1.

三月，深圳二手商品住宅成交过户3840套，是近一年来过户量的最高值。

根据深房中协的统计数据，深圳二手房合同录得量时隔3年再破5000套，环比上涨117%，同比上涨5%。

深圳楼市步入“小阳春”的欢呼应声而起。

2.

或许跟全国其他一二线城市的步调一致，二手房相比于一手房率先回暖。

深圳新房市场的表现则明显不如二手房。

前三个月深圳新房成交（网签）总计不到5000套，尚不如去年同期，且没有一个月份达到过去一年以来的月均值。

事实上，这样的网签结果建立在众多新盘“以价换量”的销售策略之上。

去年以来，新房市场需求走弱，去化压力剧增，开发商回笼资金压力大，打折销售逐渐占据主流，成为新房促销的普遍手段。

不少楼盘不再拘泥于常规的一点开盘优惠，普遍92折起发售。有的甚至一折到底，直接将备案价打到85折。

不仅如此，今年不少预售新盘的备案价格比上批次备得更低，即便是品牌、产品及地段都还不错的新房项目。

3.

然而，这样的折扣力度，并没有带来预期中的轰动效果。

然而，还出现了蛮有趣的现象。

新房网签数据走势平平，新入市项目的成交喜报却接二连三。

开发商或者代理商制作的成交海报、开盘简报，一般是新盘在开盘（或某个节点）去化不错，超出多方预期的状态下发出，目的多为输出项目价值，借机提高剩余房源的宣传力度。

老牛针对23年12月至24年3月期间获批预售许可的，且有迹可循得到相关开盘成交信息的新盘，简单做了个统计，看看这些新盘成交有多少注水的成分。

网签去化数据均取自深圳住建局的备案 签认购数据（以下称“备案数据”，截止至2024.4.17）。

万科未来之光去年12月8迎来项目的第五次加推，宣称开盘热销63套，客户转化率接近8成。目前查得到的网签数据仅备案20套，网签去化率约7.58%，和四个多月前的开盘日数据相去甚远。

深业泰瑞府去年12月中开盘，开发商官宣首开当日去化率高达56%，实力登榜2023年龙岗首开去化率冠军。目前备案55套，网签去化率约39.01%。

图：泰瑞府 TalentMansion微信公众号

总章翡翠公馆去年12月底开盘，开发商官宣一千多人齐聚现场，成交186套，首开当日去化率超6成。当前备案140套，去化率约45.6%。

图：总章集团股份有限公司微信公众号

中海新都荟今年1月底开盘，预售544套，声称短短两个小时，劲销超百套。当前备案73套，去化率约13.42%。

图：深莞中海美好家园微信公众号

鸿荣源尚云二期3月中开盘选房，一栋三个单元共计612套预售房源，备案价94折销售，宣称开盘现场只拿出2单元销售便卖了200多套，去化85%。当前备案110套，去化率约17.97%。

同期，鸿荣源珈誉府二期开盘，1067套房源，备案价93折，当天选房645套。如今网签487套，去化率约45.64%。

金众云山海3月底入市，备案价8.5折开售，宣称开盘劲销178套，揽金19.3亿，登场即爆场。当前备案显示已签53套，去化率约15.87%。

一方面实际成交的统计口径和住建的备案数据有出入；另一方面刚开盘不久的新房销售数据，备案网签延后显示属正常现象。

只是，这类宣传内容很容易产生信息差，久而久之大家好像都不相信了。

成了不少新盘负隅顽抗的宣传手段，或是竞品之间暗戳戳地对垒台。

换句话来说，宣传别跟事实差距太夸张，其实也没啥。

总的来说，这期间被统计到的项目也就寥寥几个。把时间因素考虑上去，去年便加推入市的万科未来之光最新一批次的“注水”情况，应是最显著的一个。