼市针对短炒行为，开始推出「额外印花税（SSD）」，规定业主购入物业三年内售出均须缴付。

具体税率方面，买家在购房后6个月或以内转售需缴纳楼价20%的税项；超过6个月、但在12个月或以内转售，需缴纳15%；超过12个月、但在36个月以内转售，税率则为10%。

两年后（2012年），香港楼市继续“加辣”，修订税收政策，面向境外买家推出「买家印花税（BSD）」。

例如非香港永久居民或以公司名义购买住宅，税率定为15%，但符合资格外来人才成为香港永久居民后，首置物业可退还买家印花税（BSD）。

2013年，香港楼市又实施「双倍印花税（DSD）」，规定非永居或非首置购入物业时应缴。

但双倍印花税推出后，仍未能有效遏抑香港楼市炒卖。

随后在2016年，由征收双倍印花税改为划一15%从价印花税，因而得名「新住宅从价印花税（NRSD）」。

图源中原地产

直至2023年10月前，香港永久居民购房，首置税最高为4.25%，此后二套、三套等需要缴纳的印花税都是15%；

而非永久居民购房，则需要缴纳买家印花税及新住宅印花税，二者各15%，合共30%（不计额外印花税）。

也就是说，在税收政策最“辣”时，内地买家在香港购房最高要缴税30%。以千万港元物业为例，内地买家至少要付出300万港元印花税成本。

楼价最长“跌浪”引发救市共识

全面“撤辣”促入市气氛急升

十余年来，过紧税收政策确实有效遏抑楼市热炒；但受疫情影响，近年香港经济复苏进程较缓，政府财政接连录得赤字。

为重振低迷的房地产市场，推动香港经济加快复苏，在迈进“零辣招”时代前，香港楼市在放松征税方面已初露迹象。

在2023年10月的政府施政报告中，香港将新住宅从价印花税（NRSD）和买家印花税（BSD）税率统统由15%减半至7.5%；并将额外印花税（SSD）年期由3年缩短至2年；

同时宣布“先免后征”的税收安排，即合资格的外来人才在港买楼时，可豁免买家印花税，到最后未能住满7年成为香港永久性居民，才需要补缴相关税项。

但相关税率松绑政策，未能有效刺激香港楼市成交及楼价回升，香港本地居民及外来买家置业预期依然有限，观望情绪持续浓重。

根据香港差估署2月27日公布最新楼价指数，今年1月私人住宅楼价指数报306.4，按月跌1.57%，连跌九个月，累跌约13.5%，为20年最长跌浪；

同时创2016年10月录得304.3之后，逾7年以来最低纪录。最新指数对比2021年9月历史高位398.1，跌幅约23.03%。

图源中原地产

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，过去一年受加息及经济下行两大负面因素双夹击，令香港私人住宅楼价连跌9个月，创7年多新低。

“早前本行亦发表报告指出，两年来的楼价跌幅，香港物业的资产值已蒸发了2.6万亿港元，相等于52万个沙田第一城单位。”

陈永杰认为，部分承造高成数按揭的物业已沦为负资产，倘若楼价持续下调，银行的资产值更面临风险，为保香港经济能健康发展，挽救楼市刻不容缓。

因“救市”共识加深，龙年前夕香港楼市“撤辣”预期愈加浓烈。

“考虑到目前市场情况及经济状况，楼市现时供求较平衡，当年引入的需求管理措施已不再有需要，可由市场自由交投，楼市辣招已无需要。”

