今年两会易纲关于设立房地产预售资金保险机制的建议，引发广泛关注。

业内人士认为，易纲这一建议有望缓解房企项目交付中存在的部分困难，对进一步完善房地产预售资金制度也有着重要意义。

3月7日，全国政协十四届二次会议举行第二次全体会议，全国政协经济委员会副主任，中国人民银行原行长，中国学会理事会会长易纲发言称，建议设立房地产预售资金保险机制，允许房企依法合规动用一定比例的预售监管账户资金。

易纲表示，当前，政策的重点首先是压实房企主体责任，发挥市场配置资源的决定性作用，然后才是压实地方政府责任，更好发挥政府作用。要重点支持大多数房企特别是民营头部房企持续稳定经营，着力解决他们的流动性困难，支持房企把楼盖好，按质按时交到购买者手中。

因此其建议，设立房地产预售资金保险机制，由中央财政或人民银行每年按预售监管资金余额的1%提取预售保险基金（估计约100亿元/年），先考虑以三年为限（2024-2026年），共提取预售保险基金约300亿元。

同时，允许房企主体按照公司治理结构依法合规动用一定比例的预售监管账户资金，估计有约1万亿元资金可由房企立即使用；如果房企开发项目出现烂尾，由预售保险基金以该房企动用资金为上限先行赔付。

“这一预售资金保险机制可以实现四两拨千斤的资金撬动作用，在一定程度上帮助房企渡过难关，争取用三年时间过渡到以现房销售为主。”易纲认为，对房企预售资金使用开展专项审计，应确保预售资金依法合规使用。

“设立商品房预售资金保险制度，有助于强化购房者对期房的接受度，也有助于规避期房延期交房和烂尾的可能，将期房烂尾变成小概率事件。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

中指研究院市场研究总监陈文静也认为，设立房地产预售资金保险机制，一定程度可以增强预售资金提取的灵活性，也有利于扩大预售资金的保障范围，但该机制的建立需要多个部门协同推进，还需要更多细则配合才能真正落地。

事实上，今年政府工作报告已明确提出要“完善商品房相关基础性制度”，基础性制度或主要包括土地管理制度、商品房预售制度、住房财税金融制度等方面，完善商品房预售制度是其中重要的一个方面。

据悉，我国商品房预售制度于1994年正式推行，当时主要借鉴香港预售“楼花”的管理模式。

“商品房预售制度施行近30年来，在市场出现调整的背景下，相关问题也日益凸显。”全国人大代表、浩天律师事务所合伙人会议主席朱征夫的两会建议里也表示，自2021年以来，多家房地产企业相继发生债务危机，不少地方出现房地产项目停工的现象，地方政府不得不忙于“保交楼”。

“因部分企业违规挪用预售资金，导致近两年部分项目不能顺利交付，损害了购房者合法权益，使得购房者购买期房时较为谨慎。在此情况下，不少城市加强了预售资金监管，而过度严格的预售资金监管，也一定程度影响了部分企业资金流动性，加重了企业资金压力。”中指研究院市场研究总监陈文静告诉记者。

2022年11月，银保监会、住建部、人民银行三部门发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，明确保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

伴随房地产行业进入新的发展阶段，房地产发展新模式正在加快构建，预售制改革也在稳步推进。

“进一步完善预售资金监管是重要举措之一，如何让预售资金在保障项目交付的同时，可以更好减弱资金监管对企业资金流动性的影响，提高预售资金的使用效率等，可能是未来完善预售资金监管需要探讨的方向。”陈文静称。

此外，陈文静认为，现房销售试点是重要方向，之前住建部部长指出“有条件的可以进行现房销售”，至今已有多地明确将进行现房销售试点。

目前，海南和雄安等部分地区正在试点取消商品房预售制度，实行现房销售。河南则以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。

“取消预售制度可有力保护购房业主的合法权益，并迫使小开发商进行重组整合，行业集中度和行业规范性大大提高，楼盘烂尾和违约交付等问题大大降低。资金雄厚、技术过硬的优质房地产开发企业，将成为市场竞争主力。”朱征夫称。

其进一步表示，对银行而言，担保物由期房变为现房，融资杠杆门槛提高，担保物更集中可靠，也将降低银行坏账风险。对整个金融系统而言，供需两端的杠杆率降低也有利于降低系统性金融风险的发生。

此外，朱征夫认为，商品房现售制度有助于减轻政府监管压力，实现公开、公正、公平交易，也有利于地方政府相关部门集中精力做好其他服务与监管等工作。