销售喜讯频传，北京新房市场彻底回暖？3月最后一个周六，中海接连官宣在北京4个项目的销售数据：寰宇天下·天镜、寰宇未来、永定玖里以及公元里分别实现20亿元、30亿元、8亿元和12亿元销售额，总销售规模达70亿元。其中，寰宇未来海报显示，首次开盘热销411套，而永定玖里则首开即售罄。

不止中海，其他项目也在3月发布喜报宣传信息。3月，中建智地在房山的三个项目共成交122套，房山国贤府、学府印悦、京西印玥分别成交45套、39套、38套。

然而合硕机构数据显示，2024年1月-3月，北京普通住宅和别墅成交量为7087套，同比下降39.76%，成交均价为56184元/平方米，同比下降4.65%，成交金额为516.91亿元，同比下降39.25%。

北京新房市场的回暖真相是什么？近日，时代财经走访多家售楼处，销售人员在推荐楼盘时，均着重提及“开盘价比销售指导价低”、“在售楼盘比竞品及周边二手房价格低”等信息。以上述提及的永定玖里为例，时代财经在某网站查询发现，永定玖里均价约5.5万元/平方米，而临近的熙悦晴翠销售均价约6.8万元/平方米。

合硕机构首席分析师郭毅对时代财经表示，在当下市场，价格是购房人最看重的指标，只有价格合理且品质较高，才能实现更好的销售业绩。

可以说，对于当下的北京新房市场而言，以价换量才是主流，而打造红盘的基础就是性价比。

半夜补交认筹金

中海项目不是孤例，时代财经走访位于丰台北宫片区某项目，该楼盘位置较偏，离周边几个地铁站距离均在2公里以上，且周围也没有完善的商业配套和学校。但该楼盘销售人员对时代财经表示，目前项目的一半基本售完，现在正在准备开售第二期。

时代财经以购房人身份询问销售人员得知，该楼盘销售均价比销售指导价低1万元左右，不仅如此，“项目开盘价相较周边竞品楼盘价格也低一万多元。周边楼盘虽然距地铁站更近，但由于该项目产品布局更好、装修标准更高，因此销售速度比竞品快。”

销售人员介绍，该楼盘认筹金为10万元，消费者交钱后就可以进入选房环节。“如果现在购房的话，有94折优惠。”不过该销售人员特别提醒，需要在6月底之前付齐首付款。

由于第一批开盘销售情况良好，该售楼处正在进行第二批次认筹。上述销售人员表示，第二期预计不会涨价。

就在时代财经走访当日，有两组客户参与认筹。据案场销售人员介绍，此前有客户到访后直接交2万元认筹金，又在当晚11点补齐剩余8万元，而有的客户则出手极快，选择直接交齐100多万元的首付款。

郭毅向时代财经表示，进入3月，新房市场大环境有所改变，二手房市场成交量升温，给新房市场的反哺效应逐渐显现。从目前市场情况看，新房成交热度较高的产品集中于刚需和刚改。在户型空间设计、高得房率，以及提高精装标准上，当下的产品都有明显的提升。

新房市场整体仍未回暖

然而在当下市场环境，并非所有的项目都能靠更高的产品质量和更低的价格赢得市场。

由于市场回暖，丰台科技园附近某项目的售楼处也变得忙碌起来。该楼盘销售人员李女士对时代财经表示，目前周末的带看量达到6组-8组，相比去年增加了很多，“以前觉得在售楼处很闲，但现在要从早忙到晚。”

在该项目售楼处，时代财经发现，该项目实现超过80%的得房率，并且还免费赠送更高装修标准。此外，该楼盘销售人员李女士表示，项目现在开展特价房活动，部分产品的单价相比成交均价便宜8000元左右。

同时，她也表示，由于项目售价比周边二手房价格低，有很多客户是卖了周边的二手房来买新房。即便是这样，该项目的去化速度仍然较慢。时代财经从一位意向客户处得知，该项目的特价房已经推出了一个月左右，现在仍在售卖。

时代财经查阅北京市住建委数据发现，该楼盘去年下半年开盘，成交均价比销售指导价便宜近8000元，但是目前网签数量不到取证房源的10%。

对此，李女士表示，目前的客户主要是卖一买一甚至是卖二买一。“但现在二手房出售速度较慢，流通环节不算顺畅，因此连环单成交周期较长。”

北京新房市场整体表现与上述项目相似，回暖力度不及预期。多家机构统计数据显示，北京新房成交量同比下降。诸葛找房数据显示，今年1月-3月，北京新房成交量分别为14720套、5170套、9296套。其中，只有1月实现同比上涨，涨幅为68.5%，2月和3月分别同比下降48.4%和31.7%。总体来看，今年前三个月，北京新房成交量为29186套，同比下降9.83%。

郭毅向时代财经表示，在一些竞争比较激烈的地区，尤其是次新二手房数量较多的地区，购房客群对于价格敏感度更高。目前，很多刚需项目在价格方面向二手房价格靠拢，如果新房价格高出二手房太多，那么去化难度较高。

但郭毅也表示，目前北京市场上不是所有的项目都具备可降价或提高品质的空间。比如，此前拿地较早的老项目，由于拿地价格较高，很难调整价格或在品质上做增项。“目前，一些老项目已经转为现房销售，且未来这种情况会越来越多。”

郭毅对时代财经表示，目前政策逐渐宽松，购买力会被逐步释放。对于刚需购房者来说，目前是一个较好的购房时机。“如果未来房贷利率再度调低，意味着市场底部真正来临，会对购房更为有利。”她表示。