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作者 | 王婷婷

精力充沛的郁亮，早上9点半准时坐在了长桌中间的位置。虽然发言不算多，但长达两个多小时的业绩推介会上，他始终聚精会神地听着大家的问答。

谁能想到，此时的郁亮已经快59岁，没几年就能聊聊退休话题了；谁又能想到，郁亮拿了很多年千万年薪，在此时“工资条”却突然像体重一样大缩水了——

3月28日晚万科披露的2023年度业绩系列报告中提出，郁亮、祝九胜等高管自愿降薪至税前1万，并且放弃年度奖金。

一下子化身“万元月薪打工人”，郁亮似乎不甚在意。他在意的是大家更关心的几个话题：

取消了持续31年的分红、计划减债1000亿元，万科到底想干什么？

近期利空利好消息交错下的万科真实状况如何？

这一次要素颇多的业绩发布会，给出了直白的回答。

还债如闯关 万科体质未衰

不能过度吹捧，也不必过分看空，万科的真实状况可以说是“守城闯关”，但未到“破釜沉舟”。

年报显示，2023年万科总资产1.5万亿，实现营业收入4657.4亿元，归属于上市公司股东的净利润121.6亿元，就净利规模而言，依然在A股地产股中稳居前沿。2023年万科实现销售金额3761亿元，也保持行业第二的位置，甚至在普遍下滑的行情中，万科的同比降幅明显低于百强房企全年降幅。

与此同时，万科仍实现了正向的现金流，截至2023年底，已连续15年经营性现金流为正，在手货币资金998.1亿元，可覆盖一年内到期有息负债；剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76%的高点连续5年下降。

客观而言，万科的基本面并未发生重大变化，波幅在行情之内，且相较行业稳定。

也是由此，祝九胜有信心，“债务的关，万科能闯过去！”

其坦言，近期的“关卡”主要有两个，其一是评级下调，其二在债务临期。

但评级下调对万科没有根本性的影响，因为公司和银行、险资的合作依旧，银行作为“同盟军”对万科获取优质项目和资产提供着支持；险资与万科“经营服务业务”有长期债券投资方面的合作空间。同时，公司融资状态正常，仍有新的融资渠道和方式，能对不同月份的到期债务做不同应对。

所以，万科虽然存在压力，但都不是压倒性的。

面临三大“剪刀差”

万科跨越转型大山

除了闯关，万科还在奋力跨越“三座大山”，即公司转型面临的“三个剪刀差”挑战。

据介绍，万科在2023年确保近29万套新房高质量交付，这意味着工程支出量巨大，但当前行业销售规模在下降，这便存在开发业务收支不平衡的“剪刀差”。

同时，万科的“融资模式”正从信用制转成项目制，即以前能实行总对总融资，现在融资是落到每个项目，需要一定适应时间。

而万科经营性业务增长要覆盖负债爬坡的状态，也需要时间。期间还会对企业管理和人才储备提出更高要求。

面对收支、时间、人才的“三大剪刀差”挑战，万科怎么办?

祝九胜表示，万科融资模式转变有1年-3年宽限期，同时政策打开了“融资协调白名单”、“经营性物业贷”等新窗口，融资仍有新抓手。

并且根据测算，如果销售规模出现1000亿的极速下降，可以用50亿经营性业务的EBITDA（税息折旧及摊销前利润）去平衡，万科的经营性业务正在积极发展，预期良好。

加之万科测算过全国情况，人才储备是足够的。“我们有信心，能够克服三大困难、越过三座大山”祝九胜表示。

打破习惯，做足准备适应新周期

整体上，万科处于正常发展状态，有挑战也有安全线，有困难也有解法。远远没到底线程度，但万科却开始了“底线生存”。

尤其万科规划了高达1000亿元的有息负债压降，取消了连续开展了31年的分红计划，一度掀起市场热议。

郁亮直言，打破惯例的决定很艰难，也的确听到了不满和批评，但为了公司长期经营的确定性，站在底线思维之上，一些习惯不得不改变。

而这些改变，也是为了让万科做足适应新周期的准备。郁亮坦言，住建部领导在两会期间提醒，“房企要拼高质量、新科技、好服务”，这些也正是发展机遇所在。

例如近年万科一直强抓科技能力，尤其在低碳住宅、快建快搭等方面有诸多技术专利和应用突破，就是为现房时代、绿色时代到来时，保持先发优势做准备。

同时万科全力发展经营性业务，抓住服务市场的机会。年报显示，截至2023年末，万科的商业业务营收已增长至91.1亿元，共开业203个商业项目，建筑面积1158万平方米，一二线布局比例超过90%。万科物流业务实现营收41.8亿元，同比增长17.2%，其中冷链收入同比增长33.9%，冷链仓储规模保持全国第一。万科泊寓运营管理租赁住房23万间，累计服务客户超过80万人，客户满意度95%，全年出租率达96%，保持了业内领先的服务品质和运营效率。

伴随REITs扩容，万科还积极打通经营性不动产“投、融、管、退”的商业模式闭环，推动资产和资金更高效良性运转。据悉，目前万科印力集团发布的中金印力REIT已进入询价阶段、万纬物流REIT已于交易所正式发布、长租公寓REIT正积极申报，万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。

在郁亮看来，尽管房地产行业已经不可能回到高点，但无论人均居住面积还是城市化进程，都预示着中国房地产前景依然广阔。伴随力度空前的支持政策落地，沿着“三大工程”等发展方向的指引，万科有信心在新周期继续成为一家好公司。