陈茂波称，全面撤辣、放宽楼宇按揭措施，相信可加强对市场预期的引导，避免悲观情绪放大。

而在香港决定全面“撤辣”后，当地楼市交投氛围明显回温。

根据中原地产，2月28日香港一手新盘即已成交28宗，比前一日仅约8宗成交表现，急升2.5倍。

当中包括恒基地产旗下的鰂鱼涌THE HOLBORN和大角嘴「利奧坊」，以及新鸿基地产旗下的屯門NOVO LAND等。

陈永杰则分析，政府全面撤辣后，早前累积的购买力陆续释放，市场气氛明显转好，问盘及看楼活动即时增加，料将迎来成交量小阳春，看好3月份整体交投。

戴德梁行香港研究部主管邓淑贤在接受媒体采访时亦表示，撤销所有住宅物业需求管理措施后，相信楼市会有序调节，朝健康方向发展。

而“撤辣”后，因成本骤减而赴港购房的内地客，亦成为当前香港中介圈重点关注对象群体。

凤凰网房产了解到，“撤辣”当日，龙湖集团旗下位于香港的高端项目“龙湖尚·珒溋”，火速成交2套，价值近1亿港元。

其中一台客户是内地买家，曾关注新盘3个月，但因为之前有些顾虑一直没有出手，而在新政出台之后，直接享受到政策利好。

“客户购买的是面积1300多尺（套内面积130㎡左右）的四房，新政之前需要交印花税15%，但在新政之后只需要交4.25%，大概省了近500万港元。”销售人员说道。

美联物业研究中心亦对后续内地客赴港置业表现作出预计，“相信全面撤辣后，个人买家中内地买家的比例有机会进一步升至25%水平。”

那么，全面撤辣后交投活跃，会否引起香港楼价急速剧升？陈永杰则认为，市场不必担心。

“现时市场累积2万多伙货尾单位，即使撤辣，发展商为了去货，将保持克制开价，甚至仍会以各项优惠抢客，务求加快清货速度。”

陈永杰预计，需待货尾跌至8000伙水平，成交量回复正常水平，楼价才有望回升，现阶段“撤辣”只会稳住楼价跌势，不至于令楼价急升。

仲量联行香港主席曾焕平同样认为，虽然政府撤销所有调控楼市措施料可令全年住宅成交量可以显著增加10%至15%，但单靠”撤辣“难以扭转房价跌势。

“预期楼价今年仍会下跌10%，但楼价跌势将会减慢，帮助楼市软着陆；若要楼价止跌回升，要待减息及经济好转。”曾焕平说道。

地产发展商积极推货“抢客”

“撤辣”如何影响内地楼市？

显而易见，香港全面撤销“辣税”，有助降低置业群体的入巿成本。因而对于港府“撤辣”，本地发展商亦都表示欢迎政府决定。

图源视觉中国已授权

其中，据媒体报道，会德丰地产（00049.HK）副主席兼常务董事黄光耀表示，欢迎全面撤辣措施，直接减低买家的税项负担，有助推动需求增加，刺激本地人及海外人士置业自用，并吸引投资者重投物业投资市场。

新鸿基地产（00016.HK）副董事总经理雷霆也向媒体表示，欢迎政府宣布全面撤销楼市辣招，相信很快可以令成交增加，活化市民换楼链，令首次置业者亦有更多选择，加快楼市复苏。

而在2月29日召开的新世界发展（00017.HK）2024财年中期业绩发布会上，新世界发展行政总裁郑志刚亦表示，欢迎财政预算案提出全面撤辣，以及金管局放宽按揭贷款政策，这些一系列措施能有效打通换楼链，释放市民购买力，并吸引投资客重新入市，令社会情绪变得正面，对香港经济一定有正面帮助。

他认为，参考2023年10月政府公布减辣后，随后两个月成交宗数升大约2成，这次香港全面“撤辣”，相信交投方面有至少4至5成升幅。

“现在政府已批出十四万宗申请，约十万名人才已来港，当中六成为已婚人士，他们好多是举家来港，暂时租楼居住，当安顿好后，便会买楼在香港落地生根，成为楼市新的刚性需求。”

郑志刚对香港楼市前景乐观，相信楼市会慢慢会回稳，做到「量升价稳」。而集团方面，亦会趁现时楼市向好气氛，抢先推盘，提早在未来六个月推出大约2500伙应市，包括北角皇都戏院项目、启德项目等等。“相信可以短时间为集团带来良好现金流。”

图源新世界发展2024财政年度中期业绩

值得一提的是，在香港“零辣招”抢客救市前，内地多个城市已经陆续出台提振楼市的政策利好，但在业内看来，内地楼市政策调整力度不及香港“撤辣”之猛。

中原地产首席分析师张大伟在接受媒体采访时指出，“虽然都在放松，但香港是‘一刀切’，给市场影响更大，北京、上海、深圳都是小步走，现在看影响不算太大。”

他分析，“撤辣”后，香港购房成本大幅下滑，会吸引部分内地购买力赴港置业；同时作为超一线城市，香港的政策调整也将对北京、上海等一线城市带来示范影响。