在近期两会记者会上，住建部部长表示，城镇化还有很大发展提升空间，房地产还是有很大的潜力和空间。这个空间，按过去的算法，就是城镇化率从现在的60%升至发达国家的80%，还有多少亿人要进城。按照每人40平米的居住面积，还要建多少亿平米的房子。商品房快速增长的那20多年，很多人一直笃信这个理论，市场高速发展也支撑了这个理论。

但现在来看，城镇化的空间，房地产的空间，可真不是对应着商品房的繁荣。不然的话，就又回到旧模式了。住建部部长答记者问的讲话中，有句话让我印象很深刻：我们牢记嘱托，一手抓配售型保障房建设，一手抓租赁型保障房供给，以“一张床、一间房、一套房”等多样化、多元化方式，着力解决新市民、青年人、农民工等住房问题，让他们放开手脚为美好生活去奋斗。

城镇化和房地产的空间，可能在这里。“一张床、一间房、一套房”，这个形象且凝练的表述，首次出现是在2021年8月发布的《上海市住房发展“十四五”规划》，其中提出上海要构建“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系。其中，“一张床”主要面向保安、保洁、快递、环卫工人等城市一线劳动者；“一间房”主要面向刚步入社会的新市民、青年人；而“一套房”则主要面向企事业单位管理人员、科创人才和家庭型客户。

这么做，就是要针对新市民、青年人、农民工，构建一个自成体系的、有租有买的住房供应体系，这就是多样化、多元化的需求满足。这一供给逻辑传达的信号是，城市不仅要有高度，更要有温度，要让外来人口进得来、留得下、住得安、能成业。说明什么？城镇化这么多年，地产高速发展这么多年，已进入了城市的大量人口，却仍在为一张床、一间房而努力。

这个规模有多大呢？答案是4亿，其中农民工2.96亿、共同居住的子女和老人近1个亿。此外，农村还有留守儿童、留守妇女、留守老人1亿多人，加起来占城市常住人口的比重超过一半。形势很明了，只看商品房市场，满眼都是过剩、下滑、甩卖等论调；但如果看新市民、青年人、农民工，发现机会和潜力都很大。这就是部长讲的，不光要看短期，更要看中长期。

“一张床、一间房、一套房”，主要贯彻的是“低成本”融入城市的理念。比如，2023年底，领导人视察上海闵行区新时代城市建设者管理者之家长租公寓，最低400元就能拎包入住的低价床位，为快递小哥、环卫工人、家政人员这些美好生活的创造者提供的不仅是一张床，而且干净整洁、空间设计好，还有公共厨房、公共洗衣房，传递出浓浓的归属感与获得感。

等到他们工作稳定了、收入提高了，就可以去租一间房，或者公租房、或保租房，这就是“一间房”；结婚成家了，就可以去买“一套房”。不管是哪一类居住选择，都贯彻低成本的理念。比如，租金要降至收入的30%，房价要降至商品房价格的40%~50%。只有这样，才能规避高房价、高租金、高成本对他们融入城市的阻碍，才能将压抑的消费需求释放出来。

当下，各地如火如荼地发展配售型的保障性住房，“十四五”重点40城筹建650万套保障性租赁住房，均贯彻低房价、低租金原则，目的就在此。对商品房来说，目前之所以困境重重，政策屡提不振，根源在于供需错配。可见，政策继续在商品房打转转，改变不了局面。

当下，迫切需要跳出商品房领域，转到解决新市民、青年人、农民工的住房问题，通过“一张床、一间房、一套房”的供给侧的小切口，久久为功、善作善成，修复城市的内需基础，修复商品房的需求基础，才能纠偏失衡甚至板结的供求关系，才能让行业真正稳定下来。