“当前，百强物业企业在市场外拓方面面临困局。一方面，并购市场冷淡，高速外拓的方式不可持续；另一方面，市场竞标难度大，竞争激烈，外拓节奏有所放慢。”

4月18日，中指研究院在北京发布《2024中国物业服务百强企业研究报告》。

从管理规模看，2023年，百强物业企业管理面积均值达到6798.10万平方米，同比增速为6.21%；TOP10企业管理面积均值达到4.53亿平方米，同比增长13.01%，管理面积均值和增速分别是百强企业的6.67倍和2.10倍；百强物业企业储备面积均值为1881.78万平方米，首次出现下降，同比下降10.15%。

来源：中指研究院

2023年，百强物业企业第三方管理面积占比达到54.53%，已连续三年超过50%，与2022年基本持平；非住宅业态管理面积占比达34.16%，较上一年降低1.12个百分点，一改往年持续增长的趋势。

营收方面，2023年TOP10物业企业营业收入均值达142.44亿元，同比增速达8.72%，是百强物业企业的近2倍。从收入构成看，2023年百强物业企业基础物业服务收入持续增长，均值达12.72亿元，近四年占比首次超过8成，达到82.05%，占比较上年提升2.97个百分点，为近几年新高；增值收入均值2.36亿元，同比下降12.59%，非业主增值服务下跌超三成，社区增值服务与上年基本持平；城市服务、IFM、商业运营等创新型服务收入均值约0.42亿元，同比增长5.0%，保持增长但贡献有限。

值得注意的是，2023年百强物业企业“增收不增利”现象仍在持续，毛利率和净利率双双下降，但降幅收窄。同时，2023年百强物业企业毛利润均值为3.23亿元，较上年增长0.81%，转降为升；净利润均值为8385.5万元，较上年下降11.18%，降幅收窄11.22个百分点。

来源：中指研究院

2023年，百强物业企业毛利率均值为20.85%，较上年下降0.77个百分点；净利率均值为5.41%，较上年下降0.96个百分点。毛利率均值和净利率均值的降幅分别收窄2.72个百分点和1.75个百分点。

从入榜物业企业名单看，除了碧桂园服务、保利物业、中海物业等知名开发商物业企业外，还有诸如山东省诚信行物业、高地城市服务、天骄智慧服务、宝石花物业等大量相对陌生的面孔。

此外，2023年物业管理行业IPO热度进一步降低，年内新增上市公司仅两家，分别是众安智慧生活和润华服务，募集资金总额约2.4亿港元。上市物企数量及募集资金总额均创近六年来新低。

与此同时，部分地方国资背景物业企业，如泓盈运服、深业运营、经发物业仍在积极筹备上市。